Vivalady.info / Недвижимость / Доходность инвестиций в недвижимость в Испании на 2020 год

Доходность инвестиций в недвижимость в Испании на 2020 год

Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.

Инвестиции в недвижимость. Считаем разные варианты, разбираем плюсы, минусы и риски

Как заработать на инвестициях в недвижимое имущество? Что выгоднее — покупка квартиры на накопления с последующей сдачей в аренду или размещение средств в банковском депозите? Можно ли заработать, отремонтировав и продав «бабушкин» вариант? Яндекс. Недвижимость изучает распространённые схемы инвестиций.

Схема 1. Покупаем квартиру на свои средства и сдаём её в аренду VS размещаем средства на банковском депозите

В России спрос на аренду жилья за 2019 вырос на 18%, поэтому, пока тенденция сохраняется, такой тип инвестиции может быть потенциально выгодным.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве6,8 млн. За эти деньги можно купить небольшую однушку в старом доме, например в хрущёвке, недалеко от одной из конечных станций метро, или квартиру в новостройке — ещё дальше, возможно, уже за МКАДом. Сдавая её за 35 000 рублей в месяц (средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве 38 000 рублей, но далеко от центра, конечно, дешевле), в год можно получать 420 000 рублей.

Если эту же сумму, 6,8 млн рублей, положить на банковский депозит под 6,03% годовых (это средняя ставка в ноябре 2019 года по данным Банка России), в конце года на процентах можно заработать 410 040 рублей.

Но квартира — это актив, цена которого меняется. И в последние годы она растёт: за год однушки в Москве поднялись в цене в среднем на 15,9%. Получаем 420 000 рублей с аренды + 1 081 000 рублей за счёт подорожания актива. Итого — почти 1,5 млн рублей. Но не всё так просто.

Даже если за год в квартире ничего не сломается и вкладывать в неё деньги не придётся, с доходов со сдачи квартиры нужно заплатить налоги. В нашем случае выгоднее всего стать в Москве самозанятым и заплатить 4% от «чистых» доходов — 16 800 рублей минус налоговый вычет (если он ещё не был использован), итого 12 600 налогов. В регионах пока выгоднее платить как ИП с упрощённой системой налогообложения — 6% от доходов. Вот тут мы писали, как выгоднее платить налоги с аренды, и какие штрафы грозят неплательщикам.

Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду

Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.

Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.

Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.

Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.

При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».

Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.

Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду

Невысокая доходность. 5–7% «чистой» доходности. А ещё, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.

Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти (или даже снизится).

Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе.

Ирина Гайдаш, агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью.

В идеале — находить такой объект для инвестиций, с которым уже „всё понятно“: дом новый, но дал усадку, ремонты у соседей закончились, инфраструктура района налажена».

Уплата налогов и ведение отчётности. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и являетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны оплатить налог по ставке 13%. Ещё можно зарегистрироваться как ИП, перейти на упрощённую систему налогообложения и платить 6%. В некоторых регионах можно стать самозанятым — у них ставка вообще 4%. Но платить в любом случае нужно: если государство узнает о скрытых от него доходах, придётся заплатить и налоги, и штрафы.

Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время.

Недобросовестные наниматели. Анна Иванова, эксперт по недвижимости: «Зачастую люди, сдавая бюджетное жильё, не подписывают договор найма, и всё зафиксировано только „на добром слове“. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно.

Недавно мои знакомые сдавали в Екатеринбурге квартиру с приличным ремонтом за 15 тысяч рублей в месяц. Квартиранты съехали через полгода и оставили жильё в ужасном состоянии: на ремонт требовалось около 300 000 рублей, в то время как за аренду было уплачено в три раза меньше.

Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели».

Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «Многие арендодатели совершают ошибку — соглашаются на схему „сумма депозита в счёт последнего месяца аренды“. В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит».

А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда. Мы подробно писали, с каким ещё проблемами могут столкнуться арендодатели, и как их решать.

Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше.

Самое плохое, что может случиться: квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания.

Плюсы размещения средств в банковском депозите

Очень простая процедура. Как правило, инвестору нужно просто прийти в банк с паспортом и деньгами. Если сравнивать с процессом покупки и сдачи недвижимости — это намного быстрее и проще.

Гарантированный доход. При размещении средств в банке вы заранее знаете, сколько и в течение какого времени получите в качестве дохода.

Безопасность. Банковские вклады застрахованы государством, однако здесь стоит учитывать правила страхования — о них говорим в разделе «Риски».

Минусы размещения средств в банковском депозите

Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.

Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.

Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».

Риски размещения средств на банковском депозите

Банк может обанкротиться. Хорошая новость: все банковские вклады застрахованы. Однако АВС (агентство по страхованию вкладов) гарантирует выплату страхового размещения на сумму не более 1,4 млн. руб. Плюс: процедура выплат начинается только на 15-й день после отзыва у банка лицензии или введения моратория. Поэтому основной совет вклачикам — не держать в одном банке сумму, превышающую размер страховки.

Схема 1 — альтернативная: покупаем и сдаём апартаменты, которыми будет управлять УК

Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Основное отличие жилья такого типа: с юридической точки зрения оно относится к нежилой недвижимости. По документам вы покупаете квадратные метры в здании гостиничного типа либо в объекте общественно-делового значения. С этим фактом связаны некоторые важные для инвестора нюансы. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию

Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду

Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.

Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.

Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.

Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду

Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.

Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.

Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.

Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — 3500 руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70–80 тыс. рублей в месяц. При этом „заполняемость“ апартаментов в северной столице в сезон приближается к 100%».

При выборе такого типа инвестирования можно рассчитывать на 5–7% «чистыми» годового дохода. Аренда выгоднее, чем банковский депозит, при условии, что квартира сдаётся добросовестным жильцам, которые не причинят ущерба имуществу. Выбирая между квартирой и апартаментами, сегодня выгоднее покупать и сдавать апартаменты.

Схема 2. Покупаем квартиру на начальном этапе строительства, ждём, пока дом построят, и продаём дороже

Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. На разных этапах строительства жильё стоит по-разному. Дешевле всего покупать на нулевом этапе, так называемом котловане, сразу после официального объявления старта продаж. По мере готовности объекта цена возрастает, а риск, который на себя берёт покупатель квартиры в строящемся доме, пропорционально уменьшается.

Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «При такой схеме инвестиций, если всё сделано правильно, прирост составляет в среднем 10–15% в год. Но случается, что инвестор зарабатывает и до 50%. У меня был клиент, который приобрёл квартиру 40 кв. м в ЖК „Легенда Комендантского“ за 4,5 млн. руб. — на тот момент это было недёшево, однако застройщик запустил акцию „Паркинг в подарок при покупке квартиры“. Сегодня за эту квартиру — а ЖК оказался очень удачным — владельцу предлагают 6,5 млн плюс стоимость парковочного места. Итого: 7,3 млн рублей — это даже больше 50% годовых».

Плюсы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Высокая потенциальная доходность. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «За время строительства цена на недвижимость увеличится в среднем на 20–30% от стоимости объекта на этапе котлована. Многое зависит от класса ЖК: „эконом“ прибавит в цене около 15%, „комфорт“ — 15–20%, „бизнес“ — 20–40%».

А ещё квартира в новостройке может подорожать после сдачи дома, если рядом откроется станция метро: только за 2019 год в Москве появилось 8 новых станций, недвижимость рядом с ними подорожала на 20% и больше.

Возможность купить квартиру ниже рыночной стоимости. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Обычно в первые несколько дней, максимум 1–2 недели после старта продаж, застройщик тестирует цены — проводит своего рода маркетинговое исследование. В этот момент вам предлагают самые низкие цены в ЖК и возможность выбрать из множества квартир».

Минусы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Нужно ждать несколько лет. В течение которых ваши личные жизненные обстоятельства могут измениться.

Доход уменьшится на сумму налога. Заплатить налоги нужно и при продаже готовой квартиры, и при переуступке прав по ДДУ. Налогом 13% облагается только доход, который вы получили в результате сделки, за вычетом расходов на приобретение квартиры. Например, если вы приобрели квартиру в строящемся доме за 5 млн. рублей, а продаёте за 5,5 млн рублей, то доход, облагаемый налогом, составит 500 000 рублей. Мы подробно писали о налогах с продажи квартиры и о том, как их можно уменьшить.

А ещё застройщик может установить свои отступные комиссии.

Дополнительные расходы. Любая покупка недвижимости предполагает расходы на государственные пошлины, комиссии банков за перечисление денежных средств застройщику, услуги нотариуса, и, возможно, услуги агентства по подбору объектов инвестирования. о

Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.

Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.

По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».

Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».

Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.

Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:

«Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».

Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2019 году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.

Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.

Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.

Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».

При покупке квартиры в новостройке на ранних этапах строительства с последующей перепродажей можно рассчитывать на доход 10—15% в год, но важно правильно выбрать объект и изучить репутацию застройщика.

Схема 3. Покупаем «проблемную» квартиру — в плохом состоянии или с юридическими сложностями. Делаем ремонт, решаем проблемы с документами и продаём дороже

Жильё «со сложностями» отталкивает многих покупателей. К объектам «с дефектами» относятся квартиры с юридическими затруднениями (к примеру, проблемы с правом собственности, нарушения прав приватизации или признание продавца недееспособным) или же квартиры в плохом состоянии, когда только косметическим ремонтом ситуацию не исправить.

Инвестор решает проблемы с документами или приводит квартиру в порядок и продаёт дороже, чем совокупная сумма его вложений в этот объект.

Плюсы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Возможность достаточно быстро получить высокий доход. На решение вопроса с документами или ремонт может уйти всего несколько месяцев.

Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Я не сторонник инвестиций в квартиры с юридическими сложностями, но ситуации бывают разные. Например, можно перекупить квартиру у дольщиков, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку. Вместо того, чтобы продавать квартиру банку по крайне низкой стоимости, люди предпочитают продать объект чуть дороже, пусть и не по рыночной цене».

Минусы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Доход будет меньше из-за налогов. Доходы от продажи недвижимости, которая была в собственности короткое время (с января 2020-го — до 3 лет при соблюдении определённых условий), облагаются НДФЛ в размере 13%. Это нужно учитывать, планируя продать квартиру «по-быстрому».

Опасения покупателей по отношению к «свежему» ДКП. Нередко потенциальные покупатели боятся каких-то мошеннических схем, если квартиру перепродают несколько раз в течение небольшого промежутка времени. Поэтому со «свежим» договором купли-продажи есть вероятность, что квартира будет долго продаваться либо придётся делать скидку.

Непредсказуемые сроки. Иногда предсказать, сколько будет длиться ремонт или решаться юридические вопросы, довольно сложно. При этом, если стоимость ремонта среднестатистический покупатель оценить может, то провести юридическую экспертизу без привлечения специалиста не получится.

Расходы могут быть больше, чем вы рассчитывали. Ремонт зачастую выходит дороже, особенно если речь идёт о старых квартирах.

Риски покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Право собственности может быть оспорено. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Всегда стоит помнить, что любые сделки могут быть оспорены. Общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда стало известно о факте нарушения прав. Поэтому важно изучить историю продаж объекта, понять, на каких условиях перепродавалась недвижимость».

Затягивание сроков продажи. Даже после того, как квартира будет приведена в порядок, нет гарантии, что на неё будет большой спрос. Оценить привлекательность конкретного объекта в глазах покупателей можно, изучив квартиры, которые продаются в конкретном районе города в настоящее время — для этого существуют специальные карты недвижимости.

Такую схему инвестиций можно рассматривать только в том случае, если у вас есть опытный юрист или агент, специализирующийся на подобных сделках — если мы говорим о квартирах с юридическими сложностями; или же вы можете качественно и относительно бюджетно сделать ремонт — в случае, если квартира в плохом состоянии.

Схема 4. Покупаем квартиру в ипотеку и сдаём в аренду, чтобы выплачивать кредит

Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Инвестор должен подобрать такой объект недвижимости, чтобы сумма дохода с аренды была равной либо превышала сумму ипотечного платежа».

Предположим, вы покупаете квартиру за 6,8 млн. руб., имея первоначальный взнос 3,5 млн. Ипотеку в 3,3 млн. руб. под 9,2% годовых вы выплачиваете 20 лет, имея ежемесячный платёж 30,1 тыс. руб. В течение этих 20 лет вы сдаёте квартиру за 35 тыс. руб.

Через 20 лет, без особых усилий с вашей стороны, у вас появляется квартира.

Особенно часто эту схему используют родители, желая обеспечить жильём подрастающих детей.

Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Собственность без больших ежемесячных вложений. Деньги, которые вы отдаёте банку для погашения кредитного платежа, вы получаете с аренды — а значит, не наносите удар по собственному бюджету. А через 15–20 лет становитесь владельцем недвижимости.

Ликвидный актив. Квартира — даже в ипотеке — ликвидный актив. При необходимости вы сможете продать её (возможно, даже дороже, чем покупали) и быстро вернуть банку долг.

Обычно ипотечные квартиры продавать не рекомендуют из-за того, что в первые годы собственники платят банку в основном проценты по кредиту, при этом основное тело долга уменьшается очень медленно. И при продаже получается, что совокупные расходы на жильё превышают доходы. В случае со схемой «ипотека + аренда» это не так «обидно»: проценты тоже платили квартиросъёмщики, владелец получает назад свой первоначальный взнос плюс сумму, на которую подорожало жильё.

Минусы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Все минусы, которые мы перечислили в схеме № 1, относятся и к этой. Но есть и дополнительные.

При покупке квартиры в новостройке нужно платить ипотеку самостоятельно, пока дом не построят. Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Если инвестор не готов долгое время сам выплачивать ипотечный кредит, логичнее выбирать объект на вторичном рынке либо „первичку“ на финальной стадии или с отделкой».

Нужно согласие банка. Несмотря на то, что вы являетесь собственником квартиры, она находится в залоге у банка, который беспокоится о сохранности своего актива. Если вы планируете сдавать жильё, купленное в аренду, следует заранее, при подписании ипотечного договора, обсудить этот вопрос с банком.

У вас ипотека. «Платите» её, конечно, не вы, но она отображается в вашей кредитной истории, а значит, взять другие кредиты может быть сложнее.

Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Если жильцы съедут, а новых найти будет проблематично (например, в доме начнётся шумный капитальный ремонт), платить ипотеку всё равно придётся.

Выгодность этой схемы инвестирования во многом зависит того, какой суммой вы обладаете на старте и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Но она вполне рабочая и позволяет без особых усилий получить квартиру, имея на руках сумму, недостаточную для её покупки.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испанияодно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: Сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: Рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: В Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод: Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

    выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет; выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании; новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса; выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса; объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

В период пандемии рынок недвижимости был практически полностью парализован, поэтому, чтобы составить прогноз, эксперты сравнивали изменения в ценах в период кризиса 2008 года, оценивали данные 2019 года, и пришли к следующим основным выводам:

Инвестиции в недвижимость в Испании в 2020 году: прогнозы, преимущества, план действий

Не секрет, что Испания в последнее десятилетие являлась наиболее привлекательной европейской страной для Инвестиций в недвижимость. Благодаря развитой экономике, стабильному росту цен на жилье, лояльных к иностранцам законов и высокому коэффициенту рентабельности, вкладывать деньги было безопасно и выгодно. Однако, в связи с пандемией, многие сферы бизнеса и экономики будут претерпевать серьезные изменения. Сохранятся ли благоприятные условия сектора и стоит ли приобретать недвижимость в Испании в ближайшее время?

Статья расскажет об основных прогнозах и советах экспертов.

Чего ждать от рынка инвестиций в недвижимость в Испании?

В период пандемии рынок недвижимости был практически полностью парализован, поэтому, чтобы составить прогноз, эксперты сравнивали изменения в ценах в период кризиса 2008 года, оценивали данные 2019 года, и пришли к следующим основным выводам:

● Рынок не перестанет расти и оставаться привлекательным для иностранных инвесторов. С 2008 года в Испании наблюдается стабильный подъем в строительном секторе. По данным ведущей испанской оценочной компании TINSA за первые 10 месяцев 2019 года цены на недвижимость выросли на 3,8%, а значит, несмотря на стагнацию, он останется выгодным для вложений. Благодаря поддержке от государства, строительство новостроек продолжается, и на рынке продолжат появляться интересные предложения.

● В скором времени количество предложений станет гораздо больше, чем спроса, поэтому падение цен неизбежно, а значит, это лучшее время для Инвестиций в недвижимость в Испании для тех, кто обладает свободными финансами.

● Падение цен на недвижимость не продлится долго. Если сравнивать цены на жилье за июнь предыдущего года, то сегодня они выросли на 1%, т. е. карантин пока не сказался существенно на рынок. Однако директор Института экономических исследований Карлос Руиз предполагает, что к концу года цены упадут на 5-10%, и вернутся к сегодняшней отметке уже к 2022 году, что делает выгодным покупку жилья для последующей продажи.

● Изменения в процедуре заключения сделок. На текущий момент многие компании работают в удаленном режиме, и скорее всего, такой режим сохранится в будущем. Если раньше нерезиденты были вынуждены лично являться в испанский банк для осуществления транзакции, теперь это правило отменено.

● Рост предложений вторичного жилья. В приморских районах страны, где владельцы недвижимости зависят от притока туристов, все чаще дома и виллы продаются с пометкой “срочно” и со значительной скидкой. Эти продажи вынужденные, поскольку многие не имеют возможности содержать дома.

● Смещение интересов инвесторов. До этого года Барселона была вторым самым популярным городом для покупки недвижимости. Однако за май месяц спрос упал практически на 69%. Покупатели все больше отдают предпочтение пригородам и приморским районам вроде Коста-Брава, Ситжеса, Жирона.

В целом, специалисты сохраняют оптимизм по поводу последствий пандемии для сектора. Так, Александр Воган, основатель Lucas Fox, считает, что средний и высокий сегмент рынка остается интересным для инвесторов. Он уверен, что текущее положение не имеет ничего общего с кризисом 2008 года, когда рынок недвижимости сильно пострадал.

Государство оказывает поддержку строительному бизнесу, и рынок сохранит прежнюю динамику, как только снимут запреты на передвижение между странами и произойдет возобновление совместных действий банков. Другой проблемой является неуверенность инвесторов и покупателей и выжидательная позиция многих продавцов. Г-н Воган считает, что в уязвимой позиции оказались именно продавцы, ведь оттягивая момент с продажей, они увеличивают расходы на содержание недвижимости. Лучше продать жилье в срочном порядке по сниженной цене, чем ждать окончания года.

Кто может инвестировать в недвижимость в Испании?

Покупать недвижимость в Испании может любой иностранный гражданин или компания. Законодательство лишь требует доказать законность получения средств на приобретение. Инвестору требуется выполнить административные и юридические процессы, такие, как: получение идентификационного номера иностранца (NIE), который нужен для уплаты налогов, открытие банковского счета, оформление доверенности, если потребуется, и декларация иностранных инвестиций.

Подробнее об условиях Инвестирования в недвижимость в Испании: Основные условия приобретения жилья в собственность в Испании на Коста дель Соль

Какие дополнительные расходы связаны с покупкой недвижимости в Испании?

Главными расходами при совершении сделки купли-продажи в Испании являются налоги. Их процент различен, в зависимости от конкретного региона. Иногда сумма зависит от стоимости недвижимости. Дополнительно на налоговый процент влияют следующие факторы:

использование недвижимости (покупка под аренду или для перепродажи в следующие 5 лет).

В таблице представлены налоги и расходы при Инвестициях в недвижимость в Испании:

НДС (IVA)Выплачивается при подписании купчей только при покупке недвижимости в новостройке, от строительной компании. НДС часто меняется, сегодня составляет 10% от стоимости.
Налог на переход собственности (ITP)При покупке вторичного жилья, в течение месяца после подписания купчей нужно оплатить 6-10% от стоимости. Точная сумма зависит от региона.
Гербовый налог (IAJD)Налог на юридические действия взимается при покупке нового жилья. Его сумма составляет 0,1-0,3%
Налог на прибыль (IRPF)Уплачивает продавец после подачи налоговой декларации. Его сумма рассчитывается из разницы в стоимости покупки и продажи недвижимости.
Налог на прирост земельной стоимости.Оплачивает продавец, рассчитывается из разницы в стоимости покупки и продажи земельного участка.

Одним из недостатков Инвестирования в недвижимость в Испании можно считать высокие налоги. Они могут доходить до 28%. С учетом нынешней ситуации в стране, возможен рост налоговых сборов для инвесторов и собственников жилья.

Основные этапы в инвестировании

Покупка недвижимости частным лицом и компанией сильно отличается. Так, у компаний есть возможность реструктуризировать налоги и получить скидку. Основные шаги, которые нужно предпринять любому инвестору:

● Налоговое планирование и выбор правовой структуры (инвестиция осуществляется от имени частного лица или компании, один ли человек выступает инвестором или это партнерство).

● Административные задачи: получение идентификационного номера иностранца, открытие банковского счета, подтверждение законности имеющихся средств и т. д.

● Поиск подходящего по критериям объекта недвижимости.

Оформление сделки купле-продаже с местным нотариусом.

Организация и заключение договора на коммунальные услуги.

Стоит обратить внимание, что юридическая и техническая экспертиза требует дополнительных расходов. Но без проверки не обойтись: придется нанять геодезиста, который не связан с продавцом, и предоставит подробный отчет о техническом состоянии здания. Все этапы покупки недвижимости осуществляются с участием опытного юриста, который проводит юридическую экспертизу.

На что обратить внимание при выборе недвижимости?

Поскольку в текущей ситуации выгоднее всего Инвестировать в недвижимость в Испании с целью дальнейшей перепродажи, важно обратить внимание на несколько аспектов:

● Месторасположение и переоценка объекта. В стране очень высокая скорость строительства новостроек, всего 10-18 месяцев. Появляются все новые объекты, жилые и офисные здания, а вместе с ними развивается инфраструктура. Покупая недвижимость в новостройке, нужно составить прогноз на будущее, насколько выгодно его получиться продать через пару лет. Согласно прогнозу, уровень спроса в Барселоне и других крупных городах будет падать в ближайшие несколько лет. Покупатели будут отдавать предпочтение жилью в пригородах. Возможно сохранится тенденция на удаленную работу, спрос на офисные помещения значительно упадет, поэтому нет смысла вкладываться в них.

● Динамика цен и предложений. Важно внимательно следить за постоянно меняющимися предложениями на рынке. Например, в последнее время наблюдается явный рост предложений о продаже домов, вилл и коттеджей на морском побережье из-за отсутствия туристов и увеличения расходов на содержание. Купив сейчас такой объект недвижимости по заниженной цене, можно окупить его стоимость за счет аренды туристам после открытия границ.

● Возможность риска при стабильном доходе. Период неопределенности и кризиса — лучшее время для тех, у кого есть денежные средства и уверенность в завтрашнем дне. Если есть возможность вложить часть денег сейчас в покупку и содержание недвижимости за границей, не стоит упускать такую возможность.

Еще 5 советов при Инвестиции в недвижимость в Испании:

Преимущества инвестиции в недвижимость в Испании

Популярность Испании для инвесторов заключается не только в сравнительно низких ценах на жилье. Государство всячески идет навстречу иностранным покупателям. Процедура приобретения жилья простая, происходит с обязательным юридическим сопровождением. Юрист предоставляет консультацию на всех этапах оформления бумаг, в устной и письменной форме. Сама процедура оформления инвестиции занимает около 15 дней после подписания договора о купле-продаже.

При крупных инвестициях, от 500 000 евро, частное лицо получает “Золотую визу”: вид на жительство в Испании для него и ближайших родственников. Покупка жилья в одной из самых экономически развитых стран Европы будет отличным вложением денег. В Испании отмечается ежегодный прирост туристов, которым можно сдавать недвижимость в аренду и получать стабильный доход. Но в текущей ситуации, стоит серьезно рассмотреть варианты покупки с целью перепродажи помещения или жилья.

Наши услуги

Наша компания оказывает помощь в приобретении недвижимости в Испании. Опытные специалисты находят лучшие помещения, удовлетворяющие критериям клиента. Мы консультируем по всем возникшим вопросам, проводим оценку и аудит проекта, знакомим с тонкостями законодательства, составляем прогноз динамики цен на рынке недвижимости. Мы работаем с частными лицами и корпоративными клиентами. При Инвестировании в недвижимость в Испании важно учесть особенности налогообложения. Правильные решения в планировании и оформлении документов позволяют получить налоговые льготы.

Стоимость наших услуг составляет 5% от цены за объект недвижимости. Процент быстро окупится, ведь сотрудничество с компанией позволит гарантированно увеличить доходность инвестиций.

Зачем нужно проводить техническую проверку недвижимости и что она дает?

Существует несколько типов технических инспекций жилья: Condition report, Homebuyer report и Building Survey. Первая экспертиза выявляет мелкие проблемы во внутренней и внешней отделке (повышенная влажность, слабый напор в трубах и т. д.), но не дает рекомендаций по их устранению. Она позволяет понять, нужен ли ремонт и во сколько он обойдется. Второе исследование дополнительно оценивает, не была ли стоимость жилья завышена. Покупатель может использовать эту экспертизу, чтобы снизить цену. Последняя проверка делается для строительных объектов, которым нужен капитальный ремонт.

ВО сколько может обойтись содержание недвижимости в Испании и коммунальные услуги?

В многоквартирных домах обслуживанием жилья и прилежащей территорией занимается выбранная жильцами управляющая компания, услуги которой стоят от 200 до 3000 евро в год. Владельцы частных домов нанимают самостоятельно такую компанию или оплачивают отдельно услуги садовника, уборщика, чистильщика бассейна. Абонентская плата за воду и электричество составляет 60 евро в год, ежемесячно вода оплачивается по счетчику (примерно 0.44 евро за кубометр). Электричество стоит 0.24 евро за кВт в час. Газ используется в том числе для нагрева воды и отопления. Расходы на него в зимний период доходят до 200-250 евро в месяц.

ЧТо, если арендатор в Испании откажется вовремя вносить квартплату?

Если речь идет о долгосрочной сдаче жилья, хозяин квартиры может оформить Seguro de Impago de Alquiler — страховку от неуплаты аренды. Для этого в страховую компанию предоставляется справка о доходах арендатора или залог за 6 месяцев. Далее владелец должен заключить договор о долговременной аренде и получить страховой полис. Цена полиса зависит от суммы, за которую сдается недвижимости. Например, если аренда составляет 850 евро в месяц, а страховка должна покрыть до 12 месяцев неуплаты, ее стоимость будет примерно равна 400 евро в год.

Автор: Мила Левчук

Автор блога vivalady.info. Люблю узнавать новое и делиться знаниями. Пишу для различных интернет-изданий уже более 5 лет на различные женские темы.

Добавить комментарий