Инвестиции в недвижимость Испании — рентабельность

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: Сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: Рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: В Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод: Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет; выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании; новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса; выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса; объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

Поэтому начинающие инвесторы часто попадаются на эту уловку продавцов — сравнивают несколько объектов с рентабельностью рассчитанную разным способом и делают поспешные ошибочные выводы о покупке того или иного объекта. А когда позже разбираются, то зачастую уже поздно менять свое решение (уже внесен залог или более рентабельный объект уже может быть продан).

Инвестиции в недвижимость Испании — рентабельность

Первый вопрос, который мне обычно задают клиенты, желающие купить недвижимость с арендатором и получать рентный доход:

И это правильно, т. к. рентабельность инвестиций — действительно один из основных критериев, который надо учесть инвестору при сравнении разных объектов (наряду с рисками и ликвидностью).

Недавно я уже писал, почему НЕ рекомендую ЖИЛУЮ недвижимость, как объект инвестиций (ссылка внизу статьи).
Поэтому сегодня расскажу о “подводных камнях” при анализе рентабельности на примере недвижимости КОММЕРЧЕСКОЙ (хотя, у жилой все аналогично).

Первая проблема в том, что под понятием “рентабельность” продавцы и покупатели зачастую понимают не одно и тоже.
Продавцы обычно просто делят годовую выручку за аренду на цену объекта, т. е. пользуются такой формулой:

Рентабельность, рассчитанную таким упрощенным способом в Испании принято называть БРУТТО рентабельностью (“грязная» рентабельность).

Почему?
Потому что в этой формуле еще не учтены постоянные расходы владельца помещения:

1. Ежегодный налог на недвижимость (IBI).
Обычно его оплачивает собственник, а не арендатор.

2. Расходы на обслуживание общих территорий (Comunidad).
Если объект недвижимости является частью здания, то появляется статья расходов на обслуживание общих территорий (придомовая территория, лестничные клетки, подземный паркинг, фасад и крыша здания, лифт, . ).
Comunidad также обычно оплачивает собственник помещения (хотя бывает, что в договоре аренды эти расходы возложены на арендатора).

Для более корректного расчета рентабельности инвестиций, из годовой выручки нужно вычесть те постоянные расходы, которые оплачивает владелец.
Если согласно договора аренды обе эти статьи оплачивает владелец, то формула получится такая:

Рентабельность, рассчитанную с учетом этих постоянных расходов Инвестора в Испании принято называть НЕТТО рентабельностью (“чистая» рентабельность).

Бывает, что разница между брутто и нетто рентабельностью достаточно весомая. Например, брутто равна 5%, а нетто — уже 4% (т. е. разница в 20%).

Угадайте — какую рентабельность обычно указывают продавцы и агенты на своих сайтах?
Правильно! Ту, что выше, т. е. “грязную” ))

Поэтому начинающие инвесторы часто попадаются на эту уловку продавцов — сравнивают несколько объектов с рентабельностью рассчитанную разным способом и делают поспешные ошибочные выводы о покупке того или иного объекта. А когда позже разбираются, то зачастую уже поздно менять свое решение (уже внесен залог или более рентабельный объект уже может быть продан).

Кстати, я на своем сайте всегда стараюсь указать ОБЕ рентабельности, а также информацию по IBI и Comunidad:

Наибольшее влияние пандемия оказала на вторичный рынок сегмента бизнес-класс. Если говорить на языке цифр, то недвижимость в ценовой категории от €200 до €450 тыс. евро, скорее всего, потеряет в цене до 15%. Поэтому, с покупкой данных квадратных метров лучше подождать несколько месяцев.

На какой недвижимости в Испании можно заработать 15% годовых

Покупка недвижимости в Испании может стать очень удачной инвестицией. Даже после окончания курортного сезона во время коронакризиса она способна принести своему собственнику неплохой доход.

На какие объекты стоит обратить внимание инвестору, «Минфину» рассказал СЕО, генеральный директор группы компаний «Alegria» Ян Вайнрух.

Кто покупает и почему

Еще до начала пандемии эксперты прогнозировали дальнейший рост стоимости испанской недвижимости. По прогнозам аналитиков, в этом году квадратные метры там должны были подорожать еще на 3,5–5,5%. Но пандемия внесла свои коррективы.

Прежде всего, сильно просело количество сделок с иностранными инвесторами, что, в свою очередь, оказало давление и на цены. Причины тут лежат на поверхности – закрытие границ из-за covid-19 и более аккуратное распоряжение средствами со стороны потенциальных инвесторов.

В конце августа компания Knight Frank обнародовала результаты своего исследования. Эксперты опросили своих клиентов в 44 странах мира и выяснили, где люди хотят приобрести жильё. На первом месте оказалась Великобритания, на втором – Испания. Тройку лидеров замыкает Франция.

Что привлекает иностранных покупателей недвижимости в Испании? В агентстве говорят, что их клиенты отмечают качество жизни, хорошую медицину и образование, устойчивую валюту, политическую стабильность, транспортную доступность.

Кроме того, в испанских регионах, где обычно покупают недвижимость, ситуация с коронавирусом не так уже плоха, по сравнению с теми странами, где живут покупатели. Аналитики сравнивают Малагу, Аликанте, Балеарские и Канарские острова с Великобританией, Бельгией, Голландией, Францией, Германией.

Более половины опрошенных агентством клиентов считают, что цены на жильё в Испании снизятся в течение 12 месяцев, но незначительно. Большинство полагает, что не более, чем на 10%. А четверть респондентов уверены, что цены будут стабильными. 19% полагают, что недвижимость в Испании подорожает.

Однако в последние месяцы спрос на испанскую недвижимость начал восстанавливаться. Все активнее интересуются ею граждане северных стран Евросоюза и бывшего СНГ. Однако, речь пока идет больше о потенциальных покупках, нежели о реальных сделках. Поскольку границы Испания пока открыла не для всех.

Поддерживает рынок спрос со стороны местных покупателей, который не сильно изменился, по сравнению с докризисным временем. В частности, это касается вилл, таунхаусов и апартаментов с собственным участком и видом на море.

Карантинное заточение в квартирах и перспективы повторения локдауна заставили людей изменить требования к приобретаемой недвижимости. В итоге появилось очень много запросов на виллы с собственным участком или таунхаусы. Нужно сказать, что недвижимости этого сегмента, в разных вариациях и на разные кошельки, в Испании предостаточно.

Чем Испания привлекает инвестора

Недвижимость в Испании, в частности на побережье Коста-Бланка, имеет несколько очевидных преимуществ для потенциального инвестора.

Прежде всего, это возможность получить вид на жительство в стране Евросоюза. Данная программа иммиграции является одной из самых лояльных в Европе. Для того, что бы претендовать на ВНЖ, инвестору необходимо вложить €500 тыс. в любую недвижимость или ее комбинации. При этом он может сохранить налоговую резиденцию своей страны. Именно это для большинства инвесторов является основополагающим аргументом в пользу данной программы.

К слову, недавно компания iProperty Management проанализировала планировщик ключевых слов Google, чтобы определить годовой объём поисковых запросов, связанных с переездом в каждую страну мира.

Самой популярной страной для иммиграции по годовому объему поисковых запросов стала именно Испания. Условиями переезда интересовались 690 360 раз. На втором месте и третьем месте со значительным отставанием Канада (495 840) и Франция (484 800).

Немаловажным фактором для потенциальных инвесторов является возможность получения постоянного дохода в стабильной валюте — евро.

Важный плюс: большое количество инвестиционно-привлекательных объектов недвижимости остаются недооцененными, по сравнению с аналогичными объектами в таких странах Европы, как Германия или Франция.

Что выгоднее: купить и перепродать или получать ренту

Выгодно и то, и другое. Однако, есть определённые нюансы, которые обязательно нужно учитывать.

Покупка с целью перепродажи – один из самых популярных способов сохранения инвестиций. Но в Испании не все так просто. Прежде всего, существует налоговая нагрузка: приобретая любую недвижимость, покупатель вынужден заплатить налог на передачу прав собственности в размере 10%. Плюс около 2-3% потянет документальное оформление сделки. А если привлекается ипотека, то смело можно добавлять еще 1,5%.

Соответственно, покупая любое недвижимое имущество, нужно автоматически заложить 12-14% к цене перепродажи, помимо маржинальности. Купив квартиру за €50 тыс., клиент должен понимать, что ее нужно продать не меньше, чем за €56-58 тыс.

Поэтому такие сделки абсолютно непривлекательны в краткосрочной перспективе для любых инвесторов. А вот в перспективе 3-5 лет, за счет роста стоимости актива, индексации цен, клиент отобьет все потери. А если будет правильно сдавать свою недвижимость в аренду, то получит еще и хорошую прибыль.

Где и что покупать, чтобы заработать

Если приобретать недвижимость для сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на недорогие €30-35 тыс. однокомнатные квартиры в спальных районах Валенсии и Аликанте. Покупая в этих городах Коста-Бланки, инвестор точно не прогадает.

Во-первых, это крупные промышленные города-порты, здесь всегда есть работа, поэтому люди съезжаются отовсюду. А во-вторых, фактор сезонности на эти квартиры не влияет, они сдаются на постоянной основе и запрос на долгосрочную аренду всегда есть.

К тому же, кризис сыграл на руку этому сегменту. Многие, кто арендовал более дорогие квартиры, решили сэкономить и переезжают в квартиры подешевле.

Стоимость аренды таких квартир около €300 в месяц. Итого получается около 8-9% годовых «грязного» дохода. Если вычесть 24% налога на прибыль от аренды и все расходы на содержание, то доходность уменьшается на 1,5-2%.

Недвижимость Валенсии и Аликанте может принести доход и в 14-15% годовых. Такую высокую прибыль обеспечивают хостелы. Для их организации инвесторы выкупают целые подъезды в зданиях и дальше переформатируют их для сдачи в туристическую аренду.

Общий бюджет, который для этого нужен, составляет примерно €350 тыс., где €300 тыс. — цена самого здания, а €50 тыс. — лицензия, ремонт, перепланировка, мебель.

Недешевое удовольствие

Покупая недвижимость, следует знать, что содержание даже небольшой квартиры в Испании обойдется в круглую сумму. Во-первых, каждый год нужно уплачивать налог на имущество.

В Испании он достаточно низкий по меркам, например, Германии или Франции. Он рассчитывается от кадастровой стоимости, а ставка зависит от объекта недвижимости и местонахождения. К примеру, налог на самые дешевые квартиры по €30-40 тыс. составит около €120-140 в год.

Следующая обязательная статья расходов — это коммунальные платежи. Их можно оценить лишь примерно. Ведь если расходы в многоквартирном городском доме потянут на €15-20 в месяц, то затраты на апартаменты с инфраструктурой могут исчисляться несколькими сотнями евро.

Счета за воду и электричество зависят от потребления.

Если недвижимость сдаётся в аренду, то требуется уплатить налог на прибыль, который для нерезидентов составляет 24%. А если к этому делу подключена управляющая компания, то за свои услуги при долгосрочной аренде она возьмет месячную плату.

Итого ежегодные расходы на содержание – обслуживание, налоги, оплату воды и электричества – составят не менее 1% от стоимости недвижимости.

Лайфхаки для инвестора

Как будет вести себя рынок недвижимости дальше, зависит от многих факторов. Что понятно уже сейчас, так это неминуемое проседание цен. Правда, коснется оно не всех сегментов, а вторичного жилья и дорогой недвижимости выше €100-150 тыс.

Наибольшее влияние пандемия оказала на вторичный рынок сегмента бизнес-класс. Если говорить на языке цифр, то недвижимость в ценовой категории от €200 до €450 тыс. евро, скорее всего, потеряет в цене до 15%. Поэтому, с покупкой данных квадратных метров лучше подождать несколько месяцев.

Имеет смысл обратить внимание на первичный рынок. Здесь дисконтов нет и не предвидится. Но в период пандемии многие застройщики и девелоперы заморозили цены и сейчас существует возможность приобрести практически готовую недвижимость по очень привлекательным ценам.

На испанском рынке недвижимости, особенно вторичном, сейчас действительно наступило время покупателя. Свои условия диктуют те, у кого на руках кеш.

Ознакомьтесь с тенденциями роста населения в зоне, где вы собираетесь купить жилье. С ростом населения растет рентабельность жилья.

Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2019 и 2020: 4 причины инвестировать в Испанский Левант – Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-де-Валенсия

Инвестиции в недвижимость за рубежом – тема, которая с каждым годом привлекает все больше внимания российских граждан, желающих выгодно вложить свои средства, и первый вопрос, который они должны для себя решить, – какую страну выбрать? Где можно купить недвижимость за рубежом недорого и при этом получить во владение качественное жилье с хорошим расположением, способное принести прибыть в долгосрочной и краткосрочной перспективе?

Наибольший интерес вызывает недорогая недвижимость за рубежом у моря, и это неудивительно: такое жилье всегда можно выгодно сдать в аренду, а при желании существует возможность приехать в отпуск к морю и пожить в нем самим. Это очень удобно и выгодно, поскольку исключает необходимость поиска жилья для аренды, которая в популярных курортных зонах очень и очень дорогая.

Если у вас своя недвижимость за рубежом у моря, последний факт играет вам на руку, ведь прибыль от сдачи такого жилья будет высокой и стабильной. Напротив, некоторые ищут жилье высокой категории: элитная недвижимость за рубежом может стать отличным вариантом для инвестиций, а в некоторых странах такое приобретение позволяет получить вид на жительство (Золотая виза) или даже гражданство.

Итак, где покупать недвижимость за рубежом? Что лучше: недорогая или элитная недвижимость за рубежом? Какие преимущества предлагает данный вид инвестиций?

Если учесть все критерии выгодных инвестиций в недвижимость за рубежом, одним из лучших мест для покупки станет Испания. Причем это касается как недорогого, так и элитного жилья.

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Почему Испания?

Прибыль от инвестиций в недвижимость за рубежом можно получить двумя основными способами: от сдачи купленного жилья в аренду и от последующей перепродажи. Конечно, эти два варианта можно удачно совместить. Испания предлагает большой выбор недвижимости для инвестиций, однако здесь важно удачно выбрать регион, просчитать все возможные риски, а также окупаемость инвестиций.

Экономическая ситуация

Экономика Испании окончательно вышла из кризиса и продолжает расти (+12% с 2015 года, когда цены начали ползти вверх после кризиса), рынок жилья и строительный сектор активно развиваются, цены на жилье растут.

Новостройки

Строительный сектор Испании «восстал из пепла» после кризиса и стремительно идет вверх. Вот почему одной из самых выгодных опций для инвестиций становится приобретение нового жилья на ранних стадиях строительства с целью последующей перепродажи после сдачи объекта в эксплуатацию. Спрос на новостройки в Испании превышает предложение, и они расхватываются буквально на лету. Кроме того, новое жилье можно сдавать в аренду по цене на порядок выше, нежели вторичное. Таким образом, приобретя новостройку на ранней стадии строительства, через несколько лет вы сможете получить хорошую прибыль от сдачи жилья в аренду, а в последствии – от перепродажи. Для этих целей как нельзя лучше подойдут прибрежные регионы, где спрос на аренду всегда очень высок.

Выгодные условия ипотеки

Сейчас один из самых подходящих моментов для покупки жилья в Испании в ипотеку: ЕЦБ оставил ставки на уровне 0%, что означает, что переплата по кредиту будет минимальной – от 3% годовых. Кроме того, конкуренция между банками заставляет их предлагать более выгодные условия своим клиентам.

Где покупать недвижимость за рубежом в Испании максимально выгодно? 4 причины выбрать Испанский Левант: Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-де-Валенсия

Конечно, не вся территория Испании подходит для этих целей, и многие инвесторы начинают изучение возможностей для инвестиций в недвижимость здесь с самых популярных регионов – Мадрида и Каталонии, а также Балеарских островов (Майорка, Менорка, Ибица), которые, однако, являются далеко не лучшими опциями, и существуют гораздо более выгодные альтернативы «раскрученным» регионам Испании. Речь идет, прежде всего, о Валенсийском сообществе, в частности – регионе Коста-Бланка, а также Мурсии, в частности – зоне Ла-Манга-дель-Мар-Менор. Ниже мы объясним, почему, приведя в доказательство реальные статистические данные.

Экономика, бизнес и инвестиции: перспективная недвижимость за рубежом на побережье Валенсии и Аликанте

Самые выгодные инвестиции совершаются в перспективные активно развивающиеся зоны. И, хотя Мадрид и Барселона традиционно являются самыми экономически развитыми зонами и самыми популярными направлениями для иностранных инвестиций, другие регионы Испании уже, если можно так выразиться, наступают им на пятки.

Так, один из самых быстроразвивающихся регионов Испании – Валенсийское сообщество. Об этом свидетельствуют официальные статистические данные Министерства промышленности, торговли и туризма. Во втором квартале 2019-го Валенсийское сообщество стало лидером среди испанских регионов по росту объема иностранных инвестиций: с €83,2 млн в 2018 году до €128,5 млн в 2019-м. Таким образом, объем иностранных инвестиций в этот регион вырос на 54% за год. Кроме того, в Валенсийском сообществе наблюдается рекордный рост в области туризма: за период с 2011 по 2018 год число иностранных туристов, выбравших этот регион, выросло на 70%, а испанцев – на 34%.

Также стоит отметить, что Валенсийское сообщество стало вторым регионом по числу компаний, перенесших свои штаб-квартиры из Каталонии в 2017 году, во время разразившегося там социально-политического кризиса. За период с 2017 по середину 2019 года сюда «переехало» 616 компания, включая таких гигантов, как CaixaBank, выбравший Валенсию, и Sabadell, переместивший свой офис в Аликанте.

Все эти факторы делают побережье Валенсийского сообщества – Коста-Бланка и Коста-де-Валенсия – одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость за рубежом. Рост экономики, туризма и иностранных инвестиций способствует быстрому развитию региона, росту занятости и бизнеса, росту спроса на краткосрочную и долгосрочную аренду, а также росту цен на жилье.

Стоимость: недорогая недвижимость за рубежом у моря в Валенсийском сообществе и Мурсии

Это один из самых важных параметров. Стоимость и рентабельность недвижимости сильно различается в разных регионах страны. С точки зрения инвестиций в аренду зоны с более низкой стоимостью недвижимости сегодня оказываются более выгодными.

Цены на покупку недвижимости в Мадриде, Каталонии и на Балеарских островах очень высокие (€2794, € 2251, €3064 за кв. м соответственно). В свою очередь, в Валенсийском сообществе средняя стоимость жилья составляет €1389, а в Мурсии – €1042 за кв. м. Если говорить о провинциях, к примеру, в популярной курортной зоне Коста-Бланка – побережье Аликанте – средняя цена жилья равна €1570 за кв. м, а в провинции Валенсия – €1225. Что касается Мурсии, средняя цена квадратного метра на Ла-Манга-дель-Мар-Менор – самом популярном курорте Коста-Калида – €1527 за кв. м.

В последнее время среди иностранных инвесторов пользуется большой популярностью город Торревьеха, предлагающий очень выгодную опцию для инвестиций. Суть трюка состоит в том, что вы покупаете апартаменты по очень низкой стоимости (таких предложений в Торревьехе много), а затем сдаете их в аренду по цене, практически равной той, по которой сдаются более дорогие квартиры. Это приводит к экстремально быстрой окупаемости. Если у вас есть возможность купить несколько таких квартир, то вы можете очень хорошо заработать.

Рентабельность: выгодная недвижимость за рубежом в Валенсийском сообществе и Мурсии

Хотя стоимость аренды в таких зонах, как Мадрид, Каталония и Балеарские острова также высока, показатель рентабельности здесь на порядок ниже, чем в среднем по стране. По данным портала Pisos. com за 3 квартал 2019-го, средняя рентабельность аренды по Испании составила 5,51%. Балеарские острова занимают последнюю строчку в рейтинге рентабельности аренды среди испанских автономий – 3,38%, а Мадрид и Каталония находятся на 10 и 14 месте: 5,53% и 5,09% соответственно. В то же самое время, в Валенсийском сообществе рентабельность аренды равна 6,23%, а в Мурсии – 5,92%.

Портал idealista, в свою очередь, предлагает свои данные о рентабельности недвижимости в главных городах Испании на основании собственной статистики. По данным idealista, самым рентабельным городом для инвестиций в жилье является Мурсия: 7,9%, а наименее рентабельным – Сан-Себастьян. Барселона и Мадрид предлагают рентабельность 4,8% и 5,2% соответственно, Аликанте – 6,1%, а Валенсия – 6%.

Окупаемость инвестиций. Самые быстроокупаемые инвестиции в недвижимость за рубежом в Аликанте и Мурсии

Еще один важный показатель, отражающий скорость окупаемости инвестиций, – коэффициент PER – отношение рыночной цены к чистой прибыли. В случае с жильем высчитывается делением стоимости жилья на сумму годового дохода от аренды. К примеру, жилье стоимостью €150 000 сдается в аренду за €1000 в месяц, т. е. €12 000 в год.

Таким образом, срок окупаемости жилья составит 12,5 лет.

Каковы же средние сроки окупаемости недвижимости, сдаваемой в аренду, в интересующих нас зонах Испании? Ознакомьтесь с таблицами ниже.

10 провинций с самой быстрой окупаемостью

10 провинций с самой медленной окупаемостью

Таким образом, жилье, купленное в Аликанте, на Коста-Бланка, окупится примерно на 5 лет быстрее, чем приобретенное в Барселоне или Мадриде.

Инвестиции в недвижимость за рубежом: что еще учесть?

Рост населения

Ознакомьтесь с тенденциями роста населения в зоне, где вы собираетесь купить жилье. С ростом населения растет рентабельность жилья.

Инфраструктура

Чем лучше развита зона, чем лучше ее инфраструктура (наличие школ, ресторанов, больниц, магазинов и пр.), тем выше рентабельность жилья.

План развития района

Если есть возможность, ознакомьтесь с планом развития зоны: этот фактор может в будущем способствовать либо повышению стоимости жилья, либо ее снижению. К примеру, вы покупаете жилье с видом на море, а в будущем перед вашим домом построят новый жилой комплекс, который полностью заслонит этот вид.

Если вы рассматриваете Испанию в качестве направления для инвестиций, вы можете задать интересующие вас вопросы касательно покупки жилья, иммиграции и открытия бизнеса в Испании нашим экспертам.