Viva Lady Женский интернет журнал. Мода и красота В этой новой реальности люди стали чаще интересоваться жильем, имеющим большое количество комнат, а не спален, что вызвало новый интерес к недвижимости с дополнительными пристройками, комнатами, подвалами и мансардами, с просторными землями, террасами и садами, вдали от городских районов, в населенных пунктах с низкой плотностью населения. Еще одним незаменимым аспектом является энергоэффективность.
Обзор рынка недвижимости Испании в 2021 году. Прогнозы на 2022 год
Пандемия оказала огромное влияние на все сферы испанской экономической деятельности, причем очень немногие сектора давали положительные результаты. Строгая и длительная изоляция полностью изменила жизнь людей, а также их потребности в окружающем пространстве, дистанционной работе и отдыхе.
В 2021 году произошел резкий рост онлайн-торговли и услуг по доставке товаров, а также развитие дистанционной работы и сокращение международных поездок.
Все это вызвало большие проблемы для будущего развития рынка недвижимости. Многие эксперты предсказывали, что 2021 год станет подходящим временем для постепенного восстановления, результаты которого должны стать более заметными во второй половине, особенно в конце года. Однако некоторые аналитики предполагают, что возвращение к нормальной жизни может продлиться до 2022 года.
Основные характеристики испанского рынка недвижимости
Изменения цен и характеристик жилья
Во время изоляции особенности дистанционной работы способствовали изменению спроса покупателей на недвижимость, многие из которых заявили о желании иметь больше свободного пространства в квартире с большим количеством комнат для выполнения таких действий, как физические упражнения, садоводство и т. д.
В этой новой реальности люди стали чаще интересоваться жильем, имеющим большое количество комнат, а не спален, что вызвало новый интерес к недвижимости с дополнительными пристройками, комнатами, подвалами и мансардами, с просторными землями, террасами и садами, вдали от городских районов, в населенных пунктах с низкой плотностью населения. Еще одним незаменимым аспектом является энергоэффективность.
Прогноз о снижении цен на жилье в Испании не полностью оправдался, поскольку в последнее время рынок недвижимости становится все более динамичным, демонстрируя медленный, но устойчивый рост продаж, а при повышенном спросе цены не будут подвержены дальнейшему снижению.
Уменьшение объема закупок недвижимости иностранными инвесторами может быть объяснено запретом на поездки между странами из-за пандемии. Ожидается, что после отмены ограничений ситуация стабилизируется.
Европейская ассоциация оценщиков Еуровал (Euroval) подсчитала, что средняя цена квадратного метра в Испании продолжит снижаться, как это было уже в предыдущие два года. В 2019 году она составила 1653 евро, в 2020 году ‒ 1563 евро. Пока неизвестно, каким будет средний показатель 2021 года.
Предложение аренды и неопределенность
Один из сбывшихся прогнозов на 2021 год заключается в том, что произошло резкое увеличение предложения коммерческих помещений, особенно в городских центрах, что сопровождается снижением цен на них.
Действительно, предприятия, работа которых зависит от присутствия клиентов, такие, как спортивные залы, парикмахерские, рестораны, бары, кафе и многие другие, в наибольшей степени несут убытки, из-за чего не могут оплачивать арендные платежи и зарплату своим сотрудникам. Данная ситуация привела к увеличению предложения аренды помещений.
Также пострадали те, кто сдавал в аренду свою недвижимость для туристического сектора, который, как мы знаем, резко уменьшился, что привело к переходу бизнеса в сторону традиционной аренды жилья. К сожалению, существует большая разница в доходах от этих двух видов аренды. Однако, предполагается, что ситуация будет кратковременной, пока существуют ограничения на поездки.
Цифровые туры по продаже недвижимости
Несмотря на ограничения, цифровые технологии дали возможность сектору недвижимости нормально функционировать во время пандемии.
Имеется в виду использование технологий просмотра видео через интернет-порталы, которые позволили клиентам проводить виртуальный тур с впечатляющими 360-градусными снимками каждого пространства и окружающей среды, включая аэрофотоснимки благодаря использованию беспилотных летательных аппаратов.
Именно пандемия придала мощный импульс использованию большего количества современных технологий.
Несмотря на неопределенность, недвижимость будет продолжать привлекать инвестиции.
Экологическая сертификация и устойчивость
По прогнозам в результате принятия новых законов и правил очень скоро в Испании появятся дома, которые будут меньше загрязнять окружающую среду. Так, европейское законодательство, предусматривающее политику устойчивости материалов, используемых при строительстве городских сооружений, будет нацелено на сокращение загрязнения зданий, повышение их энергоэффективности и озеленение придомовых территорий.
В соответствии с этим стандартом любая постройка будет иметь специальную сертификацию, которая заметно увеличит ее рыночную стоимость.
Однако проекты такого рода продвигаются очень медленно, и, по крайней мере, в этом году мы не увидим больших изменений.
Цены на испанскую недвижимость
Последний отчет рынка вторичного жилья, подготовленный группой Текноказа (Tecnocasa) и ЮПиЭф (UPF), показывает возобновление активности в секторе в первой половине года и падение цен на 1,43 %.
Исследование, проведенное группой Текноказа (Tecnocasa) и ЮПиЭф (UPF), указывает на то, что наиболее значительное снижение цен вторичного жилья произошло в городах Алькала-де-Энарес (6,31 %), Кордова (6,27 %) и Малага (5,85 %), в то время как в Мадриде оно составило 1,54 %, а в Барселоне ‒ 1,53 %. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Испании составляет 2292 евро, при этом в Барселоне она достигает 3033 евро, в Мадриде ‒ 2627 евро.
В каких городах выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду
На рынке аренды цена также упала, особенно в Мадриде (на 10 %) и Барселоне (на 9,9 %), что указывает на снижение рентабельности, которая уже находится на минимуме последних лет.
Средний заем по ипотеке в Испании составил 124 370 евро, что на 1,4 % больше, чем год назад, при этом в Барселоне он равен 153 887 евро, а в Мадриде ‒ 128 415 евро.
Испанские районы, предпочитаемые покупателями
Покупатели предпочитают крупные города и побережье Средиземного моря, такие как Андалусия, Валенсия, Каталония и Мадрид. Международные инвесторы составляют более 30 %. Согласно исследованию, проведенному Испанской ассоциацией консультантов по покупке недвижимости (AEPSI), профиль спроса развивался с прошлого года, и новые тенденции привели к тому, что жилье стало центром семейной жизни.
Директор AEPSI, Иньяки Унсейн утверждает, что «телеработа породила новые привычки и потребности у покупателей. Многие в настоящее время ищут недвижимость, расположенную в жилых и отдаленных районах». С другой стороны, изменение жизни общества привело к перемене тенденции. В настоящее время в качестве приоритета при поиске нового дома покупатель рассматривает внешние элементы, такие как терраса или сад.
Прогнозы на 2022 год
Испанский рынок жилья восстанавливается от удара COVID-19 так интенсивно, что некоторые эксперты сектора предупреждают, что мы уже находимся перед началом нового «бума» продажи недвижимости, который продлится до 2023 года.
В последнем отчете агентства недвижимости Форкадел (Forcadell) и университета Барселоны (UB), в котором анализируются данные за 2020 год, делается вывод о том, что рынок пережил «легкую рецессию», поскольку сделки упали на 14,5 %, по сравнению с 32,6 % в 2008 году, в то время как цена вторичного жилья снизилась на 5‒10 %.
Низкое предложение, готовность банков предоставлять ипотечные кредиты по низким процентным ставкам и наличие группы населения, заинтересованного в покупке, объясняют уровень падения рынка недвижимости ниже, чем ожидалось.
В отчете прогнозируется, что во второй половине этого года начнется «новый бум недвижимости», который продолжится, по крайней мере, до 2023 года и может быть продлен еще на несколько лет, если процентные ставки останутся низкими (не более 3 %).
В 2021 году ожидается рост продаж на 25 % с увеличением цены на 5 %, в то время как в 2022 году транзакции могут вырасти на 15 %, а цена ‒ на 10 %.
Ответственный за отчет Forcadell-UB и старший преподаватель экономики UB Гонсало Бернардос отметил, что особенности нынешнего экономического момента не позволяют буму перерасти в пузырь на рынке недвижимости, как во время последнего кризиса.
Гонсало Бернардос отмечает: «Для того, чтобы образовался пузырь на рынке недвижимости, сумма кредита, выданного банком должна быть значительной, а финансирование должно одобряться даже тем, у кого мало перспектив погасить ипотеку при возрастании процентов, а я исключаю эти условия». В этой связи Бернардос заверил, что недвижимость не будет двигателем развития, каким она была в другие десятилетия, «но также не будет и балластом».
В докладе отмечается, что 2021-й и 2022-й будут годами, когда стоимость сделок с недвижимостью будет выше, чем в 2019 году, в результате увеличения предложения и уверенности в быстром восстановлении экономики, а также готовности банков предоставлять кредиты.
Целесообразно ли инвестировать в Испанию?
В настоящее время становится ясно, что независимо от пандемии или других угроз рынок недвижимости Испании будет оставаться привлекательным, поскольку с течением времени может принести значительную прибыль инвесторам.
Кроме того, в Испании находятся два города, которые наиболее ценятся инвесторами. Согласно отчету «Новые тенденции в недвижимости Европы 2021», опубликованному консалтинговой компанией ПрайсуотерхаусКуперс (PricewaterhouseCoopers, PwC), Мадрид входит в топ-10 городов мира Барселона находится на 13-м месте.
В конечном счете, решение инвестировать в испанскую недвижимость будет правильным, так как это безопасная и прибыльная операция в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Поможем купить недвижимость в Испании
Желаете купить жилье в Испании? Spain-Real. Estate поможет приобрести недвижимость на самых выгодных условиях. Здесь вы найдете огромный выбор предложений по доступным ценам. С нами мечты осуществимы!
Если бы обычный инвестор в 1994 году вложил по 100 $ в рассматриваемый REIT и в основные рыночные бенчмарки, то к концу 2020 года его текущая доля оценивалась:
Обзор Realty Income: компания растет быстрее S&P 500 и Nasdaq
Realty Income (NYSE: O) — это инвестиционный фонд недвижимости (REIT), основанный в 1969 году и работающий в США и Европе. Компании принадлежит на конец сентября 2021 года более 7 тысяч объектов недвижимости, из которых 98,8% зданий находятся в аренде.
Курсы Т—Ж
Ясно и просто обо всем, что касается ваших денег: от инвестирования до экологии Начать учиться
О компании
Основная деятельность Realty Income — это покупка и сдача в аренду собственных торговых, промышленных, офисных и сельскохозяйственных объектов недвижимости. Активы фонд приобретает за счет заработанной прибыли, выпуска новых обыкновенных или привилегированных акций и большого количества долговых бумаг. Годовые ставки по ним сильно варьируются в диапазоне от 0,75 до 5,875% в зависимости от срока погашения, наличия или отсутствия обеспечения и многих других параметров.
Ключевой рынок для Realty Income — это США, на которые приходится более 90% доходов. Кроме Северной Америки, свою деятельность фонд еще ведет с 2019 года в Великобритании и с третьего квартала 2021 года в Испании. В первой стране в собственности компании находятся более 100 объектов недвижимости, а второй — всего семь.
Руководство Realty Income считает рынок ЕС очень перспективным из-за большего размера и меньшего количества конкурентов. Европейские REIT занимают менее 1% от общего своего рынка, в то время как в США этот показатель равен 4%.
Самые прибыльные штаты США Realty Income на конец 2020 года:
Великобритания как регион приносит 6,2% от выручки компании.
Распределение прибыли
Основная цель Realty Income — это выплата надежных растущих дивидендов. Компания своим акционерам распределяет не менее 90% от налогооблагаемой прибыли, за исключением дохода от прироста капитала. Периодичность выплат — 12 раз в год. Ежемесячные дивиденды распределяются за счет большого и стабильного денежного потока, который получает REIT благодаря долгосрочным договорам аренды собственных объектов недвижимости.
Последние два года руководство Realty Income придерживалось следующего дивидендного принципа: рост ежемесячных выплат происходил каждый квартал, после трех одинаковых распределений следовало увеличение. Последний анонсированный дивиденд компании в 2021 году равнялся 0,2465 $, если консервативно предположить, что в 2022 году менеджмент оставит свои выплаты без изменений, то годовой дивиденд составит 12 × 0,2465 $ = 2,958 $, что соответствует дивидендной доходности 4,1%.
Годовая динамика дивидендных выплат
Текущие результаты и прогнозы
Инвесторам Realty Income хорошо известна не только своими высокими дивидендными выплатами, но и двузначным ростом: с 2016 года финансовые показатели REIT в среднем ежегодно росли на 10,63%.
Даже в сложном 2020 году компании удалось увеличить собственные результаты благодаря низкому негативному эффекту, который COVID-19 оказал на основных арендаторов фонда — ретейлеров. Почти все их магазины работали, и на товары был повышенный спрос, из-за чего проблем с платежами за аренду не было.
По итогам третьего квартала 2021 года менеджмент Realty Income актуализировал свой прогноз финансовых результатов на 2021 год и раскрыл некоторые расчетные данные 2022 года, основной прогноз на следующий год компания своим акционерам опубликует по итогам четвертого квартала 2021 года.
Прогноз Realty Income на 2021—2022 годы
Прошлый прогноз на 2021 годНовый прогноз на 2021 годПрогноз на 2022 год
| Чистая прибыль на акцию | 1,32—1,41 $ | 1,39—1,44 $ | — |
| Амортизация и обесценение недвижимости на акцию | 2,11 $ | 2,06 $ | — |
| Прибыль от продажи недвижимости на акцию | −0,09 $ | −0,10 $ | — |
| Дополнительные расходы на акцию | 0,03 $ | 0,08 $ | — |
| FFO на акцию | 3,37—3,46 $ | 3,43—3,48 $ | — |
| AFFO на акцию | 3,53—3,59 $ | 3,55—3,60 $ | 3,84—3,97 $ |
| Процент недвижимости, которая находится в аренде | 98% | 98% | — |
| Денежные расходы на общие и административные нужды, в процентах от выручки | 4,5% | 4—4,5% | 3,5—4% |
| Расходы на имущество, в процентах от выручки | 1,5—1,8% | 1,5—1,8% | — |
| Расходы по подоходному налогу | 25 млн долларов | 30 млн долларов | — |
| Объем новых приобретений | 4,5 млрд долларов | 5 млрд долларов | 5 млрд долларов |
Прошлый прогноз на 2021 год
Чистая прибыль на акцию
1,32—1,41 $
Амортизация и обесценение недвижимости на акцию
2,11 $
Прибыль от продажи недвижимости на акцию
−0,09 $
Дополнительные расходы на акцию
0,03 $
FFO на акцию
3,37—3,46 $
AFFO на акцию
3,53—3,59 $
Процент недвижимости, которая находится в аренде
98%
Денежные расходы на общие и административные нужды, в процентах от выручки
4,5%
Расходы на имущество, в процентах от выручки
1,5—1,8%
Расходы по подоходному налогу
25 млн долларов
Объем новых приобретений
4,5 млрд долларов
Новый прогноз на 2021 год
Чистая прибыль на акцию
1,39—1,44 $
Амортизация и обесценение недвижимости на акцию
2,06 $
Прибыль от продажи недвижимости на акцию
−0,10 $
Дополнительные расходы на акцию
0,08 $
FFO на акцию
3,43—3,48 $
AFFO на акцию
3,55—3,60 $
Процент недвижимости, которая находится в аренде
98%
Денежные расходы на общие и административные нужды, в процентах от выручки
4—4,5%
Расходы на имущество, в процентах от выручки
1,5—1,8%
Расходы по подоходному налогу
30 млн долларов
Объем новых приобретений
5 млрд долларов
Прогноз на 2022 год
AFFO на акцию
3,84—3,97 $
Денежные расходы на общие и административные нужды, в процентах от выручки
3,5—4%
Объем новых приобретений
5 млрд долларов
Сравнение с конкурентами
EV / EBITDAP / EЧистый долг / EBITDA
| Realty Income | 23,31 | 61,30 | 5,40 |
| Simon Property Group | 21,58 | 26,14 | 6,97 |
| Kimco Realty Corporation | 31,21 | 16,16 | 9,85 |
| Digital Realty Trust | 29,18 | 75,23 | 6,27 |
| Alexandria Real Estate Equities | 30,25 | 37,49 | 6,19 |
| AvalonBay Communities | 24,51 | 35,01 | 4,27 |
EV / EBITDA
Realty Income
23,31
Simon Property Group
21,58
Kimco Realty Corporation
31,21
Digital Realty Trust
29,18
Alexandria Real Estate Equities
30,25
AvalonBay Communities
24,51
P / E
Realty Income
61,30
Simon Property Group
26,14
Kimco Realty Corporation
16,16
Digital Realty Trust
75,23
Alexandria Real Estate Equities
37,49
AvalonBay Communities
35,01
Чистый долг / EBITDA
Realty Income
5,40
Simon Property Group
6,97
Kimco Realty Corporation
9,85
Digital Realty Trust
6,27
Alexandria Real Estate Equities
6,19
AvalonBay Communities
4,27
Финансовые результаты компании на конец периода, млрд долларов
Выручка
2016
1,103
2017
1,216
2018
1,328
2019
1,492
2020
1,652
9м2021
1,399
EBITDA
2016
1,027
2017
1,115
2018
1,237
2019
1,424
2020
1,497
9м2021
1,242
Чистая прибыль
2016
0,288
2017
0,301
2018
0,363
2019
0,436
2020
0,395
9м2021
0,355
Чистый долг
2016
5,840
2017
6,111
2018
6,489
2019
7,847
2020
7,992
9м2021
8,732
Аргументы за
Рост лучше рынка. Акции Realty Income за последние 26 лет смогли показать более впечатляющую динамику в сравнении с основными американскими индексами, обогнав S&P 500 и Nasdaq в два-три раза.
Если бы обычный инвестор в 1994 году вложил по 100 $ в рассматриваемый REIT и в основные рыночные бенчмарки, то к концу 2020 года его текущая доля оценивалась:
Общая среднегодовая доходность Realty Income и рыночных бенчмарков с 1994 по 2020
Realty Income
15,3%
Nasdaq
11,4%
Dow Jones
10,7%
S&P 500
10,4%
Equity REIT Index
10,1%
Распределение прибыли. Realty Income входит в 65 дивидендных аристократов Америки. К дивидендным аристократам относятся предприятия, у которых более 25 лет подряд росли годовые дивидендные выплаты акционерам. Текущий результат Realty Income — 27 лет. С 1995 по 2021 год годовое распределение компании увеличилось с 0,6425 $ до текущего значения 2,845 $, это означает, что дивиденды в среднем ежегодно росли на 5,89%.
Устойчивость. Большая диверсификация клиентов позволяет менеджменту Realty Income утверждать, что REIT устойчив к экономическим спадам и успешно противостоит влиянию сектора e-commerce. На текущий момент арендаторами фонда остаются более 650 компаний из 60 отраслей, крупнейшая доля у всевозможных ретейлеров больше 80%.
10 крупнейших клиентов Realty Income, доля в общих результатах
7-Eleven
5,7%
Walgreens
5,0%
Dollar General
4,2%
FedEx
3,4%
Dollar Tree / Family Dollar
3,3%
Sainsbury’s
3,2%
LA Fitness
2,8%
AMC Theaters
2,5%
Regal Cinemas
2,4%
Wal-Mart / Sam’s Club
2,3%
Защитный актив. REIT — это безопасный актив для тех инвесторов, которые хотят защитить свои сбережения в периоды высокой инфляции, потому что ее рост обычно приводит к постепенному увеличению стоимости недвижимости и ренты, а значит, к росту финансовых результатов и дивидендов этих инвестиционных фондов недвижимости.
Налоговые льготы. Издавна REIT называли налоговым убежищем, ведь эти фонды освобождены в США от уплаты федеральных налогов. При президенте Трампе их условный статус несколько пошатнулся в связи со снижением налоговой ставки с 35 до 21%, но при Байдене все должно вернуться на круги своя: текущий лидер США решил повысить налоги.
Аргументы против
Рост ставок. В середине декабря 2021 года главы ФРС заявил, что они планируют в 2022 году трижды повысить ставку в связи с рекордной инфляцией в США. Рост инфляции негативно скажется на компаниях с большим долгом, это приведет к увеличению процентных платежей по кредитам и займам. На текущий момент чистый долг Realty Income составляет 8,732 млрд долларов, а мультипликатор «чистый долг / EBITDA» находится на уровне 5,4.
Увеличение уставного капитала. В четвертом квартале 2021 года компания выпустит новые акции по случаю слияния: Realty Income покупает VEREIT за 11 млрд долларов. В соответствии с условиями сделки акционеры VEREIT получат 0,705 акции Realty Income за каждую свою акцию. При этом, если рассматривать само слияние, оно скорее позитивное. Оно укрепит положение объединенной компании в отрасли: портфель объектов недвижимости по итогу вырастет с 7 тысяч зданий до более чем 10 тысяч.
Что в итоге
Realty Income — это крупный инвестиционный фонд недвижимости, который должен понравиться долгосрочным инвесторам. Компания растет быстрее рынка и выплачивает своим акционерам ежегодно дивидендную доходность 4%. Перспективная оценка для покупок — это EV / EBITDA 20 и ниже. На такие уровни Realty Income опускалась в 2016, 2017, 2018, 2020 и в начале 2021 года. Текущий ценовой ориентир для этой оценки — 59 $ и ниже.
В случае отдельных регионов и типов недвижимости падение цен может быть еще больше. В основных городских центрах спад может достигнуть двузначных цифр. Например, дорогая недвижимость в престижных районах может подешеветь на 10% за 2020–2021 годы.
Цены на жилую недвижимость Испании упадут на 4% до конца 2020 года
Стоимость испанского жилья упадет на 4% до конца 2020 года. Такой прогноз дали аналитики крупного испанского банка Bankinter. Также они озвучили оценку динамики на 2021 год.
До конца года снизятся не только цены, но и общее число заключенных сделок купли-продажи жилья. Эксперты банка полагают, что по итогам 2020 года падение составит 35% по отношению к результатам 2019 года. На снижение цен влияет низкая активность на рынке недвижимости кризиса и пандемии COVID-19.
Прогноз цен на недвижимость в Испании в 2021–2022 годах
По оценке Bankinter, в 2021 году цены на испанскую недвижимость упадут еще на 5%. В апреле этого года банк прогнозировал падение цен на 6% к концу 2021 года, но к октябрю прогноз ухудшился. Общее снижение стоимости за 2 года составит около 9%.
В случае отдельных регионов и типов недвижимости падение цен может быть еще больше. В основных городских центрах спад может достигнуть двузначных цифр. Например, дорогая недвижимость в престижных районах может подешеветь на 10% за 2020–2021 годы.
Аналитики предполагают, что рынок недвижимости начнет восстанавливаться не раньше 2022 года.
Мнение застройщиков о падение цен на недвижимость
В июле 2020 года испанские застройщики заявили, что обеспокоены падением спроса со стороны зарубежных инвесторов. Генеральный секретарь испанской Ассоциации девелоперов и строителей Даниэль Куэрво обратился к правительству страны. Он предложил временно уменьшить минимальную сумму инвестиций в недвижимость по программе ВНЖ в 2 раза — до 250 000 €.
По мнению застройщиков, снижение минимального размера инвестиций повысит привлекательность инвестиционной программы и поддержит рынок недвижимости в кризис.
Правительство Испании пока не дает комментариев по поводу предложения застройщиков. Если власти решат принять такие поправки, инвесторы смогут участвовать в программе с меньшими затратами. Падение цен также повышает привлекательность программы 一 ведь инвесторы смогут приобрести лучшие объекты по меньшей стоимости.
У местных жителей наметилась тенденция переезда за город, желательно ближе к морю и к природе. На это решение также повлиял рост цен на новостройки.
Стоимость жилья в Испании в 2021 году
Число желающих купить недвижимость в Испании в 2021 году выросло, и главный вопрос, который интересует покупателей, какие цены на недвижимость в этом году и что лучше купить? Большие изменения на рынок недвижимости в мире внес коронавирус, непонятно, что ожидать в ближайшие года, будет ли возможность потом продать жилье хотя бы по покупной цене. В этой статье вы сможете узнать среднюю стоимость жилья в Испании в этом году и что ожидать дальше.
Тенденции на фоне пандемии
Пандемия коронавируса внесла свои изменения в каждую деятельность государства, приходилось перестраивать все механизмы на новый формат, чтобы избежать дальнейшего распространения этой болезни. Рынок недвижимости не остался в стороне. На цены недвижимости всегда влияло много факторов, даже самых не значительных: тенденции на ремонт квартир в ярких или базовых тонах, расположение жилья (в многолюдных районах или наоборот), этажность здания, год его постройки и т. д. В свою очередь пандемия заставила потенциальных покупателей пересмотреть и свои приоритетные желания при выборе квартиры, это и повысило цены некоторого жилья.
Можно подумать, что, раз платежеспособность покупателей резко упала, границы между странами вообще были закрыты почти на год, то и цены на жилье должны быть ниже. Но, по оценкам Idealista, средние цены на жилье в Испании, по сравнению с 2020 годом, выросли на 0,9%. И дальше ожидается повышение цен.
Причины изменения испанского рынка недвижимости
Заморозка строительства
Как и в России, в Испании из-за пандемии коронавируса прекратили свою работу большинство предприятия, это коснулось и деятельности застройщиков. Стройки в начале были заморожены на некоторое время, а позже, когда дали разрешение на продолжение работы, в нее были внесены изменения. Для соблюдения санитарных норм, и для избежания распространения болезни, строители были работать в масках и перчатках, и также соблюдать социальную дистанцию. В результате расходы на строительство были увеличены (покупка всех санитарных материалов), а скорость строительства домов наоборот снизилась.
Это привело к тому, что застройщики прекращали работу, снова замораживали стройки на неопределенное время и больше половины строящихся новостроек так и не были выставлены на продажу. Ожидая снижение цен на квартиры, стоимость новостроек в 2020 году достигла своего максимума – 2472 евро за м2.
Изменение желаний покупателя
Потребности потенциальных покупателей сменились из-за нежелания появляться в местах большого скопления людей и большей заботы о своем здоровье. Если раньше молодые семьи искали себе квартиру в многолюдном районе, где много развлечений или близкорасположенные детские сады и школы для их будущих детей, то сейчас в приоритете небольшие дома подальше от многолюдных районов.
У местных жителей наметилась тенденция переезда за город, желательно ближе к морю и к природе. На это решение также повлиял рост цен на новостройки.
Также большим спросом начали пользоваться небольшие дома с террасами или балконами, с большими окнами, которые дают много света в комнату.
Существуют разные основания для получения визы типа D. Если мы говорим о недвижимости, самым эффективным и быстрым вариантов с максимумом привилегий остаётся «Золотая виза инвестора» или Golden Visa. Для этого стоит вложить в местное жилье или ценные бумаги от €500 000, после чего вы и ваши родственники смогут без ограничений находиться в Испании, устраиваться на работу, беспрепятственно путешествовать по странам Шенгена и многое другое.
Цены на испанскую недвижимость в 2021 году: статистика, обзор трендов и прогнозы специалистов
Уже летом тема надвигающегося дефицита новостроек стала одной из центральных в испанских СМИ. Так, согласно расследованию редакции издания El Pais, в 2020 году Испания недополучила каждую третью новостройку. Из-за прихода Covid-19 некоторые застройщики отказались от планов или взяли паузу. Таким образом, в 2020 году в стране поступило в эксплуатацию около 70 тысяч домов вместо 106 тысяч в 2019-м.
Дефицит новостроек вкупе с увеличением себестоимости строительства привёли к тому, что к началу осени цена на испанские новостройки достигла максимума за последние 10 лет: €2472 за квадратный метр. Об этом сообщает Idealista со ссылкой на исследователей из Appraisal Society.
Таким образом, в 2020-2021 годах для испанца лучше свой маленький дом, чем большая квартира. Отдельные комнаты и деление на зоны лучше, чем одно большое пространство. Также дополнительную ценность получили открытые площадки, такие как террасы и балконы.
По данным испанского портала Fotocasa, с начала эпидемии Covid-19 в Испании значительно увеличилось число запросов на деревенские фермы (+46%), виллы (+36%) и дома на двух хозяев (+24%). А квартиры, наоборот, стали искать реже (-14%). В третьем квартале 2020 года 20,4% всех сделок составили продажи отдельно стоящих домов, это исторический рекорд.
Теперь среди самых востребованных оказались городки с населением до пяти тысяч человек. А также острова и побережья, там наблюдается более низкий уровень заболеваемости коронавирусом. Об этом пишут местные СМИ со ссылкой на ВОЗ и Министерство здравоохранения Испании. Самая низкая заболеваемость была отмечена на Канарских островах (80 случаев на 100 000 человек в некоторых городах). Медики связывают это с благотворным влиянием морского воздуха, ведь больше всего осложнения Сovid-19 опасны для людей с проблемами дыхательной системы.
Согласно аналитикам из Via Celere, изменения в предпочтениях привели к тому, что 54% испанцев планируют сменить место жительства в течение 2021 года. К тому же, некоторые испанские родители в 2020 году покупали жильё для своих детей, чтобы те могли комфортно учиться или работать «на удалёнке». Таким образом, благодаря возросшему внутреннему спросу и росту цен на новостройки, местная недвижимость сохраняет позиции даже в условиях пандемии и не теряет в средней цене. Согласно Институту статистики Испании, в третьем квартале 2020 года совершено больше сделок, чем во втором, что свидетельствует о постепенном восстановлении рынка.
Также напомним о том, что в 2020 году многие местные жители резко «сорвались» со своих насиженных мест, чтобы оказаться в более безопасной зоне или ближе к природе/морскому воздуху. Из-за этого в секторе местного жилья выросла доля срочных сделок. «Удаленка» в 2020 году ворвалась не только в рабочую сферу, но и в сферу продаж. Многие компании, в том числе Estate Spain/VirtoProperty, теперь предлагают услугу дистанционных продаж. С нами вы можете совершать сделки, не выходя из дома и не выезжая из своей страны. Подробнее об удаленных продажах здесь.
Что касается цен на вторичное жилье, то во втором квартале отмечалось снижение цены на 6%, к концу года этот показатель несколько снизился. По данным аналитиков из банка BBVA, с апреля по сентябрь 2020 года число сделок со вторичным жильем по стране снизилось на 26,1%, таким образом рынок «откатился» до показателей начала 2019 года.
Практика удаленных продаж распространилась к концу весны и позволила иностранцам участвовать в жизни рынка испанской недвижимости даже на расстоянии. Так, в третьем семестре иностранцы совершили 28,14% от всех сделок с жильем на Балеарских островах. Далее по этому показателю следуют Канарские острова и Валенсия. По данным Коллегии регистраторов, чаще всего из иностранцев жилье в Испании покупают итальянцы, французы, бельгийцы, немцы и марокканцы. Что касается инвесторов из России, то их активность снизилась из-за коронавируса, но не пропала: в любимой у россиян провинции Аликанте отечественные покупатели в третьем квартале приобрели 181 квартир и домов. Это меньше, чем за аналогичный период 2019 года (259), зато средний чек покупки вырос на 19% и составил 176 814 евро.
В результате средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости в аренду выросла до 8,2% (от стоимости жилья в год). До пандемии этот показатель держался на уровне 7,6%. Самая высокая доходность отмечена среди офисов (10,9%), далее следуют жилые помещения (9,3%) и гаражи (7,6%). А к концу лета стоимость аренды жилья в Испании и вовсе достигла исторического максимума: в среднем €11,4/м² в месяц. Важными факторами при формировании цены на аренду квартиры остаются наличие бассейна и лифта.
Даже испанские отели, чтобы совсем не остаться без клиентов на фоне сокращения туристического потока, сдают номера местным жителям для удаленной работы. Цена за «рабочее место» варьируется от 10 до 120 евро в сутки (обычно с 8:00 до 20:00), также можно арендовать конференц-зал. Некоторые гостиницы позволяют распечатывать арендодателям до 10 листов А4 на своём принтере.
C началом пандемии, и особенно с июня 2020 года, зафиксирован рост спроса на оформление испанской Визы D. По данным статистики Яндекс. wordstat, информационный спрос на данный тип документа в 2020 году вырос на 16% (в сравнении с 2019) и не снижается с началом 2021. Спрос на иммиграционные услуги будет оставаться трендом всего 2021 года.
Существуют разные основания для получения визы типа D. Если мы говорим о недвижимости, самым эффективным и быстрым вариантов с максимумом привилегий остаётся «Золотая виза инвестора» или Golden Visa. Для этого стоит вложить в местное жилье или ценные бумаги от €500 000, после чего вы и ваши родственники смогут без ограничений находиться в Испании, устраиваться на работу, беспрепятственно путешествовать по странам Шенгена и многое другое.
Информационный спрос на Золотую Визу также вырос в 2020-м году, причем существенно — более, чем на 70%. Этот же тренд продолжается в начале 2021 года, когда национальная виза остается одним из реальных способов попасть в Испанию.
Впрочем, тратить полмиллиона евро необязательно. Можно оформить вид на жительство в Испании через долгосрочную аренду и справку о доходах. В период закрытия границы мы продолжаем вести нашу эмигрантскую рубрику, там вы можете познакомиться с историями переезда в Испанию во время пандемии коронавируса.
Всего существует девять легальных способов получить ВНЖ в Испании: недвижимость, работа, учеба, семейные узы, беженство и проч. Если у вас есть основания для подачи на испанский ВНЖ, мы предоставляем услуги по оформлению необходимых документов.
2. Динамика цен в 2020 году
3. Популярные провинции для покупки курортного жилья у иностранцев
4. Цены в столицах
5. Примеры цен на побережье в начале 2021 года
В 2021 году из-за экономических последствий пандемии Covid-19 цены на жильё упадут почти на всех рынках жилья Западной Европы. Об этом сообщают аналитики S&P Global Ratings. Что касается Испании, агентство по оценке рисков прогнозирует снижение стоимости жилья от 3% до 3,5% и ожидает, что рост цен возобновится во второй половине 2022 года.
Пандемия коронавируса, даже если и закончится в ближайшие месяцы, будет ещё долго влиять стоимость испанской недвижимости. Об этом пишут специалисты из крупного испанского банка CaixaBank. Согласно исследованию и прогнозам экспертов, в 2021 году цена на местное жильё упадет на 6%-9%, а к докризисным показателям испанский рынок недвижимости вернется не раньше 2024 года. Специалисты ожидают восстановление докарантинных показателей не раньше 2023. Одновременно с этим в исследовании говорится о том, что нынешний кризис сектор недвижимости переживет с меньшими потерями, чем в 2008 году.
Позитивным прогнозом отметились в S&P Global Ratings: восстановление рынка ко второй половине 2022. В начале 2021 специалисты выступают уже с более оптимистичными прогнозами: если к весне удастся начать эффективную вакцинацию и победить болезнь, рынок имеет все шансы наверстать упущенное уже к концу 2021.
