Как рассчитать рентабельность недвижимости в Испании?

Универсального значения учетной нормы прибыли не существует. Она зависит от отрасли, в которой планируется реализовать проект. Например, для сельского хозяйства норма прибыли в 15% — очень хороший показатель, он выше среднеотраслевой рентабельности капитала. А для строительства и 50% будет недостаточно.

Как рассчитать рентабельность проекта: формула и примеры

Каждый бизнесмен, который собирается вложить деньги в развитие своего дела или сторонний проект, должен уметь посчитать выгоду. Разберем, как быстро и просто определить прибыльность будущего направления с помощью показателя рентабельности проекта.

Название показателя

Правильное название показателя — Accounting Rate of Return (ARR), в переводе на русский язык — учетная норма прибыли.

Несмотря на обилие названий, сущность показателя остается неизменной: он определяет, сколько рублей может получить вкладчик за каждый рубль, инвестированный в конкретный проект.

Формула расчета

Вариант 1. Расчет по средней стоимости вложений

Применяется, если по ходу осуществления проекта все инвестиции будут списаны на расходы без остатка.

ARR = (чистая среднегодовая прибыль / ½ * общая сумма инвестиций) * 100%

Например. Предприятие планирует купить новое оборудование за 3 000 000 рублей. Срок его эксплуатации составляет три года. Ожидаемые расходы составят 1 500 000 рублей в первый год, а дальше будут возрастать на 4% ежегодно. Амортизация будет начисляться линейным способом, то есть каждый год на расходы будет списываться по 1 000 000 рублей. Налог на прибыль — 20%. Прогнозируемая сумма выручки по годам представлена в таблице.

Таким образом, среднегодовая чистая прибыль = (400 000 + 512 000 + 307 000) / 3 = 406 000 рублей.

Вариант 2. Расчет с учетом остаточной стоимости имущества

Применяется, если нужно учесть остаточную стоимость актива. То есть разницу между его первоначальной стоимостью и суммой износа, начисленной за весь срок его использования.

ARR = (чистая среднегодовая прибыль / ½ * (первоначальные инвестиции — остаточная стоимость)) * 100%

Например. Предприниматель планирует купить производственную линию за 5 200 000 рублей. Износ будет начисляться линейным способом на протяжении пяти лет, то есть каждый год на расходы будет списываться по 1 000 000 рублей. Остаточная стоимость оборудования по истечении срока его эксплуатации составит 200 000 рублей. Прогнозируемая среднегодовая прибыль — 400 000 рублей.

ARR = (400 000 / ½ * (5 200 000 — 200 000)) * 100% = 16%

Вариант 3. Расчет по размеру первоначальных инвестиций

Применяется для оценки проектов, которые обеспечивают равномерный объем доходов на очень длительный или неопределенный срок. К таким проектам относится, например, покупка недвижимости, которую можно сдавать в аренду в течение многих лет.

ARR = (чистая среднегодовая прибыль / сумма инвестиций) * 100%

Например, компания планирует купить недвижимость и сдавать ее в аренду коммерческим предприятиям. Стоимость объекта нежилого фонда — 100 миллионов рублей. Ожидаемая среднегодовая сумма прибыли — 30 миллионов рублей. Подсчитаем рентабельность проекта.

Значение показателя в бизнес-планировании

Итак, рентабельность проекта отражает прибыльность объекта инвестирования. Чем она выше, тем больше прибыли получит вкладчик.

Например, рентабельность собственного капитала компании составляет 30%. То есть на 1 рубль, вложенный в свой бизнес, предприятие получает 30 копеек чистой прибыли. Руководству предложили поучаствовать в новом проекте, норма прибыли которого оценивается в 20%. Стоит ли компании принять предложение? Если других выгод вроде выхода на новые рынки или улучшения деловой репутации сделка не принесет, то не стоит. Ведь доходов от этого проекта будет меньше, чем может получить фирма от своей обычной деятельности.

Универсального значения учетной нормы прибыли не существует. Она зависит от отрасли, в которой планируется реализовать проект. Например, для сельского хозяйства норма прибыли в 15% — очень хороший показатель, он выше среднеотраслевой рентабельности капитала. А для строительства и 50% будет недостаточно.

Величина показателя должна соответствовать степени риска. Если инвестируется стабильное предприятие, давно и плотно занявшее свою нишу на рынке, норма прибыли на уровне среднеотраслевых значений считается хорошей. Но если вкладчику предстоит инвестировать новый инновационный проект, когда существует риск потери дохода или всех вложенных денег, норма рентабельности должна быть на порядок выше.

Если вкладчик выбирает самый доходный проект из нескольких, нужно рассчитать и сравнить нормы прибыли по каждому из них.

Преимущества и недостатки

Основное достоинство учетной нормы прибыли — простота расчета. С другой стороны, она не учитывает такие факторы:

Стоимость денег во времени
В данном случае деньги, поступающие на n-ый год реализации проекта, оцениваются по тому же уровню рентабельности, что и поступления в первый год. Один рубль сегодня стоит больше, чем через год. Деньги можно пустить в оборот и на конец года получить реальный доход. Если же инвестор сможет вернуть вложения только через несколько лет (проект с длительным сроком реализации), то он потеряет возможность получения такого дохода. Кроме того, деньги ежегодно дешевеют из-за инфляции.

Распределение прибыли по годам
Например, инвестор рассматривает два взаимоисключающих проекта. Базовые данные в обоих случаях идентичны: стоимость 20 миллионов рублей, ожидаемая среднегодовая прибыль — 6 миллионов рублей. На первый взгляд проекты выглядят равнозначными, поскольку учетная норма прибыли одинакова:

Однако прогнозируемые объемы прибыли по годам заметно отличаются. В таблице приведены ожидаемые показатели за пять лет реализации проекта.

Из таблицы видно, что второй проект привлекательней для инвестора, поскольку прибыль в первые два года здесь значительно выше.

Разницу в продолжительности срока жизни активов
Если оценивать несколько проектов равной стоимости с приблизительно равной суммой ежегодной прибыли, но разным сроком эксплуатации актива, то результат расчетов будет очень схож. Однако если срок службы активов заметно отличается, то инвестору выгоднее вложить деньги в тот проект, который просуществует дольше.

Сложность прогнозирования будущей прибыли
Если речь идет о новом бизнесе, то прогнозирование прибыли может вызывать затруднения. А в условиях отечественной экономики разброс между ожидаемым и реальным результатом может быть значительным.

Использование различных методов амортизации
Например, амортизация на предприятии начисляется не линейным, а иным способом, то есть сумма варьируется из года в год и спрогнозировать ее нереально. В таком случае расчет по приведенному алгоритму теряет смысл.

Вывод: учетная норма прибыли — удобный и простой инструмент, но область его применения ограничена. Он хорошо подходит для прогнозирования прибыли от внедрения краткосрочных проектов при условии равномерного поступления доходов.

Этот коэффициент можно рассчитать для банковских вкладов, биржевых инструментов и другого. Он рассказывает о том, какой доход принесли вложения в бизнес.

Что такое рентабельность и как ее посчитать

Зная рентабельность бизнеса, предприниматель может понять, как его развивать, насколько он доходный и как будет расти в будущем. Рентабельность бывает разных видов. Мы расскажем о том, какие показатели используют чаще всего.

Высокая выручка – не всегда свидетельство успешного бизнеса. Можно вкладывать много денег и получать при этом невысокую прибыль.

Одна из главных характеристик удачного стартапа – высокая рентабельность. Если с этим есть сложности, то предприниматель не получает доход, а его инвестиции в компанию оказываются слишком дорогими.

Для чего нужна рентабельность

Спрос на элитный чай и кофе собственной обжарки есть всегда. Светлана и Ирек открыли небольшую лавочку в одном из торговых центров мегаполиса. Спустя год у них возникла мысль о расширении – идея открыть еще одну точку показалась им заманчивой. Знакомый аудитор предложил посчитать рентабельность.

Этот показатель должны учитывать все, кто владеет бизнесом: от индивидуальных предпринимателей до международных холдингов.

Если ИП могут вычислить рентабельность своими силами, то гиганты бизнеса привлекают опытные аудиторские фирмы, которые занимаются расчетами несколько месяцев.

Зная рентабельность компании, предприниматель способен:

Также ему будет легче получить его в банке, потому что рентабельному бизнесу больше доверяют.

Будет понятно, куда уходят деньги, сколько следует вкладывать в бизнес, чтобы не уйти в минус.

Ее может заинтересовать большой заработок, рост вложений в бизнес, которые при этом приносят мало налогов.

Рентабельность – серьезный показатель роста, успешности и эффективного управления бизнесом. Нерентабельный бизнес — все равно что купить мраморную говядину, замариновать ее по первоклассному рецепту, а в итоге забыть на мангале и получить угли.

Вы работаете на себя и хотите развить собственное дело? Для таких целей можно оформить кредит для самозанятых. Вы получите деньги на развитие бизнеса быстро и без лишних формальностей. Переходите по ссылке и узнайте, сколько вам одобрят прямо сейчас.

Как считывают рентабельность

Чтобы узнать рентабельность компании, необходимо использовать формулу.

Разделите прибыль на себестоимость и умножьте на сто.

прибыль — сумма, которая остается после вычета из размера доходов и расходов; себестоимость — общие вложения в развитие компании (данное значение учитывает аренду, зарплату работникам, сырье, амортизацию, транспортные расходы и другое).

Поскольку рентабельность считают в процентах, то итоговое число умножают на сто.

Разберем на примере чайной лавочки Светланы и Ирека.

В течение года прибыль их компании составила 1 млн рублей. В раскрутку предприятия, узнаваемость в соцсетях, сырье, аренду помещения и остальное владельцы вложили 5 млн рублей.

2 млн рублей делим на 5 млн рублей и умножаем на 100 = 40%

Получается, что рентабельность бизнеса за один год составила 20%.

Предположим, что компания «Торты» в том же ТЦ, где расположена лавочка «Чай и кофе», принесла собственникам бóльшую прибыль за год – 2 млн рублей. А себестоимость составила 6 млн рублей.

Ее рентабельность окажется такой: 2 млн рублей разделить на 6 млн рублей и умножить на 100 = 33%.

Мы видим, что обе торговые точки получили одинаковую годовую прибыль, но потратили на развитие бизнеса разные суммы. Поэтому и рентабельность оказалась разной. Таким образом, мы можем сделать вывод, что дела у компании «Торты» идут хуже, чем у «Чай и кофе».

Совет от банка

Узнать среднее значение рентабельности вашей деятельности можно на электронной странице налоговой. Эти данные публикуются там ежегодно.

Есть ли норма для рентабельности

Единого показателя рентабельности абсолютно по всем сферам бизнеса не бывает. Он лишь показывает отношение прибыли к иным цифровым обозначениям компании. Общая картина развития фирмы учитывает расходы и дополнительные траты.

Известно точно: если рентабельность в минусе – компания убыточная. Остальные случаи следует рассматривать отдельно, оценивать состояние рынка и финансовую ситуацию в мире.

Для некоторых сфер экономики рентабельность около 30% будет убыточной, а для других – считаться большим успехом.

Разновидности

Способ определения рентабельности работает для любого ресурса. Оцениваете успешность и перспективы компании? Выясните цифровые данные этих значений:

рентабельность продаж (ROS), рентабельность активов (ROA), рентабельность основных производственных фондов (ROFA), рентабельность инвестиций (ROI), рентабельность своего капитала (ROE).

Чтобы узнать эти коэффициенты, прибыль делят на сумму ресурса, который хотят вычислить.

Формула для продаж

Метод определяет процент от общей выручки, приходящейся на прибыль компании. Она складывается из типов продукции, видов деятельности компании.

Рентабельность продаж считается нормой прибыли. Это значение полезно знать, чтобы понимать динамику роста и падения показателей успешности компании. Краткосрочный период работы фирмы вычисляют, используя операционную рентабельность продаж.

Если значение получилось высоким, то компания приносит большую прибыль собственнику.

Рассмотрим на примере чайной лавочки Светланы и Ирека «Чай и кофе», где прибыль до налогов за год составляет 2 млн рублей, а выручка – 1,5 млн рублей.

Это значение – доля чистой прибыли в выручке «Чай и кофе».

Формула для активов

Определяется этот показатель так: прибыль за вычисляемое время делится на средний коэффициент по видам активов в этот же период.

Без этого коэффициента невозможно увидеть полную картину состояния бизнеса. Вычисления покажут предпринимателю, эффективно ли он использует активы.

Низкий результат означает, что активы и капитал предпринимателя слабо используются. Удовлетворительный коэффициент свидетельствует о том, что владелец выбрал верную тактику.

Рентабельность активов определяет финансовую успешность всей компании. Частое вычисление коэффициента позволяет определить объект, который используется не в полную силу или не приносит необходимой прибыли.

После анализа владелец может решить обновить объект или вовсе отказаться от него. Например, цех с устаревшим оборудованием на ткацкой фабрике может тормозить развитие компании, поскольку из-за него фирма не успевает отгружать товар в срок. Собственник может закупить новую технику, либо закрыть офис, а площадь сдать в наем.

Важно: показатель ROA меньше нуля – значит, фирма приносит убыток.

Формула для основных производственных фондов

Чтобы вычислить ROFA: чистую прибыль нужно поделить на стоимость основных фондов, затем перемножить на сто.

Основными фондами называются средства труда, используемые во время рабочих процессов.

здание, офис, торговый центр, где находится компания; оборудование, используемое для выпуска товара; транспорт, который участвует в рабочем процессе; мебель; компьютерная техника; кассовый аппарат; другие инструменты.

Это значение полезно знать коммерческим компаниям или производственным холдингам. Благодаря ему они понимают, какая прибыль приходится на одну денежную единицу инвестированных средств.

Светлана и Ирек не стали вычислять ROFA. Они снимали точку в торговом центре, использовали минимум мебели, поставщики привозили чай и кофе сразу на место продажи. Поэтому знать рентабельность основных производственных фондов для них было не существенно.

Формула для инвестиций

В этой формуле прибылью считаются доходы, полученные за время инвестирования. Стоимость продажи и приобретения – цены покупки и продажи актива.

Этот коэффициент можно рассчитать для банковских вкладов, биржевых инструментов и другого. Он рассказывает о том, какой доход принесли вложения в бизнес.

Также доходность инвестиций можно определить по общей формуле: прибыль разделить на размер инвестиций и умножить на сто.

Совет от банка

Рентабельность вложений узнают, чтобы выяснить значение каждого инвестиционного вклада в бизнес. Эти расчеты необходимо иметь под рукой, чтобы в нужный момент предложить потенциальным инвесторам. Также бизнесмены с несколькими компаниями таким образом могут определить наиболее перспективный стартап.

Формула для своего капитала

ROE вычисляется так: чистую прибыль делят на собственный капитал, затем умножают на сто.

Также используют метод Дюпона. Для работы с этой формулой необходимо знать рентабельность продаж, оборот активов и финансовый левередж (соотношение ссудного и собственного капитала).

Формула Дюпона:

(Прибыль/выручка) х (выручка/активы) х (заемный капитал/собственный капитал)

Если у компании низкая рентабельность, то по этой формуле можно выяснить, что стало этому причиной.

ROE используют для прогнозирования. Инвесторы могут поинтересоваться этим показателем, чтобы понять, стоит ли вкладываться в ваш бизнес. Если умножить ROE на коэффициент выплаты дивидендов, то вы определите процент дивидендов на ближайшее время.

Также ROE позволяет узнать, насколько стабилен темп роста предприятия. Для этого рентабельность капитала умножают на коэффициент удержания.

Эту часть чистой прибыли, которую компания сохраняет, как финансовую подушку, не направляет на дивиденды. Расчет этого показателя позволит увидеть, какими темпами будет расти предприятие в будущем.

Светлана и Ирек вычислили рентабельность торговой лавочки «Чай и кофе» и решили открыть еще одну точку в другом ТЦ с большой проходимостью.

Аренда там была дороже. Ребята предполагали, что рентабельность первое время будет ниже, чем на первой точке. Однако они планировали, что показатели через год сравняются, и даже второй бутик «Чай и кофе» выйдет в плюс. Такие прогнозы они сделали по более высокой проходимости торгового мегамолла в день.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt. de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista. com, в Италии — immobiliare. it, в Греции — en. spitogatos. gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB — от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Согласно последнему отчету Банка Испании, Валовая рентабельность жилой недвижимости в Испании на конец третьего триместра 2014 года составил 4,6%. То есть, можно сказать, что коэффициент PER равен 22 годам или 264 месяцам.

Как рассчитать стоимость недвижимости в Испании

Когда перед нами стоит выбор о купле-продаже или аренде жилья, всегда Появляется вопрос о цене: высокая или низкая; как ее посчитать? И не важно будь вы владельцем, покупателем, арендодателем или арендатором на территории испанских земель или в любой другой точке мира, все без исключения сталкиваются с этим вопросом. Для того чтобы одним ответом стало больше, мы подготовили статью о том, как рассчитать реальную стоимость недвижимости в Испании и не только.

В продолжении мы предлагаем вам ознакомиться с таблицей и с формулой, по который вы Самостоятельно сможете рассчитать приблизительную цену недвижимого объекта. После этих вычислений, вы сможете скорректировать ее, снизив или увеличив, в зависимости от конкретных особенностей каждой ситуации. В любом случае, этот метод поможет вам приблизиться и рассчитать адекватную стоимость. А поможет нам в этом Индекс PER.

Стоимость недвижимости и аренды всегда сохраняют между собой связь, которая изменяется с течением времени, но тем не менее ее можно посчитать:

1. Валовая рентабельность от аренды

Этот процентный показатель мы можем получить, Разделив годовую сумму, полученную с аренды жилплощади на стоимость покупки этого самого объекта.

Так образом, жилье приобретенное в свое время за 240 000, с ежегодным доходом от аренды 12 000 евро в год (1 000 евро в месяц) будет иметь валовую рентабельность в 5%, согласно следующей формуле:

2. Индекс PER

Если мы проведем операцию обратно пропорциональную и Разделим стоимость недвижимости на прибыль от аренды, то получим коэффициент, который называют PER (или же Коэффициент цена/прибыль). Значение этого деления даст нам понять Сколько лет потребуется сдавать жилье в аренду, чтобы стоимость квартиры или дома полностью окупилась. Или также его можно интерпретировать как количество раз, которое арендная плата содержится в продажной стоимости объекта. PER является общепризнанным коэффициентом для оценки активов фирм, недвижимости и т. д.

Возвращаясь к предыдущему примеру. PER в этом случае будет равен 20 годам:

Таблица эквивалентность между стоимостью покупки и аренды

Согласно вышеописанному и прилагая элементарные математические знания, имея 2 цифры из трех (продажная стоимость, стоимость аренды или PER), мы сможем посчитать недостающее третье число. Так как у нас есть данные по валовой рентабельности в Испании (спасибо за это Банку Испании), для расчета аппроксимации к не хватающей переменной, нам не необходимо иметь данные об аренде и стоимости.

Согласно последнему отчету Банка Испании, Валовая рентабельность жилой недвижимости в Испании на конец третьего триместра 2014 года составил 4,6%. То есть, можно сказать, что коэффициент PER равен 22 годам или 264 месяцам.

Таким образом, Зная арендную стоимость очень похожей или идентичной жилплощади, которая нас интересует, Умножив ежемесячную арендную плату на 264, мы сможем посчитать приблизительную продажную стоимость.

Я думаю, более понятно будет на примере. Допустим, вы нашли похожую квартиру, которая сдается в аренду за 1 500 евро в месяц. Умножаем эту стоимость на 264 месяца и получаем, что актуальная продажная стоимость должна быть около 396 000 евро.

Следуя такой же логике, чтобы Рассчитать адекватную стоимость аренды, нужно Разделить продажную стоимость недвижимости (допустим 300 000 евро) На 264, и получим, что месячную аренду вы можете зафиксировать на отметке в 1 135 евро.

Итак, на основе имеющихся данных, мы можем составить таблицу, которая свяжет между собой продажную стоимость и арендную плату. Стоит иметь в виду, что коэффициент PER изменятся во времени. Поэтому для оптимизации расчета нужно будет «обновлять» вычисления по прошествии н-ого количества времени.

Заметка: при расчете данных в таблице мы использовали последний отчет, опубликованный Банком Испании, где валовая рентабельность третьего триместра 2014 года равна 4,6% (PER 22 года). Для перехода из одного столбца в другой, умножаем или делим число на 264. Данные этой таблицы по прошествии времени, необходимо актуализировать, то есть провести расчеты заново с учетом прошедших изменений переменных.

Эту таблицу можно также использовать для того чтобы принять решение о том, что будет лучше: купить или арендовать. К примеру, вам предлагают приобрести недвижимость стоимостью 400 000 евро и ее же вы можете снять в аренду за 1000 евро в месяц (12 000 евро в год). Что вы выберете: купить или арендовать? Перво-наперво давайте посчитаем коэффициент PER. Делим 400 000/12 000 и получаем 33 года или раза. Значение получилось больше, чем средний показатель в Испании, 22. Поэтому, наиболее рациональным решением будет арендовать этот объект нежели приобретать его.

В итоге, Если значение коэффициента PER Выше среднего показателя по Испании (22), выгоднее будет арендовать; если значение PER ниже среднего, то можно совершить выгодную покупку.

Корректирующие параметры для всех типов недвижимости

Предыдущая таблица служит нам для понимания приблизительной адекватной стоимости недвижимости и ее аренды, тем не менее необходимо учесть некоторые Факторы, из-за которых не все объекты мы можем считать «одинаковыми» и не все соответствуют этой формуле.

Как правило коэффициент PER может изменяться в следующих ситуациях:

Географическое расположение

В провинциях с высоким спросом наблюдаются высокие значения PER, нежели в провинциях с низким спросом. К примеру, PER в Сан Себастьяне равен 27 годам, в то время как в Пальме всего лишь 17 лет.

Местное расположение

Речь идет о районах, находящихся в одном городе. Несмотря на месторасположение в одном и том же населенном пункте, PER может меняться. То есть, в востребованных районах коэффициент будет выше.

Таким образом, стоимость квадратного метра квартиры в районе Чамбери (Мадрид) составляет 4 087 м2, в то время как стоимость аренды 15 евро за квадратный метр в месяц (180 евро за квадратный метр/год). Разделив стоимость покупки на ежегодную аренду, мы получаем PER 23 года. Для другого района в Мадриде, Вилья де Вальекас, со стоимостью 2 076 евро за м2 и с арендной платой 9 евро за м2 в месяц (108 евро за м2/в год), PER получается несколько ниже, 19 лет.

Лучшие предложения обычно имеют коэффициент PER выше

Согласно вышеизложенному, лучшие коммерческие объекты или недвижимость в лучшем состоянии стоят больше, то есть вам придется заплатить своего рода надбавку к цене за безопасность, которую предполагает инвестирование. Соответственно, дома и квартиры более низкого качества имеют PER ниже.

Итак, подводя итоги, можно сказать, что, Имея дело с недвижимостью более высокого качества (престижный район, хорошее состояние и т. д.), во много раз Проще жить, снимая ее в аренду, нежели покупая. К тому же, есть люди, которые могут себе позволить аренду квартиры в той или иной зоне города, но при этом не могут приобрести эту самую квартиру, которую снимают на данный момент.

3. Другие методы для оценки стоимости недвижимости

На сегодняшний день, В интернете можно найти несметное количество сайтов, где вы сможете узнать аппроксимацию стоимостей покупки и аренды в режиме он-лайн (к примеру, Оценочное Сообщество). Единственной проблемой может стать то, что Все страницы в найденные в поисковой системе будут на испанском. Поэтому мы и объяснили базовый способ самостоятельного расчета.

В любом случае, всегда стоит иметь в виду, что полученные данные являются Приблизительными значениями, которые могут оказать большую помощь при переговорах о стоимости, но тем не менее, Эти цифры не имеют официальной силы при оценивании недвижимости для получения ипотеки. Поэтому, для получения официальных результатов, необходимо обратится к профессионалам, которые официально признаны таковыми Банком Испании. Они-то и подготовят необходимые оценочные документы, с которыми вы сможете обратиться в банк для получения ипотеки.