Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

Несмотря на то, что цены на любые товары ограничиваются платежеспособностью покупателей, серьезное падение соотношения спроса к предложению в области недвижимости не ожидается. Более вероятно, что следствием снижения доходов станет увеличение сроков ипотечного кредитования и рост популярности вторички.

Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать

Специалисты в области недвижимости утверждают, что рынок перегрет. Значит ли это, что цены на жилье наконец начнут падать? Анализируем ситуацию и делимся своими выводами в статье.

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2021 года достигли пикового максимума.

Перед супружеской парой встал сложный выбор: покупать жилье сейчас или отложить сделку до лучших времен. Давайте разберемся вместе.

Каким для сферы недвижимости был 2021 год

Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.

Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.

На интерес покупателей значительно повлияла небывалая ранее доступность ипотеки:

в 2020 году были запущены программы кредитования, в рамках которых определенные категории граждан по сей день могут покупать жилье на льготных условиях; снижение ставок по ипотечным кредитам в связи с падением ключевой ставки ЦБ в том же году до 4,25%.

Конечно, повышение спроса – не единственная причина подорожания. Ограничения, введенные для борьбы с распространением коронавируса, негативно сказались на объеме новых предложений. Работы на многих стройплощадках замедлялись или вовсе приостанавливались.

Кроме того, по данным Росстата за последние 12 месяцев почти на 30% подорожали строительные материалы, стоимость которых напрямую влияет на цену квадратного метра. Это связано с инфляцией, повышением спроса, ростом расходов на логистику.

Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, Возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Что изменится в 2022 году

К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:

условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей). За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам. Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале. Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%. Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.

Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.

Увеличение ключевой ставки повлияло на условия кредитования не только для населения, но и для застройщиков. Добавим сюда сырьевые затраты, которые по-прежнему растут. Это приведет к еще большему увеличению себестоимости квадратного метра.

Несмотря на то, что цены на любые товары ограничиваются платежеспособностью покупателей, серьезное падение соотношения спроса к предложению в области недвижимости не ожидается. Более вероятно, что следствием снижения доходов станет увеличение сроков ипотечного кредитования и рост популярности вторички.

С 1 января вступил в силу закон об освобождении от уплаты НДФЛ многодетных семей, которые продали одно жилье и купили новое с большей площадью до конца апреля следующего года. Возможно, это повысит популярность больших квартир.

Подешевеют ли квартиры в 2022 году

Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.

С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.

К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.

Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.

Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.

Девелопер – предприниматель, который получает доход от создания или реконструкции недвижимости.

В общем, практически без сомнений можно сказать, что снижения стоимости жилья в ближайшее время не будет. Сейчас рынок перегрет, и до февраля–марта мы сможем наблюдать стагнацию цен на квартиры в новых домах и небольшое ослабление стоимости вторички.

С приближением тепла цены на недвижимость продолжат расти, но уже более сдержанными темпами, чем прежде, – на уровне до 8–12%.

Наиболее резкий скачок можно ожидать весной. Если вы твердо решили улучшить жилищные условия именно сейчас, лучше не откладывать покупку надолго.

Как выгоднее купить квартиру

В течение всего предыдущего года риелторы прогнозировали спад спроса и, как следствие, появление более дешевой недвижимости, но в итоге цены выросли в среднем примерно на 24%. И так может продолжаться бесконечно. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один – покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.

О ключевых нюансах, которые стоит хорошо изучить, выбирая квартиру, читайте в этой статье. Также предлагаем несколько советов, которые помогут вам не потерять деньги при покупке недвижимости в 2022 году.

Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.

Сейчас ставки довольно высоки, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону.

Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем Открыть пополняемый вклад На имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.

Если вы собираетесь покупать квартиру, чтобы в дальнейшем перепродать ее, в текущей инфляции это может быть выгодно только без привлечения ипотеки. Прогнозируют, что цены на готовое жилье будут расти быстрее, чем на новые объекты, поэтому для инвестиций сейчас более пригодна молодая вторичка – речь идет о домах, построенных после начала двухтысячных. Если планируете сдавать недвижимость, обратите внимание на советские застройки – можно найти неплохие варианты по умеренной цене. Главное не прогадать с выбором локации.

Что выбрать – новостройку или вторичное жилье

Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.

Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.

Плюсы и минусы новых квартир

Плюсы	Минусы
Покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 20-30% дешевле	От покупки до получения ключей может пройти очень много времени
Все новое и современное	Есть риск долгостроя
Большой выбор планировок с разными площадями	Молодые жилые кварталы нередко плохо развиты – сразу после заселения можно столкнуться с нехваткой нормальных магазинов, школ и детских садов, недостаточной транспортной доступностью
Простота оформления сделки – нет необходимости в дополнительных проверках	Нельзя посмотреть квартиру заранее
Более выгодные условия ипотеки – ставки ниже, есть льготные программы	В большинстве случаев нужно делать ремонт и терпеть шум от соседей, которые находятся в точно такой же ситуации

Достоинства и недостатки жилья на вторичке

Сложности при оформлении ипотеки – например, банк не одобрит сделку, если прежние владельцы сделали незаконную перепланировку

Если ситуация позволяет отложить переезд, и вас не смущают временные неудобства, связанные с ремонтом и плохой обустроенностью локации, то чаша весов склоняется в сторону новых построек. Особенно если вы планируете прибегнуть к помощи банка.

Если не готовы ждать, хотите получить проверенное временем жилье в благоустроенном районе, стоит поискать подходящие варианты на вторичке.

Насколько наши прогнозы верны, покажет время. А нам остается только надеяться на скорейшую стабилизацию жизни во всех ее проявлениях.

Распределение в процентном отношении доли каждого актива зависит от разных параметров, если взять средний вариант, то получится: 50% – облигации, 10% – фонды, 40% – акции.

С каждой сотни по рублю: считаем, сколько на самом деле можно заработать на акциях, фондах и облигациях в 2022 году

По последним данным Центробанка уровень инфляции в России в декабре 2021 года составил 8,39%, а рост цен на продукты питания по итогам прошедшего года составил 10,62%. Мы узнали экспертов, возможно ли получать доход больше уровня инфляции и какие способы подойдут для этого лучше всего.

На что следует обратить внимание?

Как нам рассказал Александр Богза, эксперт в сфере антикризисного управления предприятия, инвестиционная стратегия на 2022 год будет обусловлена следующими факторами:

Решением ФРС. Среднегодовой рост инфляции в США в 2021 году вплотную приблизился к 6% при целевых показателях 2-2,5%. В планах ФРС не отказываться от данного показателя ни в среднесрочном, ни в долгосрочном периодах. Для этого ФРС готово пойти на достаточно жесткие меры. Уже перед новым годом объем вливания денежных средств через скупку американских гособлигаций и бумаг снизился почти в восемь раз до 12-15 млрд долларов США в мес.

Уровенем инфляции. Однако несмотря на все меры высокий уровень инфляции в 2022 году сохранится – мировая экономика все еще находится на пике инфляционного роста. Учитывая значительную инерцию, которой обладает экономика США ждать серьезных корректировок уровня инфляции не стоит, утверждает эксперт. Поэтому стратегию инвестирования в гос. облигации, которую рекомендуют многие эксперты, в краткосрочном и среднесрочном периодах он считает достаточно консервативной. Реальная же доходность может быть гораздо ниже прогнозируемой, на уровне реальной инфляции.

При этом снижение финансовой поддержки, повышение кредитных ставок однозначно повлияют на финансовые показатели многих компаний, которые привыкли работать в условиях мягкой денежной политики. Это также может отразиться на фондовом рынке США, считает Богза. Поэтому инвестиции в ценные бумаги в 2022 году могут сильно разочаровать.

Кредитно-денежной политики в России. Для регуляторов в России также стоит задача в снижении инфляции. Действия, которые будут предприняты, скорее всего, будут схожи с действиями ФРС. Да и результаты от предпринимаемых мероприятий будут аналогичны. Поэтому инвестиции в ОФЗ можно назвать инструментом для снижения рисков и значительной доходности тут также планировать не стоит, отмечает эксперт.

Политической ситуацией. Инвесторам, которые рассматривают рынок акций, стоит учитывать непредсказуемую внешнеполитическую ситуацию в которой сейчас живет весь российский бизнес, предупреждает Александр Богза. И, вне зависимости от результатов переговоров глав России и США, существующий конфронтационный тренд в 2022 году сохранится. Несмотря на то, что российский рынок акций в настоящий момент гораздо дешевле американского и предлагает лучшую доходность, с уверенностью говорить о перетекании капиталов и резком росте стоимости акций российских компаний не стоит.

По прогнозам эксперта, хорошие перспективы сейчас у драгоценных металлов. Высокая инфляция, непредсказуемое поведение рынков всегда было хорошим стимулом для золота и серебра. Сейчас котировки на данные металлы находятся вне своих максимальных значений. В 2022 году стоит также рассмотреть инвестиции в платину и другие драгоценные металлы, которые могут быть использованы в IT индустрии.

Какие есть варианты вложения средств?

По прогнозам Банка России уровень инфляции на начало 2022 года ожидается на уровне 7,4-7, 9% годовых, а по прогнозам Минэкономразвития больше 8%. Учетная ставка Банка России составляет 8,5%, говорит доцент кафедры Национальной экономики Экономического факультета РУДН, Сергей Зайнуллин. При этом рост цен по продовольственным товарам, по наиболее значимым позициям по итогам 2021 года составил 10-20%.Имеющиеся варианты инвестиций в большей степени предполагают сохранение средств, чем преумножение.

Банковский вклад. Самым надежным инструментом является банковский депозит, который в пределах один миллион 400 тысяч застрахован АСВ, с доходностью, которую предлагают некоторые банки на уровне 7-8%. Но стоит помнить, что доход от банковского депозита с суммы свыше одного миллиона рублей и ставки выше учетной ставки сейчас облагаются НДФЛ.

ОФЗ. Вторым по надежности инструментов являются государственные облигации, доходность по ним составляет до 8, 5%

Акции. На третьем месте по надежности находятся акции, но колебания курсов по ним составляют от -20% до +20%. В качестве инструментов текущей доходности можно рассмотреть так называемые «дивидендные аристократы», преимущественно надежные «голубые фишки» по которым в 2022 году ожидаются рекордные дивиденды 8-10%.

При этом, курсовая разница, дивиденды и проценты по облигациям также облагаются НДФЛ.

ИИС. В качестве инструмента налоговой оптимизации можно использовать такой инструмент как Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), по которому предполагается либо вычет НДФЛ с суммы ежегодного пополнения до 400 тысяч рублей, либо освобождения от НДФЛ суммы дохода от роста курсовой стоимости. Если ИИС закрывается в течение трех лет, налоговый вычет не производится.

Идею с инвестициями на фондовом рынке поддерживает и Юрий Азаргаев, биржевой аналитик и специалист компании, которая входит в Ассоциацию развития финансовой грамотности России. Он подготовил предложения для двух видов инвесторов:

Для консервативных инвесторов, которым важно сохранить средства. Пытаться обгонять инфляцию не следует, достаточно будет держать доходность финансовых инструментов на уровне самой инфляции в районе 8,5-10% годовых. Для этих целей подойдут корпоративные и государственные облигации, однако последние нужно выбрать, поскольку некоторые ОФЗ могут дать доходность ниже инфляции. По корпоративным облигациям как правило доходность выше, отдавать предпочтение стоит крупным и стабильным компаниям, таким как Газпром, Роснефть, Сбер и другие.

Для любителей риска доходность должна превышать инфляцию. В этом случае, говорит эксперт, для вас отличным выбором станут дивидендные акции России. Российские компании выплачивали в 2021 году рекордные дивиденды, тенденция продолжится и в этом году. Так покупка стабильных компаний, которые выплачивают на свои акции большие дивиденды поможет обогнать официальную инфляцию, а рост стоимости котировок на сами акции, принесет дополнительную прибыль. Например, вы можете рассмотреть привилегированные акции Сургутнефтегаза с дивидендной доходностью в 17,25% годовых или акции Северсталь с доходностью в 16,30% годовых.

Однако Азаргаев предупреждает, что не стоит рассматривать вышеописанные инструменты как инвестиционную рекомендацию. Стоит учитывать, что при составлении инвестиционного портфеля нужно стремиться не только к высокой доходности, но к соблюдению соотношения риск/доход и конечно же диверсификации.

Посчитаем доходность от инвестиций?

Как подобрать инвестиционный инструмент так, чтобы оставаться всегда в плюсе нам рассказал Владимир Соколов, генеральный директор Black Horse, окончивший Гарвардскую бизнес-школу MBA. По словам Соколова, средняя доходность от класса акций может составлять 20%-30% годовых в зависимости от ряда факторов, однако может привести и к убытку или превышению указанной доходности. Доходность фондов (ПИФы, ETF) сопоставима с акциями, при этом риск у фондов меньше, что влечет за собой менее волатильную и сниженную доходность в 15-20%.

Наиболее распространенный вариант инвестирования для пассивных и начинающих инвесторов – это облигации. Поскольку вложения в них имеют минимальные риски, это отражается на доходности, которая достигает 7-10%.

Распределение в процентном отношении доли каждого актива зависит от разных параметров, если взять средний вариант, то получится: 50% – облигации, 10% – фонды, 40% – акции.

По подсчетам Владимира Соколова, если взять за пример вложения в 1000 рублей, то можно получить:

Если вычесть издержки на налоги (13% — 15%) и прочие комиссии (для примера возьмем 1%), то получим следующий результат:

А) 130 рублей –1% = 128,7 рублей – 13% = 111,97 рублей или 11,19% годовых чистой прибыли.

Б) 130 рублей – 1% = 128,7 рублей – 15% = 109,4 рублей или 10,94% годовых чистой прибыли.

В) 190 рублей – 1% = 188,1 рублей – 13% = 163,65 рублей или 16,36% годовых чистой прибыли.

Г) 190 рублей – 1% = 188,1 рублей – 15% = 159,89 рублей или 15,99% годовых чистой прибыли.

Реальность vs официальные данные

Не все эксперты настроены оптимистично в борьбе с инфляцией на личном фронте. О некоторых заблуждениях в этом плане нам рассказал Игорь Исаев, главный инвестиционный стратег управляющей компании «ФБ Август»:

По его словам, подобная ситуация была в 2021 году, когда инфляция в Америке разогналась и значительно превысила установленную ранее доходность облигаций. Таким образом, даже выбирая самые надежные инструменты, инвестор все равно рискует. Как отмечает Исаев, не все готовы столь «ювелирно» оценивать возможные риски и принимать взвешенные инвестиционные решения.

Аналитик также развеял миф об инвестициях в крупные и перспективные компании. Он считает, что покупка акций определенных компаний, которые по заверениям некоторых могут помочь покрыть инфляцию, верно только на очень больших интервал инвестирования. В менее долгосрочной перспективе эту роль может выполнять золото, по словам эксперта, его компания часто использует его в своих стратегиях в качестве защитного актива. Однако ни один актив не способен однозначно помочь на краткосрочном интервале.

Своим видением ситуации с нами также поделился заведующий кафедрой макроэкономического прогнозирования и планирования Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев.

С банковскими депозитами, по его мнению, дела обстоят намного хуже, поэтому опередить инфляцию можно только в акциях – это гораздо более рискованно, и здесь, как говорится, «знал бы прикуп, жил бы в Сочи», замечает Толкачев.

О том, какие отрасли дадут хорошую доходность в 2022 году – предсказать сложно, говорит аналитик. Нефтянка уже отыграла свои плюсы в 2021 году. Строительство будет тормозить из-за ужесточения кредитно-денежной политики, а вместе с ним и многие другие отрасли, завязанные на заемный капитал.

Но это рекомендации с высоты общих макроэкономических закономерностей, резюмирует эксперт. Конкретные ситуации как всегда гораздо более богаче и более непредсказуемые.

Развеиваем миф

Еще один миф о способе борьбы с инфляцией развеял для нас Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий, управляющий партнер Businessinvitee. По его словам, в России существует стереотип, что владение недвижимостью и сдачи ее в аренду способна покрывать и обгонять инфляцию Однако, это миф:

Также он не ожидает сильного роста от инвестиций на фондовом рынке. Несмотря на перспективы роста индекса ММВБ в 2022 году и рост нефти (на 12 января 2022 года), у эксперта есть опасения насчет вложений в индексные ETF на текущий момент, которые как правило приносят в среднем 12-15% годовых.

Клиенту нужно будет выбрать стратегию, соответствующую целям, и довериться управляющему, который с учетом пожеланий клиента сможет подобрать и подходящую стратегию, и дать рекомендацию по разбивке потенциальных инвестиций по различным стратегиям, секторам экономики, и тд. Здесь важно понимать, что при работе с управляющим клиенту важно обратить внимание, что некоторые компании скрывают перечень активов, которыми они могут оперировать в соответствии с инвестиционной декларацией, либо просто не прикладывают декларацию, предупреждает эксперт.

Поэтому Ковалев советует быть бдительными и внимательными, а также подробно изучать все документы перед их подписанием.

ИСЖ и НСЖ — инвестиционное и накопительное страхование жизни. Очень часто предлагается как альтернатива банковским вкладам.

Неудачные инвестиции. Во что не стоит вкладывать деньги в 2022 году

37% соотечественников хотели бы увеличить свои доходы и накопления в новом году, говорится в исследовании банка ВТБ.

«Наиболее оптимистично в этом плане настроена молодежь и лица среднего возраста. Среди россиян старше 45 лет на рост дохода рассчитывают около 30% опрошенных, тогда как среди остальных возрастных групп — уже 40%», — говорится в сообщении финансовой организации.

Любой человек, у которого есть сбережения, рано или поздно начинает задумываться о том, как их приумножить — куда инвестировать выгоднее всего? Но еще важнее знать, куда инвестировать не надо. Рассказываем, от каких вложений лучше воздержаться в 2022 году.

Финансовые пирамиды

Они часто позиционируют себя как высокодоходные инвестиции с привлекательными высокими процентами. Но нужно понимать, что финансовые пирамиды и хайп-проекты существуют за счет притока новых вкладчиков, и пока они есть — ты получаешь доход, объясняет Финансовый аналитик группы компаний Владимир Сагалаев.

«Конец всегда неизбежен и наступает неожиданно. Как только входящий поток денег угасает или организаторы посчитают, что пора, пирамиды и хайп-проекты исчезают в небытие вместе с вашими инвестициями. Да, конечно, кто-то возможно и заработает на этом, вовремя забрав деньги с прибылью, но успевают это сделать далеко не все, что и подтверждает статистика — около 90% теряет», — напоминает эксперт.

Недвижимость

Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.

«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.

Что касается дохода от сдачи квартиры в аренду, то, учитывая амортизацию недвижимости, расходы на поддержание, ремонт, покупку мебели, коммунальные платежи, оплату налогов, выходит реальная доходность примерно в 6-8% годовых. «А затраты времени, сил и возможные проблемы с квартирантами делают этот процесс не таким простым, как кажется, проще уж положить на банковский депозитный счет», — говорит Сагалаев.

Криптовалюты

На криптовалютах можно заработать очень много. А можно очень много потерять. Особенно, если криптовалюты новые и неизвестные, особенно, если вы в них не разбираетесь.

«Криптовалюта — довольно специфичный рынок, и фундаментальный анализ тут не работает. 2021 год был годом экстремального роста для них, а, как показывает практика, за каждым ростом идет откат, который может затянуться на несколько лет.

Криптовалюты опасны еще и тем, что ничем не обеспечены, в них нет реальной стоимости в виде генерации прибыли, как у акций реальных компаний. Цена криптовалюты обуславливается только спросом. А спрос — вещь очень изменчивая. Добавим сюда криптовалютные биржи, которые в большинстве никем не контролируются. Нередки случаи, когда их взламывали, и деньги клиентов исчезали. А еще любую криптовалюту могут в любой момент законодательно запретить», — предупреждает Сагалаев.

Микрофинансовые организации (МФО)

Микрофинансовые организации предлагают отдать им ваши деньги в долг под проценты. Эти деньги потом в виде быстрых кредитов будут кому-то выданы, а вы получите доход. Схема банальна и проста. Но только на первый взгляд.

Есть больший риск, особенно в нестабильной экономической ситуации, что микрофинансовая организация объявит себя банкротом, и обратно свои средства вы не получите. Чем меньше компания, тем выше риск. Под страхование вкладов деньги, вложенные в МФО, не попадают.

ИСЖ и НСЖ

ИСЖ и НСЖ — инвестиционное и накопительное страхование жизни. Очень часто предлагается как альтернатива банковским вкладам.

«Хотя у этих продуктов и есть свои плюсы, но также есть и ряд минусов. Главные из них — это длительный срок договора. Также вы рискуете частью своих накоплений, например, при досрочном изъятии вас оштрафуют, а при полисе без защиты капитала вам вернут меньше, чем вы внесли. Но главный минус в том, что доход не гарантирован. Если по банковским вкладам процент известен заранее, здесь он непредсказуем.

Да, ИСЖ и НСЖ не входят в систему страхования вкладов. Так что есть риск банкротства страховщика и потери средств», — рассказывает Сагалаев.

Структурные ноты, рискованные облигации

Если вы непрофессиональный инвестор, то стоит воздержаться от вложений в эти финансовые инструменты, рекомендует эксперт.

Структурные ноты — это рискованный инвестиционный продукт, который предлагают брокерские компании и банки. Их условия настолько сложны, что могут быть не до конца понятны инвестору. Они не приносят гарантированный доход, есть риск потерять часть сбережений.

«Брокер за счет ваших средств зарабатывает на фондовом рынке, все риски перекладывая на клиента. Облигации — хорошая идея для инвестиции, но здесь главное выбирать надежных эмитентов, иначе есть риск его банкротства. Надо понимать, что в большинстве случаев чем выше процент по облигациям, тем сомнительнее эмитент», — поясняет Сагалаев.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

Ключевым драйвером роста цен стало снижение ставок по ипотеке на фоне падения объемов текущего строительства. В ответ на пандемийные риски в 2020 г. Банк России резко снизил ключевую ставку до 4,25%. Одновременно правительство запустило программу господдержки девелоперов, в рамках которой ипотеку на первичное жилье можно было оформить по ставкам в районе 6%. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась, а объемы ипотечных сделок резко выросли.

При этом переход отрасли на продажи через эскроу-счета способствовал сокращению объема текущего строительства, который достиг минимума в феврале 2021 г. Высокий спрос на фоне снижающегося предложения стал стимулом для роста цен. Дополнительное давление оказывала растущая себестоимость строительства из-за скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

Рост ставок по ипотеке, высокие цены на квадратные метры и стремительно дорожающая потребительская корзина могут сделать жилье менее доступным для населения и охладить спрос в 2022 г. Это будет ограничивать возможности девелоперов по дальнейшему переносу в цены растущей себестоимости, оказывая давление на маржинальность.

Снижение цен на новостройки не ожидается, по крайней мере на премиальных рынках в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Скорее, цены выйдут на плато на фоне снижения объемов продаж. Возможен рост числа всевозможных маркетинговых и стимулирующих мероприятий от застройщиков, маскирующих точечное снижение цен под видом скидок и рассрочек. В большей степени это может быть характерно для застройщиков, у которых отсутствуют уверенные конкурентные преимущества на уровне продукта.

На вторичном рынке объем предложения и число сделок также могут сократиться. Так как собственники жилья не имеют ограничения по цене снизу в виде себестоимости, наиболее мотивированные продавцы могут соглашаться на скидки, что может способствовать снижению цен в наиболее перегретых регионах. Однако в среднем по стране ощутимого снижения не ожидается.

Далее рассмотрим, как российский инвестор в 2022 г. может заработать на недвижимости и других активах, связанных с ней.

Инвестиции в недвижимость напрямую

Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.

Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.

Акции девелоперов

В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.

ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.

Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.

Облигации девелоперов

Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.

В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.

Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB — до A+, доходности в основном превышают 10%.

С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.

В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.

Ипотечные облигации — зарабатываем на чужой ипотеке

Бум по выдаче ипотечных кредитов положительно сказался не только на продажах застройщиков, но и на объемах активно развивающегося рынка ипотечных облигаций. Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам. В основе такой облигации лежит пул ипотечных кредитов, платежи по которому направляются инвесторам в виде купонов.

Крупнейшим агентом по выпуску ИЦБ в России является ДОМ. РФ. Его выпуски составляют более 90% всего рынка ИЦБ. Ипотечные облигации в России представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке.

Перечень биржевых ИЦБ можно найти на сайте Московской биржи. Эти бумаги считаются сложным финансовым инструментом и доступны для покупки только квалифицированным инвесторам.

Подробнее об ипотечных облигациях можно прочесть в специальном материале: Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Инвестиции по-крупному — ЗПИФы недвижимости

Инвестировать в квадратные метры можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в которых средства инвесторов собираются в единый пул и вкладываются в жилую и коммерческую недвижимость. Через ЗПИФ у инвестора появляется возможность стать совладельцем крупных торговых и бизнес центров, производственных площадок или просто получить диверсифицированный портфель и профессиональное управление, обладая сравнительно небольшой суммой средств.

По данным Investdunds. ru, на российском рынке существует более 140 различных фондов, инвестирующих в недвижимость и доступных для неквалифицированных инвесторов. Но инвестировать получится далеко не в каждый из них. Как правило, фонд собирает средства пайщиков под конкретный объект, а когда необходимая сумма собрана, закрывает прием средств до следующей сделки.

При выборе ЗПИФа важно внимательно изучить стратегию фонда, условия для инвесторов и все комиссии, которые необходимо будет уплатить за управление. Важно помнить, что успех фонда в прошлом не гарантирует успеха в будущем.

Инвестиции за рубежом — REITs

На американском рынке существует такой инструмент для инвестиций как REIT. Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости. В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору. Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.

Последние новости

Рекомендованные новости

Главное за неделю. Ястребы и яблоки

Итоги торгов. Важные уровни и противоречивые сигналы резко снизили торговую активность

Прогноз погоды на весь фондовый год

Больше золота и удобрений. 5 самых ожидаемых новых фишек на СПБ

Дивидендный аристократ 3M Company. Есть потенциал для падения

Потребительский сектор в 2022. Оцениваем ситуацию

Ее выбрал Баффет и Кэти Вуд: акция с потенциалом более 100%

Какие перспективы у акций Chevron после отчета

Copyright © 2008–2022. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.