Сроки ликвидности объектов недвижимости. Выпуск 4

Автор — Барамзин Н. К.
Под редакцией — к. э.н. Лекаркиной Н. К.
Дата выпуска — 2021 г.
Период применения корректировки — 2021 г.
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область применения — для коммерческой недвижимости

Сроки ликвидности объектов недвижимости. Выпуск 4

Автор — Барамзин Н. К.
Под редакцией — к. э.н. Лекаркиной Н. К.
Дата выпуска — 2021 г.
Период применения корректировки — 2021 г.
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область применения — для коммерческой недвижимости

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

В табл. 1 приведены возможные сроки продажи объектов недвижимости на открытом рынке по рыночной стоимости в зависимости от назначения и их площади.

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

Сроки ликвидности объектов недвижимости. Выпуск 4

Сроки ликвидности объектов недвижимости

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
Для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2021 г.

Автор — Барамзин Н. К.
Под редакцией — к. э.н. Лекаркиной Н. К.
Период применения корректировки — 2021 г. и 01.01.2022 г.
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область применения — для коммерческой недвижимости
Возможность модификации — допускается

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

В табл. 1 приведены возможные сроки продажи объектов недвижимости на открытом рынке по рыночной стоимости в зависимости от назначения и их площади.

Возможный срок продажи объектов недвижимости на открытом рынке по рыночной стоимости

В связи с проблемами реализации залоговой недвижимости, обозначившимися в последние годы, кредитные организации стали требовать от оценщиков не ограничиваться определением рыночной стоимости объекта недвижимости, а представлять в отчетах, в случае необходимости, исследование возможности его быстрой реализации. Это требование нашло отражение, прежде всего, в Федеральном стандарте оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», в соответствии с которым в отчете об оценке в обязательном порядке приводятся выводы о ликвидности объекта оценки. В этом же стандарте (п.9) указано, что «в качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости». При этом стандарт обязывает оценщика обосновывать сделанные и представленные в отчете выводы «приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта».

Обзор ликвидности

Обзор рынка недвижимости применительно к анализу ликвидности (сроков экспозиции объектов) на период 2020 года
На территории г. Москвы, Московской области и городов России с численностью населения от 1 млн. человек

В связи с проблемами реализации залоговой недвижимости, обозначившимися в последние годы, кредитные организации стали требовать от оценщиков не ограничиваться определением рыночной стоимости объекта недвижимости, а представлять в отчетах, в случае необходимости, исследование возможности его быстрой реализации. Это требование нашло отражение, прежде всего, в Федеральном стандарте оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», в соответствии с которым в отчете об оценке в обязательном порядке приводятся выводы о ликвидности объекта оценки. В этом же стандарте (п.9) указано, что «в качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости». При этом стандарт обязывает оценщика обосновывать сделанные и представленные в отчете выводы «приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта».

В обзоре, подготовленном ООО «Информ-оценка» по заказу Банка России содержится исследование рынка недвижимости на территории г. Москвы, Московской области и городов России с численностью населения от 1 млн. человек (по сформировавшимся экономическим зонам) применительно к анализу ликвидности (сроков экспозиции объектов) на период 2020 года в соответствии требованиями Технического задания.

Данное исследование призвано помочь оценщикам проводить всесторонний и объективный анализ ликвидности рынков недвижимости по всем его сегментам, определить и обосновать типичные сроки экспозиции для оцениваемых объектов. Также исследование предназначено для сотрудников банков, занимающихся проведением оценки и переоценки залогового обеспечения, а также подготовкой профессионального суждения о стоимости, ликвидности и целесообразности принятия в залог предлагаемого обеспечения.

Статистика рынка недвижимости и аналитические данные были собраны и систематизированы; экспертные опросы – организованы и проведены с участием высококвалифицированных экспертов в области оценки недвижимости и специалистов в области анализа больших данных и программирования компании ООО «Информ-оценка».

Ликвидностью обладают в том числе и сами деньги, которые можно в любой момент времени обменять на любой товар (абсолютная ликвидность). Тем не менее, есть как высоколиквидные так и низколиквидные валюты. Например, американский доллар не составит труда обменять на другую валюту, поэтому у него высокая ликвидность, а вот найти покупателя на кенийский шиллинг во много раз сложнее — поэтому и ликвидность этой валюты низкая (если не учитывать ликвидность кенийского шиллинга на рынке Кении и соседних с ней стран).

Ликвидность

Ликвидность — это возможность быстро продать актив по цене, близкой к рыночной. С точки зрения ликвидности можно оценить любое имущество, которым владеет человек или компания, в том числе и ценные бумаги

Традиционно разделяют три вида ликвидности: высокую (товар можно продать за срок до одного дня), среднюю (продажа может занять до нескольких недель) и низкую (от нескольких недель). Чем быстрее и проще владельцу актива обменять его на деньги, тем выше ликвидность этого актива.

Ликвидностью обладают в том числе и сами деньги, которые можно в любой момент времени обменять на любой товар (абсолютная ликвидность). Тем не менее, есть как высоколиквидные так и низколиквидные валюты. Например, американский доллар не составит труда обменять на другую валюту, поэтому у него высокая ликвидность, а вот найти покупателя на кенийский шиллинг во много раз сложнее — поэтому и ликвидность этой валюты низкая (если не учитывать ликвидность кенийского шиллинга на рынке Кении и соседних с ней стран).

Слово «ликвидность» происходит от латинского liquidus, что в переводе на русский язык означает «жидкий» или «текучий».

Принято выделять четыре группы ликвидности активов:

Для характеристики понятия ликвидность инвестиционная компания «БКС» приводит такой пример: «Специализированное производственное оборудование можно считать низколиквидным. На него не так много покупателей, и для его продажи необходимо либо достаточно много времени на поиск покупателя, либо предложить хорошую скидку для быстрой продажи. А вот акции Сбербанка являются более ликвидным активом. Ежедневно объем торговли этими бумагами на Московской бирже составляет несколько миллиардов рублей. На бирже обычно всегда достаточно много продавцов и покупателей, что позволяет быстро реализовать крупный пакет по рыночным ценам».

Ликвидность и акции

Любые торгуемые на бирже акции оцениваются с точки зрения ликвидности. Как правило, такие акции объединяются в индексы. Это своего рода индикаторы — они отражают общую картину рынка. Например, Московская биржа рассчитывает индекс голубых фишек. Индекс рассчитывается на основе котировок следующих 15 компаний:

«Яндекс» АЛРОСА X5 Retail Group «Газпром» «Норильский никель» ЛУКОЙЛ «Магнит» МТС НОВАТЭК «Полюс» «Полиметалл» «Роснефть» Сбербанк «Сургутнефтегаз» «Татнефть»

Также Московская биржа рассчитывает индекс широкого рынка. В него входят 100 ценных бумаг, отобранных, в том числе по их ликвидности.

Ликвидность акций — относительное понятие. Ликвидность на примере акций онлайн-ресурс для инвесторов Investopedia объясняет так: «С точки зрения инвестиций акции как класс находятся среди наиболее ликвидных активов. Некоторые акции на фондовых биржах торгуются больше, чем другие. Они привлекают больший, стабильный интерес со стороны трейдеров и инвесторов. Такие акции можно идентифицировать по дневным объемам торгов, которые могут исчисляться миллионами или даже сотнями миллионов ценных бумаг.

Например, 26 апреля 2019 года на бирже NASDAQ торговый объем акциями Amazon составил 8,2 миллиона. Звучит внушительно. Но это даже не капля в море по сравнению объемами торгов Intel в тот день, которые составили 71,5 миллионов акций, что стало максимумом по итогам торговой сессии. Или, например, Ford Motor — компания возглавила список самых торгуемых бумаг на Нью-Йоркской фондовой бирже с объемом в 154,8 млн, что сделало ее самой ликвидной акцией в США в тот день».

Таким образом, ликвидность акций никак не связана с тем, насколько дорого компанию оценивает рынок. Под влиянием самых разных факторов — корпоративных новостей, политической повестки, экономики и прочего — объемы торгов акциями компании «подешевле» могут превысить объемы торгов акциями компании «подороже». Эту относительность понятия «ликвидность» отражает пример Investopedia.

Ликвидность и облигации

Ликвидность — важный фактор перед покупкой и для облигаций. Применительно к торговле облигациями ликвидность является относительным понятием и зависит от того объема ценных бумаг, с которым имеет дело инвестор, отмечает «БКС»: «Если необходимое инвестору количество облигаций можно приобрести по близкой к рыночной цене, то данный выпуск можно считать достаточно ликвидным для его целей. Если же для быстрой покупки или продажи нужного объема необходимо предложить существенно более низкую цену, чем рыночная, то можно сказать, что ликвидность данного выпуска облигаций является недостаточной».

Для оценки ликвидности облигаций аналитики «БКС» рекомендуют ориентироваться на такие показатели как среднедневной оборот торгов, оборот, включающий в себя только крупные сделки, количество дней без сделок, объем выпуска, кредитный риск, волатильность, публичность эмитента (чем больше компания раскрывает информации о своей деятельности, тем более привлекательными являются ее ценные бумаги).

Ликвидность и товары

Исторически товарные рынки — менее ликвидны, чем рынки ценных бумаг. Дело в том, что товары, например, нефть или драгоценные металлы, в итоге нужно физически доставить покупателю, а это усложняет процесс спекуляций ими. Однако в наши дни с развитием таких инструментов для торговлю товарами, как фьючерсы, опционы, ETF-фонды и прочее, ликвидность товарных рынков выросла. Самые ликвидные из товаров — нефть, золото и сахар.

Как инвестируют, ориентируясь на ликвидность

Как правило частные инвесторы, вкладывающие деньги на бирже, делятся на две основные категории: классические инвесторы и трейдеры. Первые вкладывают на долгосрочную перспективу, вторые — инвестируют, чтобы оперативно получить прибыль. Два этих вида инвестиций требуют двух стандартов инвестиционного портфеля.

«Инвестируют обычно, ориентируясь на долгосрочные перспективы, — отмечает главный редактор Businessmens. ru, предприниматель Евгений Звягин. — Для этого подойдут активы со средней и низкой ликвидностью, к которым относят недвижимость и гособлигации, а также акции компаний, относящихся ко второму и третьему эшелонам. Для консерваторов в плане инвестиций подойдет соотношение активов с высоким и низким показателем ликвидности 50 на 50. Для тех же, кто играет на бирже, а также для инвесторов, ведущих агрессивную политику, желательно иметь не менее 80% высоколиквидных активов. Потому что другие они просто не смогут продать именно в нужный момент».

Инвестиционная компания «Альпари» относит к наиболее ликвидным следующие типы активов:

ценные бумаги, эмитированные крупными акционерными обществами; ценные бумаги, выпускаемые государством; задолженности крупных компаний; драгоценные металлы; срочные векселя больших предприятий;

В компании подчеркивают, что для правильной оценки ликвидности какой-либо ценной бумаги потребуется провести фундаментальный или количественный анализ. Первый способ подразумевает оценку устойчивости компании на рынке, кредитоспособность, перспективы развития. В случае проведения количественного анализа оценивается скорость получения доходов от вложения средств в ценные бумаги.

Трейдинговая компания IG советует оценивать ликвидность акций перед каждым открытием или закрытием позиции. Связано это с тем, что низкая ликвидность означает для инвестора повышенный риск. «Если на рынке наблюдается волатильность, но при этом мало продавцов и покупателей на конкретную акцию (низкая ликвидность), то будет труднее закрыть позицию. Поэтому здесь вы рискуете застрять в ситуации потери денег или же вам придется обращаться сразу к нескольким сторонам, соглашаться на разные цены, только чтобы исполнить свою заявку. Важно помнить, что ликвидность рынка — не фиксированное, а динамическое значение».

Другие виды ликвидности

Как уже было сказано выше, с точки зрения ликвидности можно оценить любой товар или имущество. Поэтому существуют различные виды этого понятия. Вот самые основные из них:

Ликвидность баланса

• . Показывает, насколько имеющиеся у компании активы позволяют выполнить ее долговые обязательства.

Ликвидность рынка

• . Рынок можно назвать ликвидным, если на нем регулярно заключаются сделки с небольшой разницей между ценами заявок на покупку и продажу.

Текущая ликвидность

• . Этот показатель отражает, сможет ли компания или организация погасить свой долг с помощью своих высоколиквидных активов — денег.

Быстрая ликвидность

• . Показатель того, сможет ли компания погасить долг за счет товаров.

Мгновенная или абсолютная ликвидность

• . Показатель того, сможет ли компания погасить дневной долг за счет свободных средств.

Ликвидность банка или компании

• . Банки и компании с высокой ликвидностью способны расплатиться по своим долговым обязательствам.

Ликвидность недвижимости

. То, насколько быстро можно продать недвижимость.

Ликвидность ценных бумаг и фондовые биржи

Для фондовых площадок важно, чтобы торгуемые на ней акции обладали высокой ликвидностью. Спрос на бумаги должен быть высоким — инвесторы чаще заключают сделки по таким бумагам, поэтому растут и доходы бирж, которые получают комиссию за каждую операцию.

В этом плане показателен пример американской технологической биржи NASDAQ, которая в 2020 года начала работать над ужесточением критериев, которым должны соответствовать эмитенты перед проведением IPO. Согласно проекту регламента, в ходе размещения на бирже компании должны привлекать как минимум $25 млн или не менее четверти своей рыночной капитализации. Некоторые эксперты посчитали, что этот шаг направлен против китайских компаний.

Небольшим компаниям из Китая выгодно проводить IPO в США. Оно позволяет их владельцам обналичить активы в долларах. Сделать это в Китае гораздо сложнее из-за ограничений местного законодательства. Кроме того, китайские эмитенты используют статус компании, торгующейся на NASDAQ, чтобы получить от китайских властей субсидии, указывало агентство Reuters. Акции подобных компаний, как правило, сосредоточены в руках нескольких инвесторов и обладают низкой ликвидностью. У крупных институциональных инвесторов, например фондов или банков, в привлечении которых заинтересован NASDAQ, такие компании не пользуются популярностью.

В сервисе «РБК Инвестиции» можно купить или продать акции, облигации или валюту. Сделки проходят онлайн, вы не потеряете деньги на больших комиссиях, а в качестве партнера-брокера выступает банк ВТБ. Начните с открытия счета. Это займет не более пяти минут.

Ликвидность баланса рассчитывают как соотношение задолженности и ликвидных средств.

Что такое ликвидность

Ликвидность любой вещи — это возможность быстро продать ее по рыночной цене. Чем проще обменять вещь на деньги, тем более ликвидной она считается. Например, у станков на заводе низкая ликвидность — продать их быстро и по реальной стоимости не получится. А у денег абсолютная ликвидность — их, по сути, менять на самих себя не надо, они самоликвидные.

И станки, и деньги в этом случае называют активами. Актив на языке финансов — это какое-либо имущество. Ликвидность может быть не только у отдельного актива, но и у компании в целом.

Для чего оценивать ликвидность компании

Ликвидность активов оценивают, чтобы понять, насколько платежеспособна компания, которая ими владеет, может ли она фактически рассчитаться по своим долгам.

Если у фирмы много денег на счетах, а на складах большие запасы товаров, которые легко продать, ей проще получить кредит в банке или поставку без предоплаты. Значит, она без проблем рассчитается в срок.

Если же единственный актив предприятия — полуразвалившийся корпус завода на окраине города, а в кассе пусто, то в случае банкротства кредиторы будут долго ждать свои деньги обратно.

Виды ликвидности и их коэффициенты

Чтобы понять, способна ли компания вовремя расплатиться с кредиторами, на основе бухгалтерского баланса рассчитывают коэффициент ликвидности. Он показывает соотношение долгов компании и оборотного капитала.

Ликвидность бывает текущая, быстрая и абсолютная. Для каждого вида рассчитывают свой коэффициент.

Коэффициент текущей ликвидности, или коэффициент покрытия, равен отношению оборотных активов к краткосрочным обязательствам (текущим пассивам). Его рассчитывают по формуле:

Этот коэффициент показывает, как компания может погашать текущие обязательства за счет только оборотных активов. Чем выше коэффициент, тем выше платежеспособность предприятия. Если этот показатель ниже 1,5, значит, предприятие не в состоянии вовремя оплачивать все счета. Идеальный показатель — 2.

Коэффициент быстрой ликвидности равен отношению высоколиквидных текущих активов к краткосрочным обязательствам. При этом к высоколиквидным текущим активам не относят материально-производственные запасы, потому что их срочная продажа приведет к высоким убыткам. Коэффициент быстрой ликвидности рассчитывают по формуле:

Этот коэффициент показывает способность ответить по текущим долгам в случае возникновения каких-либо сложностей. Ситуация в компании считается стабильной, если коэффициент не меньше 1.

Коэффициент абсолютной ликвидности равен отношению средств на счетах компании и краткосрочных финансовых вложений к текущим обязательствам. Этот показатель рассчитывают так же, как и коэффициент быстрой ликвидности, но без учета дебиторской задолженности:

Нормальным считается, когда этот коэффициент не ниже 0,2.

Ликвидность по сферам применения

Ликвидность предприятия — отношение долгов к ликвидным активам, то есть может ли компания быстро рассчитаться со всеми кредиторами. Часто понятия «ликвидность» и «платежеспособность» употребляют как синонимы.

Ликвидные активы — имущество, которое можно быстро продать по рыночной цене. В бухгалтерском балансе все активы предприятия указываются в самом начале. Активы делятся на оборотные и внеоборотные.

Оборотные активы — имущество, которое приносит предприятию доход в течение одного года. Как правило, это то, что используется в процессе производства или расчетов с партнерами: деньги, сырье, краткосрочная дебиторская задолженность, финансовые вложения на срок до одного года и т. д.

Внеоборотные активы используются и приносят прибыль более одного года: патенты и разработки, здания, оборудование, долгосрочные вложения.

А1 — самые ликвидные активы: деньги на счетах и краткосрочные финансовые вложения.

А2 — быстрореализуемые активы: краткосрочная дебиторская задолженность.

A3 — медленнореализуемые активы: запасы, НДС, долгосрочная дебиторская задолженность.

Противоположность активам — пассивы предприятия. К ним относят собственный капитал предприятия, например уставный или акционерный, а также заемные средства, например кредиты в банке. Пассивы баланса тоже делят на четыре группы — по степени срочности оплаты:

П1 — самые срочные обязательства: кредиторская задолженность.

П2 — краткосрочные пассивы: краткосрочные кредиты и займы, задолженность участникам по дивидендам и другим доходам.

П4 — устойчивые пассивы: доходы будущих периодов, резервы предстоящих расходов и платежей.

Ликвидность баланса предприятия показывает, насколько активы покрывают обязательства — то есть хватит ли у компании в случае чего денег, чтобы расплатиться с долгами. При этом срок продажи активов должен соответствовать сроку погашения обязательств.

Ликвидность баланса рассчитывают как соотношение задолженности и ликвидных средств.

Баланс считается абсолютно ликвидным при следующем соотношении активов и пассивов: А1 ≥ П1, А2 ≥ П2, A3 ≥ ПЗ, А4 ≤ П4.

Сопоставление А1 и А2 с П1 и П2 позволяет выяснить текущую ликвидность, а А3 и А4 с П3 и П4 — перспективную ликвидность. Так можно спрогнозировать платежеспособность предприятия на основе сравнения будущих поступлений и платежей.

Ликвидность банка — условная характеристика. Обычно под ней подразумевают возможность банка расплатиться с клиентами, которые держат в этом банке депозитные счета. Когда банк выдает кредит, количество денег в нем снижается, а значит, снижается и ликвидность.

Чтобы ликвидность всегда была на достаточном уровне, у банка должны быть постоянные резервы. Причем не обязательно финансовые — часть денег вкладывают в разные активы, например в акции или облигации. При необходимости их можно быстро продать и нарастить собственную ликвидность. За ликвидностью банков следит Центробанк России.

Кроме того, банк, как и любая другая организация, имеет на своем балансе низколиквидные внеоборотные активы — здания, технику и так далее.

Ликвидность рынка. Ликвидность есть не только у отдельных компаний или банков, но и у целых рынков — ценных бумаг, услуг и так далее. У рынка будет высокая ликвидность, если на нем регулярно заключаются сделки, но при этом разница в ценах заявок на покупку и продажу невелика. Причем таких сделок должно быть много, чтобы каждая отдельная сделка на рынке не оказывала существенного влияния на цену товара.

Показателем ликвидности рынка является параметр «чёрн» (от английского churn — перемешивание). Это соотношение между объемом заключенных контрактов и стоимостью реально поставленных по этим контрактам товаров. Чтобы рынок считался ликвидным, чёрн должен иметь значение от 15 и выше.

Ликвидность ценных бумаг на фондовом рынке оценивают по объему торгов и величине спреда. Спред — это разница между максимальными ценами заявок на покупку и минимальными ценами заявок на продажу. Чем больше сделок и меньше разница, тем выше ликвидность.

Если можно быстро продать или купить много акций определенной компании без существенного изменения цены, то такие бумаги можно считать ликвидными, и наоборот.

Ликвидность денег — это возможность свободно расплачиваться ими, а также их способность сохранять свой номинал без изменения. В государствах с устойчивой экономикой национальная валюта обычно обладает самой высокой ликвидностью.

Изменение ликвидности денег напрямую связано с инфляцией: цены на товары растут одновременно с падением покупательной способности национальной валюты.

Ликвидность недвижимости — возможность быстро ее продать. Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и товарными запасами предприятия. Продать ее быстро не получится — требуется оценка, сделки оформляются долго. Вдобавок продавец может предложить цену ниже рыночной, чтобы скорее продать актив.

На стоимость недвижимости влияют внешние факторы. Например, здание может дорожать, если район вокруг активно застраивается и развивается. Или, наоборот, дешеветь, если власти решат открыть рядом мусорный полигон.

При этом недвижимость — не низколиквидный актив. Для физлиц, например, вложения в недвижимость выгоднее, чем депозит в банке на сумму более 1,4 млн рублей. Если банк обанкротится, вкладчик получит компенсацию только в пределах этой суммы, а остальные деньги сгорят.

Анализ ликвидности

Платежеспособность компании можно узнать по бухгалтерскому балансу. Ликвидность баланса означает ликвидность предприятия. Когда надо оценить, может ли предприятие вовремя рассчитываться по всем обязательствам, — оценивают баланс.

Факторы, влияющие на ликвидность

Чтобы быть ликвидным, предприятие должно иметь много ликвидных активов. Кроме остатков на счетах, краткосрочных вложений и быстрореализуемых товарных запасов необходим и собственный капитал — прежде всего речь идет об уставном фонде. Вложения лучше диверсифицировать, чтобы их цена не зависела от ситуации на отдельных рынках.

На ликвидность предприятия влияют и внутренние факторы: система управления компанией, рациональная организационная структура, ее имидж. Всего этого в балансе нет: качество управления можно узнать, проанализировав другие документы компании — например, устав и финансовую отчетность. На репутацию влияют публикации в СМИ, мнения клиентов, экспертов на рынке и даже конкурентов.

Способы повышения ликвидности

Для повышения ликвидности необходимо повышать качество активов: увеличивать оборотный капитал и прибыль, снижать заемные средства. Еще один способ — снижение дебиторской задолженности: например, можно заключить с должниками договор цессии, чтобы передать обязательства дебитора третьему лицу.