Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? »

Поскольку дом оснащен лифтом, а также внутренним двориком с бассейном, ежемесячный сбор на содержание имущества составит примерно 80 евро.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости в Испании

В последние годы рынок недвижимости Испании переживает сложные времена. Те, кто вложились в недвижимость до кризиса, сильно проиграли. Дом, который стоил, к примеру, 200 000 евро, сейчас сложно продать дороже, чем за 100 000. Квартиры, купленные в 2008 году за 120 000, сейчас оцениваются в 60 000–70 000 евро.

Многие эксперты согласны, что цены на недвижимость упали до своего минимума, еще большего падения не ожидается. Наоборот, предсказывается небольшой рост на рынке, так как растет спрос на аренду и покупку недвижимости, а в связи с кризисом не строилось новое жилье. Именно поэтому 2016 год можно считать последним годом, когда выгодны инвестиции в недвижимость. Особенно инвестиции в жилье с целью последующей аренды.

В то время как процент по банковскому вкладу составляет 1–2%, от аренды жилья можно получить гарантированные 5%, а при умеренном (и не очень) рискованном вложении – 10–12% годовых.

Как подсчитать доход от сдачи собственности в аренду

Ниже приведена формула расчета годового процента дохода от сдачи в аренду жилого помещения:

Цена недвижимости включает в себя 10% налога на передачу благ (Impuesto de transmisión de bienes) и 3% комиссии агентства и нотариуса по оформлению сделки.

Недвижимость после покупки часто нуждается в ремонте. Если сантехника и кухня подлежат замене, то в затраты при покупке необходимо включить расходы на ремонт. В Испании труд наемных рабочих оценивается весьма дорого, цены на стройматериалы значительно выше российских. В среднем при капитальном ремонте квартиры с 1 кухней и 1 ванной комнатой затраты составят от 10 000 евро.

Налог на имущество (IBI) и сбор на вывоз ТБО (basura) выплачиваются раз в год, их размер зависит от местонахождения объекта и его площади, поэтому даже агентства недвижимости не могут предсказать его размер. Если это вторичное жилье, то стоит поинтересоваться размером налога у предыдущего хозяина. По очень грубой оценке ежегодно придется платить 450–700 евро. В хороших районах сумма может доходить до 1000.

Comunidad – сбор на содержание общего имущества (лифта, бассейна, лестницы, парковки) и оплаты управляющей компании, что в среднем составляет 40–80 евро ежемесячно.

Страхование (Insurance). Помимо страхования квартиры в целом в последние несколько лет в связи с неблагополучной экономической и миграционной ситуациями набрала популярность услуга по страхованию квартиры от невыплаты. Без подобного страхования владелец квартиры вовлекается в судебный процесс, который может затянуться до полугода. Жилье при этом чаще всего сильно страдает и требует капитального ремонта (вплоть до замены оконных и дверных проемов).

В случае заключение договора страхования от невыплаты страховая компания выплачивает стоимость аренды, начиная со второго месяца неуплаты (первый месяц считается франшизой) и до 12 месяцев, а также берет на себя все обязанности по выселению неплательщиков. В случае если жилье пострадает от вандализма, предусмотрена выплата владельцам до 3000 евро. Чтобы избежать подобного, страховая компания изначально оценивает качество арендатора, собирая его кредитную историю. Если за ним числятся неплатежи или задолженности, практически с уверенностью можно утверждать, что страховая компания откажется заключать договор. Стоимость этой услуги примерно равняется арендной плате за половину месяца.

Контракт на управление недвижимостью. Многие квартиры находятся в собственности у жителей других регионов Испании и стран Европы, в том числе России. Как следствие, собственники жилья не могут оперативно реагировать на различные ситуации (например, поломку нагревателя воды и затопление всей квартиры). В качестве решения подобных вопросов агентства недвижимости предлагают заключить контракт на управление недвижимостью: в таком случае агентство берет на себя все административные заботы о содержании квартиры. Стоимость такой услуги равна арендной плате за месяц.

Hacienda. Арендодатель обязан задекларировать доход, получаемый от аренды собственности. Налоговая ставка составляет 10%. Некоторые категории граждан имеют право на налоговые вычеты (при недостаточном доходе, при уплате ипотеки и т. д.). В каждом случае необходимо консультироваться отдельно.

Заказать консультацию

Примеры расчета

Элитная недвижимость

Допустим, вы купили дом на берегу моря площадью 200 м 2 , вам сильно повезло, и цена составила 400 000 евро. Обычно такие дома требуют лишь небольшого косметического ремонта, что обойдется примерно в 3000–5000 евро. Налог на имущество будет чрезвычайно высок, примерно 800–900 евро.

Хотя дом и не предусматривает прямого сбора comunidad, ежемесячно на содержание дома (мелкий ремонт, например, или ежегодную покраску фасада) будет уходить примерно 80–100 евро.

Сдавать подобный дом можно примерно за 1000–1300 евро. Допустим, вам снова повезло, и нашелся арендатор, готовый платить 1300 евро. Страховка от неуплаты составит 650 евро в год. И поскольку вы вряд ли будете проживать неподалеку, придется заключить контракт на управление собственностью, что отнимет еще 1300 евро.

В год за аренду получите 12 * 1200 = 14 400 евро. Из них 10% уйдет в уплату налога на доход (hacienda). Если брать минимальные расходы и максимальные доходы, то ставка получается 3,8% годовых. Даже если вычесть контракт и страховку, ставка едва поднимется до 3,9% годовых.

Стандартная недвижимость

Допустим, вы приобрели четырехкомнатную квартиру в приличном, но не люксовом районе за 100 000 евро. Если повезет, то на ремонт вы потратите 2000, но скорее всего, чтобы просить высокую арендную плату, придется что-то капитально отремонтировать на кухне или в ванной комнате, что обойдется, допустим, в 8000 евро. Налог на имущество и вывоз ТБО составит примерно 600 евро.

Поскольку дом оснащен лифтом, а также внутренним двориком с бассейном, ежемесячный сбор на содержание имущества составит примерно 80 евро.

Хорошо сделанный ремонт, а также удачное местонахождение позволят просить 450–550 евро в месяц в качестве арендной платы. Исходя из этого, рассчитываете налог на доход, стоимость страховки и контракта на управление.

Если вы решили сэкономить на ремонте, то вряд ли стоить рассчитывать на доход выше 400–450 евро в месяц.

Низкосортная недвижимость

Вы решили сделать рискованное вложение в низкосортную квартиру. Допустим, приобрели квартиру на четвертом этаже в старом здании без лифта за 30 000 евро. Стоимость квартиры говорит об очень неудачном расположении. Скорее всего в соседях живут эмигранты, например, из Марокко. Поэтому ожидать многого от арендаторов не стоит, и нет смысла тратиться на ремонт. Вы также сэкономите на налоге на имущество, который составит примерно 400–500 евро. Содержание дома вряд ли обойдется дороже 40 евро (отсутствие лифта сокращает значительную часть затрат на содержание общего имущества).

Рассчитывать больше, чем на 300 евро в месяц в качестве арендной платы, не приходится. При этом 300 евро – если сильно повезет. Чаще всего речь будет идти о 270–280 евро.

Учитываем страховку и контракт с агентством и получаем годовую ставку в размере 11% годовых!

Даже если вы потратитесь и сделаете приличный ремонт (что обойдется весьма недешево), неудачное расположение квартиры не позволит поднять аренду выше 350 евро, что даст годовую ставку в размере 10%.

Маленькие секреты аренды

Если ваша цель – стабильный доход в долгосрочной перспективе, то лучше задуматься о том, как привлечь соответствующих арендаторов. Агенты советуют сдавать квартиру без мебели. Тогда арендатор будет вынужден вложиться в квартиру и привезти много громоздких вещей (диваны, шкафы, кровати и пр.). Собрать чемоданы и освободить квартиру за неделю будет непростой задачей. Поэтому арендаторы сильно задумаются, прежде чем покидать насиженное место.

Если же цель – собственность на побережье с возможностью провести каникулы на море, то стоит, наоборот, ориентироваться на краткосрочную аренду (понедельную или помесячную). Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, необходимо предоставить все необходимое для проживания. При этом временные жители скорее всего не будут сильно переживать о сохранности вещей. В таком случае рекомендуется заключить контракт с местным агентством недвижимости, которое возьмет на себя вручение ключей, уборку и ремонт квартиры.

Доход выше среднего без риска дают парковочные места, поскольку не предусматривают ремонта, а сбор на содержание составляет 50–60 евро в год. К сожалению, ставки и налоги остаются прежними.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

1. В первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Выяснить, кто именно проживает по соседству: собственники или квартиросъемщики, местные или приезжие. Если вы планируете в дальнейшем сдавать помещение, то именно эти люди – контингент возможных арендаторов. От района будет зависеть не только цена, но и сопровождающие расходы (налоги).

2. Близость транспорта: метро, автобусного вокзала, железнодорожной станции. Стоит попытаться разведать планы развития транспортного сообщения в ближайшем будущем, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда через пару лет под окнами дома будет пролегать шоссе в шесть полос или железнодорожные пути очередного скоростного поезда AVE.

3. Возраст здания, в котором находится квартира, или давность постройки дома имеют самое непосредственное влияние на цену квартиры, а также на затраты на содержание. Например, ходят слухи, что в некоторых муниципалитетах в ближайшее время ожидается проведение ремонта фасадов всех зданий старой постройки. Однако в отличие от Москвы, где капитальный ремонт делается на бюджетные деньги, в Испании средства на ремонт выделяться не будут, поэтому все бремя расходов ляжет на плечи (карманы) собственников жилья.

4. Одним из важнейших факторов, влияющих на цену/качество недвижимости в Испании, является солнце, точнее – расположение квартиры относительно сторон света, а также относительно окружающих зданий. От того, на какую сторону выходят окна, очень сильно зависит комфортность квартиры. Зимой в Испании отапливать жилье не принято, при этом в холодный сезон лучи солнца достаточно хорошо могут прогреть помещение, что может значительно сократить расходы на отопление.

5. Летом солнце припекает весьма ощутимо, и если квартира или дом весь день накаляются, то затраты на кондиционер будут почти в два раза выше, чем в случае если лучи солнца не попадают в квартиру либо нагревают ее в течение всего нескольких часов. Самое удачное сочетание получается, если летом солнечные лучи в квартиру не попадают (если избежать этого нельзя, то предпочтительнее утренние лучи, чуть хуже – вечерние и совсем нежелательны дневные); а зимой, наоборот, лучи направлены в квартиру. Небольшая шпаргалка о том, в какие часы светит солнце в зависимости от того, куда выходят окна:

юг: зимой, весной и осенью весь день, летом в самые жаркие часы; юго-восток: зимой весь день, в остальное время года в первую половину дня; восток: весь год в утренние часы до полудня; северо-восток: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – до полудня; север: только летом в утренние часы и вечером; северо-запад: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – с полудня. запад: весь год в вечерние часы; юго-запад: зимой весь день, в остальное время года после полудня.

Квартиры с окнами на восток или юго-восток стоят чуть-чуть дороже, но если вы сами планируете жить в квартире/доме, то дело того стоит: вы сможете не только сэкономить электроэнергию, но избежать повышенной влажности в помещениях.

Помимо ориентации окон в нужную сторону желательно, чтобы было хотя бы одно окно на противоположной стороне, тогда можно создать проветривание за счет разницы температур, как это хитро использовал Гауди при постройке своего «дышащего» дома.

Как говорят агенты недвижимости, «каждая квартира имеет своего покупателя». Практика показывает, что если за месяц не было ни одного желающего просто посмотреть и оценить квартиру/дом, значит, цена не соответствует рыночной стоимости. При адекватной качеству недвижимости цене срок продажи обычно составляет от 1 недели до 3–4 месяцев.

И пусть вам попадется квартира за 25 000 евро в хорошем районе и с окнами на восток! А также приличные арендаторы, готовые исправно платить высокую арендную ставку! А компания «Испания по-русски» окажет вам квалифицированную помощь в покупке, аренде и сдаче любого типа недвижимости. Мы осуществляем полное сопровождение сделок: документационное, нотариальное, юридическое. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам.

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Многих инвесторов интересует, можно ли заработать, покупая сегодня недвижимость в Испании. Согласно данным, опубликованным Генеральным Советом нотариата, в четвертом квартале 2019 года покупка-продажа жилья увеличилась в 10 из 17 испанских автономных сообществ.

Как заработать на инвестициях в недвижимость Испании

Испания – одна из стран, где больше всего вкладывают в недвижимость. Как выгодно инвестировать в недвижимость? В этом небольшом руководстве мы попытаемся объяснить, какие типы объектов существуют и как заработать на недвижимости в Испании.

Многих инвесторов интересует, можно ли заработать, покупая сегодня недвижимость в Испании. Согласно данным, опубликованным Генеральным Советом нотариата, в четвертом квартале 2019 года покупка-продажа жилья увеличилась в 10 из 17 испанских автономных сообществ.

Содержание

ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ

Согласно статье 334 Гражданского кодекса, под недвижимостью понимаются земли, здания, дороги, всевозможные сооружения и все, что прочно связано с землей. Поэтому в Испании термин «недвижимость» передается словом «raíces», что буквально означает «корни».

Многие для своего инвестиционного портфеля выбирают недвижимость в Испании, поскольку это актив, который исторически приносил хорошую прибыль.

В целом, мы можем выделить три основных типа недвижимости.

МОЖНО ЛИ ЗАРАБОТАТЬ НА ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?

Существуют проверенные способы, чтобы заработать на испанской недвижимости. Перечислим некоторые виды деятельности, чтобы заработать на рынке недвижимости Испании:

Купля-продажа. Речь идет о покупке недвижимости и ее последующей перепродаже с наценкой. В этом случае прибыль не будет немедленной. Купить вторичное жилье, сделать ремонт, потом выгодно его продать. Крайне важно выбрать хорошее расположение недвижимости, это позволит быстро ее продать с наценкой, покрывающей все расходы. Рентный доход в Испании включает аренду помещений или жилья в среднесрочной/долгосрочной перспективе с получением арендной платы. В этом случае важно рассчитать общую сумму инвестиций, то есть средства, которые пойдут на покупку, включая расходы и налоги, а также планируемую доходность. Аренда туристической недвижимости. Купить дом в Испании – означает получить еще один вид прибыли. При этом следует учитывать, что содержание недвижимости в Испании требует больших расходов, поскольку велика вероятность износа из-за постоянного пользования. Аренда помещения и продажа его с текущим договором аренды. Краудфандинг недвижимости – привлечение «общих, коллективных» инвестиций для покупки, девелопмента, реновации объектов жилой и коммерческой недвижимости под продажу или для получения арендного дохода.

Например, сотни инвесторов могут участвовать в ремонте и последующей продаже недвижимости, начиная с вложения таких доступных сумм, как 50 €.

Итак, ответ на вопрос, можно ли реально заработать на испанской недвижимости, положительный. Каждый способ имеет разные уровни риска, прибыльности и сроков для получения дохода. Необходимо тщательно оценить, какие варианты лучше всего подходят для вашей инвестиционной стратегии.

Меры предосторожности при инвестировании в недвижимость

Инвестирование в недвижимость требует ряда мер предосторожности.

Проанализируйте вашу ситуацию. Вы должны знать, каких целей хотите достичь, покупая недвижимость и каким бюджетом вы располагаете. Тщательно изучите финансовую, правовую и налоговую стороны сделки. Необходимо по максимуму смягчить риски, которые могут угрожать инвестициям. Исследуйте рынок недвижимости и его развитие. Существует множество документов, которые публикуют официальные органы и консультанты. С помощью этих данных вы узнаете, как ведет себя сектор, какие типы недвижимости наиболее прибыльны, где лучше покупать, какая эволюция цен и т. д.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ

Цены на недвижимость в Испании сильно варьируются в зависимости от области. Средняя цена испанского жилья – около 1886 евро за квадратный метр.

В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, и туристических районах цена на жилье намного выше. Так, в среднем квадратный метр в Мадриде стоит 3.122 €/м², в Барселоне – 3.077 €/м², в Севилье – 1.588 €/м², в Валенсии – 1.435 €/м², в Толедо – 963 €/м². Самые дешевые города Испании для покупки жилья обычно расположены во внутренних районах. Три города с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 550 €/м2) – Альбокс, Каласпарра и Бенавенте.

ЛУЧШИЕ ГОРОДА ИСПАНИИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Инвестирование в жилье с последующей сдачей его в аренду – один из наиболее оптимальных способов получить дополнительные доходы. Однако в некоторых автономных сообществах вложения в квартиры в Испании оказываются более прибыльными, чем в других.

Рентный бизнес в Испании во многом зависит от региона расположения.

Стоимость покупки и средняя цена аренды – это данные, которые меняются в зависимости от региона Испании. Среди наиболее выгодных мест для инвестиций в жилье можно с уверенностью назвать такие города:

В 2020 году рентабельность жилья Каталонии достигла самого высокого уровня за последние 10 лет.

Наиболее низкая прибыльность в следующих автономных сообществах:

В настоящее время в таких городах, как Мадрид и Барселона, цены на аренду снижаются из-за большего количества жилья, что приводит к снижению прибыльности.

ПЕРСПЕКТИВЫ ИСПАНИИ

Испания – страна с очень привлекательным рынком недвижимости для инвестиций в жилье. Испанская недвижимость обладает высокой рентабельностью из-за динамичной экономики, растущего населения и привилегированного географического положения. Так, согласно данным Евростата, 76% испанцев инвестировали или инвестируют в недвижимость, а 36,2% имеют второе помещение. К этому добавляются иностранные инвестиции, которые в период с 2018 по 2019 год повлекли за собой приобретение 101 969 домов.

В последнем квартале 2020, несмотря на кризис, вызванный Сovid-19 во всей мировой экономике, рентабельность жилья на внутреннем рынке составила 7,5%.

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА В ИСПАНИИ

Испанский рынок недвижимости является привлекательным по многим причинам: экономическим, социокультурным, географическим.

Платежеспособная экономика, занимающая 13 место в мире, по данным Международного валютного фонда, и 23 место в Глобальном индексе конкурентоспособности Всемирного экономического форума. Испания – важный международный инновационный центр в рамках Европейского Союза. Испанское общество очень динамично, с высококвалифицированным молодым населением. В последние годы испанский рынок недвижимости продемонстрировал продолжающийся рост, который лишь немного застопорился из-за кризиса, связанного с коронавирусом. С 2013 года реальные инвестиции в недвижимость Испании увеличились на 47%, что намного выше роста ВВП (17%) за тот же период, согласно данным Банка Испании. Кроме того, с 2014 года цены на жилье выросли на 31% в номинальном выражении.

• Согласно исследованию ОЭСР Better Life, в Испании зафиксирован индекс выше среднего по совмещению отдыха и труда, доходам и имуществу, жилью и состоянию здоровья, чувству общности и личной безопасности. Страна также обладает богатым историческим, культурным наследием и уникальной всемирно известной гастрономией. Поэтому многие туристы и приезжие иностранцы остаются здесь на постоянное или временное место жительства. В Испании лучший средиземноморский климат в Европе, это страна с одними из ведущих курортов Европы и мира.

 

КАК ВЫБРАТЬ ПЕРСПЕКТИВНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ

Предлагаем вам следующие советы по выгодному приобретению недвижимости:

изучить рынок недвижимости перед тем, как купить жилье, располагать средствами для содержания недвижимости, рассчитать, будет ли доход на недвижимость покрывать все расходы, приобретать жилье только в проверенных агентствах недвижимости.

Самыми перспективными районами Испании для инвестиций в недвижимость в 2021 году являются Каталония, Валенсия, Андалусия, Наварра, Мурсия.

ДОЛГОСРОЧНАЯ И КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

В Испании в последние годы стоимость аренды резко выросла, что делает очень прибыльной покупку недвижимости для сдачи в аренду. Рассмотрим положительные моменты и недостатки аренды помещений.

Краткосрочная аренда недвижимости в Испании имеет преимущества и недостатки.

Прибыль. Согласно последним статистическим данным, краткосрочная аренда может принести прибыль на 60% выше, чем долгосрочная. Ведение насыщенной жизни. Сдача в краткосрочную аренду жилья позволит арендодателю встретиться с множеством интересных гостей со всего мира. Гибкость. Владелец свободно распоряжается временем сдачи в аренду своего жилья.

Постоянное нахождение на связи. Вы должны быть готовы приветствовать гостей и отвечать на их сообщения 24 часа в сутки. Постоянная уборка. Наличие новых гостей каждую неделю означает работу по дому и приведение в порядок жилья после очередных посетителей. Доверие. Сложнее доверить собственное жилье незнакомцам, чем долгосрочному арендатору. Требуется маркетинг. Необходимо прилагать усилия, чтобы объявление о краткосрочной аренде было заметно на электронных порталах и в социальных сетях. Правовые вопросы. В некоторых областях, таких как Малага, например, существуют правила, которые не позволяют владельцам сдавать свое жилье в качестве краткосрочной аренды более 90 дней. Необходимо знать местные правила, чтобы избежать юридических проблем.

Долгосрочная аренда недвижимости в Испании имеет преимущества и недостатки.

Спокойствие. Когда у вас есть долгосрочные арендаторы, не нужно беспокоиться о постоянном маркетинге собственности. От вас требуется гораздо меньше усилий, чем от хозяина жилья для краткосрочной аренды. Гарантированный доход. Долгосрочные арендаторы гарантируют постоянный доход на срок действия договора. Сохранность имущества. Долгосрочные арендаторы относятся бережнее к имуществу, так как остаются на продолжительный срок в арендуемом жилье.

Привязанность к месту жительства. Наличие 12-месячного контракта с арендатором не всегда хорошая перспектива, если вы сталкиваетесь с изменяющимися обстоятельствами. Отсутствие гибкости может оказаться трудностью для многих квартиросъемщиков. Отказ от контроля. Когда ваша собственность находится в краткосрочной аренде, доступ к ней открыт намного чаще, чем при жильцах, которые долго остаются в вашей квартире.

ИПОТЕКА ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ИСПАНИИ: РЕЗИДЕНТЫ И НЕРЕЗИДЕНТЫ

Вы решили переехать в Испанию и определились с городом. Теперь пришло время купить новую недвижимость. Ипотека в Испании характеризуется выгодными условиями для иностранцев.

Основные преимущества получения ипотеки в Испании

После вступления в силу нового закона «Об ипотеке» в июне 2019 года ситуация с кредитованием улучшилась.

Раньше покупатель должен был оплатить регистрационный сбор, налог на документированные юридические акты, нотариальные сборы. Все это устраняется с помощью нового закона. Банк берет на себя эти платежи.

Единственные два платежа, которые ложатся на покупателя:

В настоящее время процентные ставки в Испании находятся на самом низком уровне за последние 30 лет.

Однако главный недостаток нового закона в финансируемой сумме – только от 60 до 70% имущества.

Теперь вы можете совершать ипотечные платежи в евро или валюте вашей страны. Например, вы из Великобритании. Вы можете погасить кредит фунтами стерлингов или евро.

Обменный курс будет фиксированным в течение всего срока погашения ипотеки и эквивалентным тому, который был на момент подписания.

Типы ипотечных кредитов в Испании

В Испании существует три основных типа ипотеки: переменные (по Усреднённой процентной ставке для кредитов, предоставляемых в евро), фиксированные и смешанные (комбинация обоих).

Хотя финансовые продукты одинаковы для резидентов и нерезидентов, некоторые различия все-таки существуют и исходят из основных условий кредита.

Ипотека для резидентов и нерезидентов

Во-первых, нерезиденты будут платить больше, так как процентная ставка будет выше для них. Кроме того, они получат меньше финансирования имущества, обычно 60% от общей суммы. Жители Испании будут пользоваться ипотечными кредитами до 70 – 80% от стоимости имущества с более низкими процентными ставками. Еще одно важное отличие связано с периодами погашения, которые обычно ниже для иностранцев. Довольно сложно найти кредиты с периодами погашения более 20 лет для нерезидентов. Жители Испании смогут получить ипотечные кредиты на срок до 40 лет. Чтобы еще больше снизить риск, банки обычно предоставляют нерезидентам ипотеку фиксированной ставки. У нерезидентов запрашивается дополнительный документ – кредитная история из их родной страны. Налоги также будут варьироваться. Те, кто проживает в Испании менее 183 дней в году, будут платить различные налоги, например, 3% при продаже своей недвижимости. Наконец, некоторые ипотечные кредиты для нерезидентов могут быть менее гибкими и немного устаревшими.

Стратегия для получения наилучших ипотечных условий для иностранцев

Станьте идеальным клиентом для банка. Это достигается путем демонстрации платежеспособности. Банки решают, предоставлять кредит или нет и на каких условиях, в соответствии с вашим профилем оплаты. Если вы докажете, что сможете расплатиться без проблем, условия ипотеки будут гораздо более выгодными. Необходимо иметь стабильные источники дохода. Кредиторы рассчитывают треть вашей зарплаты и добавляют к ней ежемесячный платеж по ипотеке. Эта общая сумма должна составлять менее 35% ежемесячного дохода. Банки предпочитают, чтобы источник дохода основывался на ежемесячной стабильной зарплате, а не на самозанятости или дивидендах. Если ипотека, на которую вы претендуете, составляет только 60% от общей стоимости имущества, шансы на получение высоких ставок больше. Необходимо сравнить как можно больше предложений от банков. Воспользуйтесь услугами адвокатов по недвижимости, чтобы найти наилучшие варианты.

Получение ипотеки в Испании

Подготовить и представить необходимые документы. Вам нужно будет предъявить идентификационные документы, документы о доходах и долгах, а также налогах, которые вы платите. Получить предварительное предложение ипотеки. Открыть свой банковский счет. Сравнить и принять выгодное условие. Завершить сделку по ипотеке Подписать сделку. Вам нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы завершить процесс.

Дополнительный шаг: прежде чем получить ипотеку, банки требуют оформить страхование имущества.

Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.

Как я чуть не взяла ипотеку на домик в Испании

Много лет я фантазирую о собственном домике на побережье.

Моя любовь — испанская провинция Аликанте. Несколько друзей и родственников уже купили там квартиры. Я поговорила с ними и выяснила, что содержать жилье за границей дорого и хлопотно. Выгоднее — арендовать.

Кто покупает жилье на испанском побережье

Испанское побережье Средиземного моря по стоимости недвижимости в целом доступнее, чем французское или итальянское.

На побережье Испании приезжают на каникулы семьи с детьми и пенсионеры с севера Европы. Сами испанцы часто держат там летний домик или квартиру, где проводят отпуск.

Русские стали осваивать курорты Испании в девяностые: через покупку недвижимости отмывали криминальные деньги — судебный процесс по делу «русской мафии» продолжается до сих пор. В 2000-е в Испанию потянулся российский средний класс: в основном едут в Барселону, Марбелью и Аликанте.

Из официального реестра недвижимости следует, что в 2006 году россияне купили в Испании 296 объектов ( 15-е место среди иностранцев), в 2010 году — 1289 объектов ( 4-е место ), в 2013 году — 2956 объектов недвижимости ( 3-е место среди иностранцев). По данным за 2014 год, в Испании зарегистрировано 65 024 гражданина России — это те, кто не поленился дойти до мэрии и оформить «прописку». Среди регионов лидирует Каталония — 19 967 человек, затем идет Валенсия, к которой относится Аликанте, — 17 675 человек, на третьем месте Андалусия — 12 422 россиянина.

Меня привлекает провинция Аликанте, потому что там больше 300 солнечных дней в году, +20 °C в январе, просторные пляжи, прекрасные горы и три урожая фруктов в год.

Первым «русским городом» на Коста Бланка стала Торревьеха, сейчас там одна из крупнейших диаспор наших соотечественников в Испании: 4,5 тысячи человек — это 5% населения города.

В 2000-е в Бенидорме возвели кварталы новостроек, которые были ориентированы на российского покупателя. Представительства испанских риелторских агентств открывались в российских городах. А в Алтее в те же годы построили закрытый городок «Алтея Хиллс» с дорогими виллами и православным храмом.

За последние два десятилетия русские вышли на верхние строчки рейтинга покупателей недвижимости в Испании и не покидают их, несмотря на кризисы и рост евро. Риелторы изучают статьи о привычках, повадках и местах обитания русскоязычного покупателя и открывают офисы чуть ли не на пляже.

Портрет русского покупателя испанской недвижимости: советы по продаже жилых помещений клиентам из России — на испанском

Многие испанские конторы по продаже недвижимости обзавелись сайтами и вывесками на русском и русскоговорящими сотрудниками.

В объявлениях риелторских агентств в Аликанте цены на дома начинались от 100 000 €⁣ ( 7 236 510 ₽). Банки давали ипотеку под 2,5—4% годовых. Но когда я поговорила с владельцами квартир, оказалось, что эта цена не окончательная, а стартовая.

Ипотека в Испании

По данным испанского реестра недвижимости, в 2017 году россияне оказались на 9-м месте среди иностранцев в Испании, оформивших ипотечные кредиты. Средняя процентная ставка — 2,29% годовых, средний размер — примерно 120 000 €⁣ ( 8 683 812 ₽), срок — 23 года, ежемесячный платеж — 544 €⁣ ( 39 367 ₽).

Требования к заемщикам из России год от года ужесточаются, но кредиты по-прежнему выдают. Нужно доказать свою платежеспособность и легальность происхождения денег. Документы нужно перевести на испанский. Справки на английском тоже обычно принимают.

Сколько придется потратить

В реальности к стартовой сумме нужно будет добавить еще 10%. Эти деньги пойдут на оплату налогов и услуг нотариуса. Если берете ипотеку, то придется еще заплатить за работу оценщика и страховку.

Мой коллега Николай в 2010 году решил купить в кредит квартиру в Аликанте. Взял на работе справку о зарплате и 2-НДФЛ на английском, собрал пакет документов, спрятал за пазуху 50 000 € наличными и поехал за квартирой. В объявлении она стоила 76 000 € — как выяснилось позже, в цену была заложена комиссия риелторской конторы в 6000 €. Николай планировал взять в кредит 27—30 тысяч евро. Но с учетом всех затрат на оформление самой сделки и ипотеки в банке ему пришлось брать 37 000 €. Вся квартира в итоге обошлась в 87 000 €⁣ ( 6 295 764 ₽).

Прежний владелец квартиры получил из этих денег 70 000 €. Об этом Николай узнал из документов. Еще 17 000 € — почти четверть от общей цены квартиры — пошли на комиссии и сборы: налог на переход собственности, проверку статуса жилья («нота симпле»), нотариальные и регистрационные расходы, гербовый сбор, оценку стоимости жилья и страхование для оформления ипотеки.

Второй подводный камень — стоимость владения квартирой. Каждый месяц Николаю приходят счета от коммунальщиков. В 2017 году содержание квартиры ему обошлось в 1968,11 €⁣ ( 142 422 ₽).

Николай владеет квартирой в Аликанте восемь лет. С 2010 года за ее содержание он заплатил примерно 16 000 €⁣ ( 1 157 842 ₽), не считая процентов по ипотеке.

Цена владения не ограничивается плановыми списаниями со счета. Бывают и внезапные траты. В 2013 году выяснилось, что из-за небрежности риелтора Николай недоплатил 1200 € налогов. В 2014 году пришел внезапный счет за воду на 980 €: оказалось, что показания счетчика снимали нерегулярно, и местные коммунальщики всё считали по максимальному тарифу. Есть и внеплановые траты на обслуживание дома. Например, в ТСЖ решили поменять телевизионные антенны и со всех жильцов потребовали по 50 €. Николай телевизор не смотрит, но обязан заплатить наравне с соседями.

Были и другие расходы: разбил окошко в ванной — 235 €⁣ ( 17 006 ₽), сломался холодильник — 500 €⁣ ( 36 183 ₽).

Содержание квартиры в Аликанте в 2017 году — 1968,11 €⁣ (141 383 ₽)

А если купить и сдавать квартиру в Испании

Моя подруга Анна купила квартиру в Бенидорме в 2005 году на пике цен. Квартира находится в районе новостроек рядом с пляжем. Анна хотела вложить деньги в недвижимость на популярном курорте, чтобы потом зарабатывать на сдаче ее в аренду.

Квартира с одной спальней обошлась в 175 000 €⁣ ( 12 571 458 ₽). Для покупки пришлось взять ипотеку в испанском банке на 20 лет. Риелторы уверяли, что спрос на краткосрочную аренду огромный и недостатка в жильцах не будет.

Поток туристов в Бенидорме и правда стабильный, но и желающих заработать на сдаче жилья слишком много. За 13 лет арендаторы принесли Анне лишь пару тысяч евро — это меньше, чем она тратит на содержание квартиры ежегодно. За это время сама Анна вышла замуж и родила детей. Большая семья не помещается в квартиру с одной спальней, и на отдых туда ездят по очереди.

Что выгоднее: купить или снимать

Мой товарищ Иван — тоже любитель Аликанте. Он сознательно не стал покупать здесь квартиру, хотя ездит всей семьей сюда каждый год на пару месяцев в конце осени. Иван арендует жилье, причем всегда у одного и того же хозяина. Тот доволен постоянным клиентом и дает скидки.

В итоге Иван ездит в Аликанте как к себе домой, хотя никакого дома у него там нет. Вернувшись из отпуска в ноябре, он сразу же подтверждает аренду на следующий год и покупает билеты на самолет. Бюджет его отпуска на пятерых на ближайшую осень: 1000 €⁣ ( 71 837 ₽) за перелет и 1500 €⁣ ( 107 755 ₽) за квартиру на 1,5 месяца. Итого — 2500 €⁣ ( 179 592 ₽).

Если сравнить расходы Николая, у которого есть свое жилье в Испании, и Ивана, который арендует квартиру, то видно, что снимать для отпуска выгоднее.

Николай только на содержание квартиры тратит ежегодно 1968 €⁣ ( 141 375 ₽), а еще много денег он потратил на покупку квартиры и до сих пор выплачивает ипотеку. Расходы Ивана — 1500 €⁣ ( 107 755 ₽).