Viva Lady Женский интернет журнал. Мода и красота Как мы увидели выше, с точки зрения инвестиционной привлекательности депозиты заметно переигрывают недвижимость. Единственный параметр, по которому квартиры лучше, — это защита от нерыночных рисков (что, впрочем, компенсируется рыночными рисками, см. «Дисперсия», где уже вклады впереди). Во всём остальном депозиты смотрятся намного заманчивее — при сопоставимых доходностях они просто-напросто более удобны в использовании. Тогда почему всё-таки народ упорно вкладывает деньги в недвижимость? Ответ можно найти в психологии, культурных особенностях, а также в неразвитости финансового рынка России. Проще говоря, люди боятся вкладывать деньги во что-то кроме реальных (осязаемых) активов.
Депозиты vs квартиры
Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают. Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т. к. непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.
Ежегодный ввод жилой недвижимости последние годы стабильно держится выше отметки 70 млн м2, что, если взять среднюю цену метра 50 тыс. руб. (средняя цена квадратного метра жилья, по данным Росстата, в 2018 году составляла 61,8 тыс. руб.), составляет 3,5 трлн руб. в стоимостном выражении. Иными словами, за последние десять лет только недвижимые активы россиян выросли более чем на 30 трлн руб. (цифра, конечно, требует уточнения, но порядок ясен). И это без учёта старого жилого фонда, без коммерческой недвижимости и без учёта роста цен на недвижимость!
Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов.
Предпочтения россиян по вложению свободных денег (%).
Поскольку столь явно выделяются два лидера, то имеет смысл провести подробный сравнительный анализ депозитов и квартир. В чём преимущество каждого их этих вариантов, и за кем останется последнее слово? Давайте смотреть.
1. Доходность вложений
Параметр, который всех интересует больше всего, — это доходность. Точнее, средняя доходность на длительных временных интервалах.
Доходность депозитов — это средний банковский процент за интересующий нас интервал времени.
На первый взгляд, квартиры переигрывают депозиты, поскольку доход от недвижимости складывается из двух частей. Инвестор получает 5–7% в виде поступлений от аренды и рассчитывает, что квартиры будут расти в цене (допустим, тоже по 5–7% в год). Однако на практике всё может оказаться намного скромнее. В нулевые годы квартиры действительно быстро росли в цене (хотя это была, скорее, особенность времени, а не заслуга недвижимости, например, фондовые индексы тоже пышно зеленели), но после достижения пика в 2008 году цены на недвижимость росли средними темпами, не превышающими 1–2% в год (если опираться на цифры Росстата или данные портала irn. ru). Что касается дохода от аренды, многие считают только чистые поступления, игнорируя расходы (затраты на ремонт, поиск арендатора, администрирование, простои и т. д.). Реальная арендная доходность недвижимости, особенно региональной, чаще всего намного ниже, чем ожидания собственников.
В то же время вклады в банке приносят меньшую доходность (чем квартиры) в периоды экономического бума, но зато навёрстывают упущенное в периоды кризиса. Напомню, что во время кризисов цена на недвижимость падает, а проценты по банковским депозитам, наоборот, растут. Поэтому в периоды кризиса депозиты обеспечивают существенно более высокую доходность, чем квартиры. Например, средняя ставка по вкладам на срок более года, по данным ЦБ, в 2015–2016 гг. составила почти 11%. https://www. cbr. ru/statistics/pdko/int_rat/ Если же брать длительные периоды, то получается примерное равенство.
2. Защита от инфляции
Один из аргументов сторонников «кирпича» в том, что недвижимость помогает защитить сбережения во время инфляции, в отличие от вкладов в банках, которые в этот период сгорают. В пример обычно приводят ситуацию начала 90-х. Аргумент не лишён смысла, если не считать, что инфляция вообще-то бывает двух принципиально разных видов:
- инфляция спроса (когда растёт спрос на все товары, чаще всего из-за денежной эмиссии в особо тяжёлых формах приводит к гиперинфляции); инфляция предложения (когда растут издержки производства и предложение сокращается).
Так вот, квартиры хорошо отыгрывают инфляцию спроса и плохо — инфляцию предложения. Пример кризиса 2014 года наглядно продемонстрировал, что рост цен на товары, если он был вызван ростом издержек (в данном случае из-за курсовой динамики), не обязательно приводит к росту цен на квартиры. Тогда возникла даже обратная ситуация: большинство товаров росли в цене, а цены на недвижимость снижались.
Депозиты же хуже отыгрывают инфляцию спроса, но зато лучше — инфляцию предложения. Ставки во время инфляции растут, как и доходность вкладов. В итоге, если не брать ситуацию гиперинфляции (которая случается всё же нечасто), то оба инструмента защищают от инфляции примерно одинаково.
Резюме: и по этому параметру — паритет.
3. Дисперсия
Важна не только средняя доходность за период, но и вариация (дисперсия) этой доходности. При прочих равных, чем ниже колебания, тем лучше для инвестора. Этот феномен прекрасно описывается поговоркой «Лучше синица в руках, чем журавль в небе». Иначе говоря, лучше 10% стабильно каждый год, чем в первый год +20%, а в следующий — 0%. По этой причине, например, акции не пользуются большим успехом у частных инвесторов, несмотря на хорошую среднюю доходность, поскольку никому не хочется сидеть на пороховой бочке и ждать, что в любой момент богатство может испариться так же быстро, как появилось. Когда сравнивают доходности разных инструментов, про это простое соображение почему-то всегда забывают. Ведь у депозитов есть абсолютно гарантированная заранее известная доходность, а у квартир ничего подобного нет. Несмотря на имидж недвижимости как очень стабильного актива, цена на неё может колебаться в достаточно обширных пределах, в том числе и снижаться. Да и доход от аренды стабильным не назовёшь. В то же время депозит, номинированный в рублях, — всегда неубывающая функция.
Резюме: по этому параметру депозиты лучше.
4. Риски (экспроприация)
Риски просадки стоимости активов были рассмотрены выше. Рассмотрим риск потери всего, или части актива, в результате экспроприации, т. е. нерыночные риски. Владелец недвижимости должен учесть следующие нерыночные риски:
- риск оспаривания собственности бывшими владельцами; принудительная экспроприация государством или крупным бизнесом; потери по суду (развод, наложение ареста); дробление недвижимости на доли и дальнейшая потеря контроля над недвижимостью; воровство и грабёж (рейдерство).
Владельцы вкладов, особенно если это крупные суммы, также подвержены рискам экспроприации. Особым статусом (страхуются) обладают вклады только до 1,4 млн, но и это не гарантирует сохранность накоплений (например, взыскание задолженности путём наложения ареста на вклад — гораздо более частая практика, чем ареста на недвижимость). Существенное преимущество недвижимости в том, что если это единственное жилье, то оно не может быть изъято по суду.
Резюме: по этому параметру квартиры лучше.
5. Лёгкость в управлении
Квартира требует постоянного внимания, поддержания её в жилом состоянии. Это не инвестиция из серии «купил и забыл», собственнику придётся тратить своё время, а значит, возникает проблема альтернативных издержек (речь об упущенных возможностях из-за того, что человек занимается недвижимостью, а не чем-то ещё). Сдача недвижимости в аренду, особенно если объектов несколько, сегодня всё больше напоминает форму бизнеса, а не инвестицию. Финансовыми активами управлять гораздо проще. Чтобы открыть вклад, пополнить, пролонгировать, закрыть, перевести деньги не нужно даже идти в офис. Всё решается путём нажатия нескольких кнопок. Депозиты не требуют никакого серьёзного вовлечения человека, в том числе морального. Это и в самом деле пассивный доход.
Резюме: по этому параметру депозиты лучше.
6. Ликвидность (быстрота обращения в деньги)
Депозиты фактически и есть деньги, скорость обращения в наличную форму у них близка к максимальной. Квартиры обратить в денежную форму сложно и долго, да это никто обычно и не делает (большая часть продаж недвижимости совершается ради покупки другой недвижимости). Понятно, что возможность иметь под рукой деньги, которые можно потратить на любые покупки, да ещё с гарантированной доходностью — одно из основных преимуществ депозита.
Резюме: по этому параметру депозиты значительно лучше.
7. Гибкость и манёвренность
Ещё одно преимущество депозита — гибкость. Можно открывать вклады на короткие и длинные сроки, с пополнением и без, в разных валютах, с опцией снятия, можно строить знаменитые «лесенки» и т. п. Когда появляются более выгодные условия, ничего не стоит закрыть один счёт и открыть другой, более удобный. У квартир такой опции нет. Обычно, на что хватает одобренного ипотечного кредита, то и покупается. Вариантов переложиться или диверсифицироваться нет вообще. Если вложение было неудачным, второго шанса, чаще всего, не предоставляется. Многие «бетонные» инвесторы, которые серийно покупают и продают недвижимость, делают это до первой ошибки, после чего вся их стратегия летит в тартарары.
Резюме: по этому параметру депозиты значительно лучше.
8. Делимость
Ещё одно очевидное преимущество депозита — это практически бесконечная делимость. Депозит может быть открыт на любую сумму, а минимальный порог вхождения в недвижимость — стоимость всей квартиры. Поскольку средства подавляющего числа граждан ограничены, а квартиры покупаются на пределе финансовых возможностей, да ещё в кредит, на практике это означает, что инвесторы, которые отдали предпочтение депозитам, имеют значительную финансовую подушку, а у квартирных инвесторов — нет вообще ничего, кроме квартиры и долгов по ипотеке. Если инвестору с квартирой срочно понадобятся деньги, даже относительно небольшая сумма, взять её будет просто неоткуда (т. к. он не может продать 1/5 или 1/10 своей квартиры: либо продавать всю целиком, либо брать кредит под залог). У владельца депозита такой проблемы не возникает. Логика меняется, когда инвестор обладает капиталом в десятки, сотни миллионов рублей. В этом случае вложения в недвижимость становятся более разумными, т. к. позволяют ему «припарковать» свои деньги и сэкономить на операционных затратах при размещении вкладов. Но скажем честно, что подавляющее большинство квартирных инвесторов такими суммами не располагают и близко.
Резюме: и по этому параметру депозиты лучше.
Как мы увидели выше, с точки зрения инвестиционной привлекательности депозиты заметно переигрывают недвижимость. Единственный параметр, по которому квартиры лучше, — это защита от нерыночных рисков (что, впрочем, компенсируется рыночными рисками, см. «Дисперсия», где уже вклады впереди). Во всём остальном депозиты смотрятся намного заманчивее — при сопоставимых доходностях они просто-напросто более удобны в использовании. Тогда почему всё-таки народ упорно вкладывает деньги в недвижимость? Ответ можно найти в психологии, культурных особенностях, а также в неразвитости финансового рынка России. Проще говоря, люди боятся вкладывать деньги во что-то кроме реальных (осязаемых) активов.
В нормальной экономической ситуации недвижимость не должна рассматриваться как инвестиция — это важнейшее потребительское благо, крыша над головой, но не финансовый продукт для получения прибыли! Инвестиционный бум в недвижимости приводит к росту цен и лишает обычных людей возможности купить доступное жильё. Поэтому текущий квартирный ажиотаж — признак нездоровой ситуации в экономике, и ничего более.
Очевидно, что по мере роста экономики доля вложений в финансовые продукты будет увеличиваться, а в недвижимость — сокращаться. Квартиры, конечно, будут покупать, но уже преимущественно для утилитарных целей.
Управляющая компания может вложить деньги пайщиков:
Как инвестировать в недвижимость
Вложение денег в недвижимость — популярный способ сохранить капитал. Но многие думают, что для этого нужны миллионы. Расскажем, как инвестировать в недвижимость, если нет денег на покупку квартиры и не хотите брать ипотеку.
Юлия Чистякова
Кандидат экономических наук, инвестирую в недвижимость
Как начать инвестировать
Инвестировать в недвижимость можно даже 100 ₽. Но сначала надо выйти на фондовую биржу, где совершаются торговые операции с акциями, облигациями, валютой и другими активами. Расскажем, как получить доступ к бирже.
Шаг 1 — выбрать брокера. Торговать на бирже могут только профессиональные участники — банки, брокерские и управляющие компании. Московская биржа ежемесячно составляет рейтинг брокеров — лучше выбрать компанию из предложенного списка.
Шаг 2 — открыть брокерский счет. Удобнее открывать счет онлайн — скачать приложение, заполнить форму заявления и приложить фото документов. В большинстве случаев достаточно приложить копию паспорта, но иногда брокер дополнительно просит копии ИНН и СНИЛС.
Шаг 3 — внести деньги на брокерский счет. В течение трех дней инвестор получает уведомление, что счет открыт. После этого можно пополнить счет, например, перевести деньги с банковской карты.
Инвестиции в REIT
Описание инструмента
Real Estate Investment Trusts, или REIT, — инвестиционный фонд, который владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. Происходит это так: управляющая компания (УК) фонда выпускает акции и продает их на фондовой бирже. На вырученные от продажи деньги УК покупает, строит, реконструирует различные объекты недвижимости, а затем продает их дороже или сдает в аренду. Полученный доход компания распределяет среди акционеров.
REIT — это популярный у европейцев и американцев финансовый инструмент. Его часто используют, чтобы накопить на будущую пенсию.
Инвестор может купить фонды, которые инвестируют в отели, апартаменты, офисы, вышки сотовой связи, промышленные или торговые площади, объекты здравоохранения и культуры.
Акционеру не надо самому покупать, ремонтировать или управлять физическим сооружением. Он владеет акциями фонда и получает долю от полученного дохода.
Купить REIT можно на Санкт-Петербургской или иностранной фондовой бирже. В первом случае необходимо получить статус квалифицированного инвестора, во втором — открыть счет у зарубежного брокера.
По состоянию на декабрь 2021 года на Санкт-Петербургской бирже торгуются 66 REIT. Это, конечно, не 314, но хватает, чтобы собрать диверсифицированный портфель. В кабинете инвестора можно посмотреть доступные акции фондов. Для этого в строке «Сектор» выбирают «Недвижимость».
Покупает акции фонда и ждет, когда их цена вырастет. В длительной перспективе стоимость недвижимости растет, поэтому растут акции REIT и, следовательно, капитал инвестора. Получает дивиденды, которые управляющая компания выплачивает ежемесячно или ежеквартально. Условия зависят от правил фонда. По американскому законодательству фонды направляют на дивиденды не менее 90% дохода, большинство УК выплачивает 100%.
Минимальная сумма инвестиции в REIT — несколько десятков и сотен долларов. Например, акция крупнейшего фонда Simon Property Group, Inc стоит 150,76 $, фонд инвестирует в объекты розничной торговли. За год рост составил 126,73%, а дивидендная доходность — 4,37%. Акция фонда Public Storage стоит 365,37 $, фонд инвестирует в объекты самостоятельного хранения. Рост за год составил 62,05%, а дивидендная доходность — 2,27%.
Дивидендная доходность — это отношение полученного дивиденда к стоимости акции. Например, инвестор купил акцию REIT за 100 $. Фонд начислил дивиденд в размере 10 $. Дивидендная доходность составляет: 10 ÷ 100 × 100% = 10%.
Плюсы инвестирования в REIT
Инвестору не нужно самостоятельно покупать, строить или управлять физическим объектом недвижимости. Эти функции выполняет компания-создатель REIT. Инвестировать в REIT просто. Достаточно выбрать фонд в каталоге и поручить брокеру купить акции фонда. При необходимости акции можно продать на фондовой бирже и вывести деньги. Почти весь доход REIT направляют на выплату дивидендов, поэтому многие инвесторы используют инструмент, чтобы получать пассивный доход. Акцию фонда можно купить за несколько десятков долларов, поэтому инструмент доступен большинству инвесторов.
Минусы инвестирования в REIT
Вложения в недвижимость нельзя назвать безрисковыми. Например, за 2020 год стоимость акций REIT снизилась на 50-70%. До сих пор многие фонды не вернулись к своим докризисным котировкам. Россияне, которые инвестируют в REIT на Санкт-Петербургской бирже, обязаны уплатить налог с дивидендов — 30% дохода. Это требование налогового законодательства США к нерезидентам страны. Выбор REIT в России пока сильно отстает от иностранного фондового рынка. Российские аналоги не могут удовлетворить возрастающий спрос на такие инвестиции.
Инвестиции в ЗПИФ
Описание инструмента
Закрытый паевой инвестиционный фонд или ЗПИФ — российский аналог REIT — одна из форм коллективных инвестиций на принципах доверительного управления. Инвесторы покупают паи фонда, управляющая компания вкладывает деньги инвесторов в жилую и коммерческую недвижимости, управляет ею и делит доход между пайщиками.
Управляющая компания может вложить деньги пайщиков:
- в строительство, реконструкцию и ремонт объектов для дальнейшего управления или перепродажи; в земельный участок, на котором создает инфраструктуру, чтобы повысить его первоначальную стоимость; в готовые объекты под аренду.
Например, ЗПИФ ПНК Рентал от УК «Индустриальная недвижимость». Управляющая компания вкладывает деньги в склады, которые арендуют крупные компании: ALIDI, OZON, Детский мир, ВкусВилл. Стоимость арендной платы ежегодно индексируется.
Real Estate Investment Trusts, или REIT, — инвестиционный фонд, который владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. Происходит это так: управляющая компания (УК) фонда выпускает акции и продает их на фондовой бирже. На вырученные от продажи деньги УК покупает, строит, реконструирует различные объекты недвижимости, а затем продает их дороже или сдает в аренду. Полученный доход компания распределяет среди акционеров.
Паи ЗПИФов можно купить на Московской бирже и в управляющей компании, когда она формирует фонд или проводит дополнительную продажу. Стоимость пая от тысячи до нескольких миллионов рублей.
Риелторы АН «Этажи» могут инвестировать в жилую недвижимость через Первый фонд прямых инвестиций. Формат сделки:
Хотите работать в крупном и надежном агентстве?
Оставьте свой телефон, чтобы записаться на собеседование
Плюсы инвестирования в ЗПИФ недвижимости
Можно вложить деньги в объект недвижимости, не покупая его. Не надо самому оформлять документы, делать ремонт, искать арендаторов и управлять недвижимостью — этим занимается управляющая компания. Купить паи ЗПИФа может инвестор с небольшим капиталом. Например, пай самого дешевого фонда ДОМ. РФ от УК «ДОМ. РФ Управление активами» можно купить за 1490 ₽. Некоторые фонды выплачивают регулярный доход. На фондовой бирже можно купить паи в любое время работы торговой площадки.
Минусы инвестирования в ЗПИФ недвижимости
Предложений на российском рынке очень мало. Большая часть закрытых фондов формируется в течение непродолжительного времени. За этот срок инвестор нужно успеть купить паи. Но это не относится к торгуемым на бирже фондам. Порог входа в некоторые фонды от нескольких сотен тысяч рублей. Но даже такая сумма значительно меньше, чем покупать объект недвижимости. Ликвидность большинства ЗПИФов на бирже очень низкая. Совершается не более одной сделки в день. В случае необходимости инвестор не сможет быстро купить или продать паи. Доходность ЗПИФа зависит не только от ситуации на рынке недвижимости, но и от профессионализма УК. Неправильно выбранный объект для инвестирования может принести убытки фонду и инвестору. Высокие комиссии за управление. По некоторым фондам они достигают нескольких десятков процентов от стоимости чистых активов.
Инвестиции в ETF
Описание инструмента
Exchange Traded Fund или ETF — биржевой инвестиционный фонд, который включает в состав разные активы, например, акции, облигации, драгоценные металлы и недвижимость.
На зарубежных фондовых рынках существует несколько десятков ETF недвижимости от ведущих управляющих компаний.
К главному преимуществу таких фондов относят широкую диверсификацию — инвестор вкладывает небольшие деньги сразу в несколько компаний. Чтобы купить одну акцию ETF, которая включает десятки REIT, нужно от 100 ₽. А чтобы собрать портфель хотя бы из 10 REIT, придется вложить больше тысячи долларов.
Как купить ETF на недвижимость в России
До недавнего времени купить мировые ETF мог квалифицированный инвестор или инвестор, который открыл счет у зарубежного брокера. Но с 19 ноября 2021 года на Московской бирже начались торги ETF на недвижимость от управляющей компании FinEx, поэтому инструмент стал доступен всем российским инвесторам. Тикер на бирже — FXRE. Стоимость акции всего 75,66 ₽ (по состоянию на 16.12.2021)
FXRE включает в состав 129 REIT, которые инвестируют в гостиничную, офисную, промышленную, медицинскую, жилую, инфраструктурную, розничную и некоторые другие виды недвижимости.
Плюсы инвестирования в FXRE
Широкая диверсификация — в одну акцию фонда входит 129 REIT на разные классы недвижимости. Низкие издержки за управление — 0,6% годовых. Фонд зарегистрирован в Ирландии, поэтому для россиян налог на дивиденды составляет 15% вместо 30. Можно купить за рубли и доллары США. Цена одной акции всего 75,66 ₽ или 1,03 $ (по состоянию на 16.12.2021).
Минусы инвестирования в FXRE
Нет конкурентов. На российском рынке пока представлен только один ETF на недвижимость. Фонд не выплачивает дивиденды, а реинвестирует их. С одной стороны, это плохо — инвестор не получает пассивного дохода. С другой стороны, реинвестирование увеличивает стоимость акции, следовательно, и доходность инструмента.
Инвестиции в акции и облигации
Описание инструмента
К инвестициям в недвижимость относят покупку акций и облигаций ведущих строительных компаний, например, ЛСР, ПИК и ГК Самолет. Инвестор может заработать:
Приведем примеры облигаций, которые могут заинтересовать начинающего инвестора.
- ЛСР-БО-001Р-06. Сейчас их можно купить за 90,94% от номинальной стоимости — за 909,4 ₽. Срок погашения — февраль 2026 года. Эффективная доходность к погашению — 11,76%. Компания ежеквартально выплачивает купоны в размере 8% годовых. ПИК-Корпорация-001Р-02. Биржевая цена составляет 94,42% номинала. Срок погашения — декабрь 2024 года. Эффективная доходность к погашению — 11,59%. Компания ежеквартально выплачивает купоны в размере 8,25% годовых. Самолет ГК-БО-П10. Биржевая цена составляет 96,1%. Срок погашения — август 2024 года. Эффективная доходность к погашению — 11,29%. Ежеквартально выплачивает купоны в размере 9,15% годовых.
Плюсы инвестирования в акции и облигации
Доступная цена. Ценные бумаги строительных компаний обращаются на бирже и обладают высокой ликвидностью — можно быстро купить или продать. Некоторые компании выплачивают дивиденды по своим акциям и купоны по облигациям. Доходность облигаций можно зафиксировать на несколько лет вперед. Это актуально, когда финансовые аналитики прогнозируют падение ключевой ставки Центробанка.
Минусы инвестирования в акции и облигации
Инвестиции в ценные бумаги отдельных эмитентов несут повышенные риски. Под воздействием внешних и внутренних факторов котировки могут не только расти, но и падать. Доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Перед покупкой акций инвестору необходимо проанализировать деятельность компаний и выбрать надежного эмитента с хорошими финансовыми показателями и перспективами роста. Неправильный выбор может привести к убыткам.
4 способа недорогих инвестиций в недвижимость
На Санкт-Петербургской бирже купить акции фондов REIT и получать регулярный доход от владения десятками объектов недвижимости различного назначения. Купить паи ЗПИФа в управляющей компании или на Московской бирже, чтобы получать прибыль от дальнейшего управления недвижимостью. На Московской бирже купить акции индексного фонда FXRE, чтобы одновременно вложить деньги в 129 американских REIT. Если реинвестировать дивиденды, можно регулярно повышать доходность капитала, а широкая диверсификация сведет риски к минимуму. На Московской бирже купить акции и облигации крупных строительных компаний России и получить право на часть прибыли от их бизнеса.
Хотите приобрести недвижимость в качестве удачной инвестиции?
Закажите консультацию эксперта. «Этажи» подберут варианты, оформят документы, помогут со сделкой и банками.
Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев. Подберите для покупки ликвидный объект. Не торопитесь получить большой доход. Инвестиции в недвижимость долго окупаются. Не берите в ипотеку сразу несколько квартир — есть риск не рассчитаться с банками.
Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги
Инвестирование в недвижимость — проверенный способ вложения денег. Жилые и коммерческие объекты востребованы и способны приносить хорошую прибыль. Рассказываем, что для этого нужно, как и в какую недвижимость инвестировать и что делать, если средств на покупку целой квартиры или помещения не хватает.
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль. Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой. Получить спекулятивный доход. Его получают двумя способами: покупают дёшево и продают дорого; приобретают недвижимость и обменивают на что-то другое с наценкой.
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом. Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий. Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду. Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается. Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и т. п.
Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма. Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет. Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки. Низкая ликвидность. Быстро реализовать жильё или офисное помещение по рыночной цене — сложно, обычно нужно много времени.
Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.
Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.
Форс-мажоры. Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.
Недобросовестные арендаторы. Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.
Амортизация. Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.
Заморозка строительства. Стройку приостанавливают из-за резкого роста цен на стройматериалы или недостаточного финансирования. Поэтому есть риск вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока.
Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам, некачественное строительство из дешёвых материалов (из-за чего через несколько лет эксплуатации дом разрушается).
Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.
По данным аналитики Домклик, рост цен на квартиры постепенно замедляется. Также падает спрос на коммерческую недвижимость из-за ограничений в связи с пандемией. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Строительство недвижимости. Этот способ стал менее популярным, так как цены на квадратные метры на этапе котлована уже не такие низкие, как 5–10 лет назад. Поэтому большой разницы от вложений в строительство на начальном этапе и продажей готового жилья в новостройке не будет.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в зарубежную недвижимость. В других странах цены на недвижимость тоже редко падают. Если новичок может прогореть, то для опытного инвестора — это перспективный способ вложения денег. У некоторых получается выиграть на курсе валют и росте цен.
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.
У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.
Квартира в долгосрочную аренду. Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.
Посуточная аренда квартиры. Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.
Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.
Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир. Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.
Сдача в аренду гаража или парковочного места. Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нет гарантий, что объект достроят.
Раньше это было типичной схемой мошенников, сейчас некоторые гарантии дают эскроу-счета. На них вносят сумму за жильё, но строительная компания не может ими воспользоваться до сдачи объекта в эксплуатацию. Похоже на систему маркетплейсов: вы платите, система придерживает деньги, пока вы не подтвердите получение товара. Приобретать жильё на этапе строительства без эскроу-счетов незаконно.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2–3 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Приобретение недвижимости под арестом. Плюс — банк старается быстро продать имущество, которое забрали в счёт оплаты долга. Минус — такое жильё сложно найти.
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев. Подберите для покупки ликвидный объект. Не торопитесь получить большой доход. Инвестиции в недвижимость долго окупаются. Не берите в ипотеку сразу несколько квартир — есть риск не рассчитаться с банками.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Как инвестировать в недвижимость, если не хватает денег на покупку целого объекта
Инвестору с небольшим капиталом можно обратиться в фонды недвижимости и стать совладельцем объекта. Обычно это дорогие здания, которые приносят регулярный доход. В 2021 г. зарегистрировано чуть больше 300 таких фондов. Частным инвесторам без квалификации доступно около половины из них. Данный рынок только набирает обороты, поэтому не все паи на бирже ликвидны.
Ещё один способ инвестиций в недвижимость с минимальными вложениями — приобретение акций зарубежных фондов REIT. Эти организации покупают ипотечные ценные бумаги, строят или покупают объекты, затем продают либо сдают в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов.
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 2–3 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5–6 миллионов.
Недвижимость остаётся одной из самых надёжных и наименее рискованных сфер для инвестирования. Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек. Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции. Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд. Инвестором можно стать, даже если средств на покупку квартиры или коммерческого объекта недвижимости не хватает.
