Vivalady.info / Недвижимость / Покупка недвижимости в Испании как инвестиция

Покупка недвижимости в Испании как инвестиция

Чтобы ваша собственность приносила вам доход, а не неприятности, необходимо учесть несколько важных факторов.

Покупка недвижимости в Испании как инвестиция

Вложения в зарубежную недвижимостьэто надежные инвестиции со средней доходностью. Россиян они привлекают еще и возможностью заработать на накоплениях в евро, поскольку в последние годы ставки по валютным вкладам крайне невысоки. Одним из основных способов окупить сделанные вложения является сдача недвижимости в аренду. В списке стран, позволяющих заработать таким способом, Испания занимает одно из первых мест.

Испанский рынок аренды

На сегодняшний день в Испании более 20 % жилья сдается в аренду. Эксперты отмечают, что большая часть молодых семей, ранее копивших деньги на собственный дом, теперь предпочитает снимать жилье. Добавим к этому, что Испания является одним из популярнейших туристических направлений, и станет понятно, почему бизнес в области аренды при правильном управлении приносит стабильный доход не менее 5 % в год.

Максимальной популярностью у туристов пользуются Барселона, Майорка, Мурсия. Заполняемость недвижимости в Барселоне достигает 90 % на протяжении всего года, поскольку туристы сюда едут не только в высокий сезон. Еще один выгодный для арендного бизнеса регион — Валенсия, но здесь основную массу арендаторов составляют студенты. Испанские вузы активно участвуют в программах обмена, поэтому поблизости от них всегда есть спрос на квартиры.

Рекомендации по сдаче недвижимости

Чтобы ваша собственность приносила вам доход, а не неприятности, необходимо учесть несколько важных факторов.

На этапе выбора объекта инвестиций решите, что вам выгоднее — жилая недвижимость или коммерческая. Жилье проще сдать, налог в этом случае будет меньше, но если вам не повезет со съемщиками, проблемы будут грандиозными. Доходы от сдачи в аренду коммерческой недвижимости облагаются высоким налогом, а найти арендаторов не так легко, но если съемщики вдруг перестанут платить или испортят помещение, выселить их и получить компенсацию намного проще, чем в случае с жилой недвижимостью. Если вы решили сдавать жилую недвижимость, определитесь, будете вы зарабатывать на краткосрочной (туристической) аренде или станете сдавать квартиры на долгий срок. От типа аренды зависит тип лицензии, которую вам придется приобрести. Пока за соблюдением этого закона следят не очень строго, но, например, сдача без лицензии недвижимости в Барселоне вас разорит. Аналогичный подход распространен еще в ряде популярных туристических областей. Краткосрочной считается аренда, если жилье сдается менее чем на 1 год. Важно не ошибиться с расположением жилья. В туристических районах объект должен располагаться максимально близко к достопримечательностям или к морю, в студенческих — к вузу. Не стоит инвестировать в недвижимость в неблагополучных районах. Прибыли вам это не принесет, зато проблем будет множество. Тип жилья тоже важен. Для получения дохода оптимальным вариантом являются небольшие студии или апартаменты с двумя спальнями. Квартиры с большим количеством спален выгоднее сдавать «покомнатно», но в этом случае придется уделить дополнительное внимание сервису. Не составляйте контракт самостоятельно, по крайней мере, пока не станете опытным предпринимателем. В разных регионах Испании очень разное законодательство. Учесть все нюансы вы не сможете, значит, потеряете либо деньги, либо время, либо право въезда на территорию страны. Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов. У туристов просите копию паспорта и визу, чтобы не нарваться на нелегалов, при сдаче на длительный срок вам потребуется выписка с банковского счета съемщика, копия его рабочего контракта и рекомендательное письмо (лучше не одно) от прежних арендодателей. Эти меры не защитят вас полностью, но существенно снизят риски.

Способы сдачи недвижимости в аренду

Есть два способа сдать недвижимость — самостоятельно и с помощью посредников. В роли посредника может выступать управляющий или агентство. Этот вариант подойдет тем, кто не знает испанского, и тем, кто не готов посвятить себя бизнесу в области аренды полностью.

Дело в том, что недостаточно найти арендаторов, хотя и сам поиск отнимает немало времени. Вам придется еще и решать их вопросы, которые бывают очень разными — от кражи паспорта до неработающей стиральной машины, причем возникают эти вопросы в любое время суток. Минус у работы с посредниками один — они заберут у вас почти треть дохода от аренды.

Если вы не хотите платить посредникам, то проще всего воспользоваться порталами, где размещаются объявления о сдаче недвижимости. В Испании это Idealista. com, Milanuncios. com, Habitaclia. com. Тем, кто не знает испанского, можно порекомендовать русскоязычные форумы и группы в соцсетях. Многие эмигранты, студенты и туристы ищут жилье именно там. Кроме того, есть еще англоязычные международные порталы airbnb и booking. Отметим, что все посредники берут комиссионное вознаграждение за свои услуги и в обязательном порядке сдают информацию налоговым органам государства.

Расходы на недвижимость

Приобретенная вами недвижимость не должна простаивать, иначе она будет убыточной. Судите сами: по испанским законам коммунальные услуги оплачивает владелец объекта. В их перечень, кроме привычных россиянам электричества, газа, воды и отопления, входит еще и комунидад, то есть плата за поддержание в порядке коллективной инфраструктуры. В качестве инфраструктуры могут выступать как лестничные клетки, так и сад или бассейн на придомовой территории. В этот же список надо добавить оплату интернета и телевидения, а в идеале и страховые платежи.

Второй статьей расходов будут налоги. По умолчанию считается, что недвижимость Испании приносит владельцу доход, даже если она стоит пустой. Так что вы в обязательном порядке платите IRNR, который составляет 1,1 %, если ваша недвижимость проходила переоценку после января 1994 года, и 2 %, если не проходила. Кроме того, в большинстве муниципалитетов существует еще IBI — ежегодный местный налог в 2 %. Все сборы считаются от кадастровой стоимости дома или квартиры.

Наконец, если вы сдали недвижимость в аренду, вам предстоит платить подоходный налог, который составляет 24 % для нерезидентов и от 19 до 48 % для резидентов. Для обладателей роскошных вилл и пентхаусов стоимостью более 700 тыс. евро вводится еще и налог на роскошь в размере от 0,25 до 2,5 %.

Таким образом, недвижимость Испании может стать хорошим вложением при соблюдении простых правил:

    Не пренебрегайте помощью юристов. Не старайтесь уклониться от уплаты налогов. Помните, что по испанским законам арендатор защищен намного лучше арендодателя, и тщательно проверяйте съемщиков.

И конечно, не забывайте заботиться о своей недвижимости и поддерживать ее в надлежащем порядке.

Наиболее популярными типами коммерческой недвижимости в Испании сейчас являются отели, офисные и торговые помещения, объекты уличной торговли, супермаркеты, паркинги, квартиры с туристической лицензией, доходные дома и многочисленные девелоперские проекты. Помещения, сданные в аренду сетевым супермаркетам, продаются по цене 1,5–2 млн евро, рестораны чаще всего стоят 300 000–500 000 евро, при этом инвестиции в отели имеют порог входа на рынок от 1,3 млн евро.

Как инвестировать в недвижимость Испании с максимальной выгодой

Недвижимость — весьма ценный актив, который при правильном с ним обращении может приносить большую прибыль. Особенно если эта недвижимость находится на испанском побережье Средиземного моря — в круглогодичном туристическом раю. Сегодня мы совместно с Андреем Карачуном и Павлом Масловым — соучредителями испанского агентства недвижимости Estate Вarcelona — подготовили для тебя инструкцию о том, как заниматься инвестициями правильно и получать хорошие деньги.
Павел Масловсоучредитель испанского агентства недвижимости
Андрей Карачунсоучредитель испанского агентства недвижимости

Чем привлекательна Испания для российского инвестора?

Упоминая Испанию, мы в первую очередь говорим о развитой европейской стране с достаточно стабильной экономикой и постоянным туристическим потоком. Испания с 1986 года является полноправным членом Европейского Союза, и уже в 90-е годы она вышла на лидирующие позиции, благодаря чему там разразился настоящий строительный бум. Страна достаточно быстро пришла в себя после мирового экономического кризиса, и экономика на данный момент ежегодно растет на 2–3 % в среднем по стране.

Испания занимает лидирующую позицию в Европе по количеству туристов и привлекаемых ими денег. За 2018 год Испания заработала на туризме 74 миллиарда долларов, уступив только США (214 миллиардов). Эти данные взяты с ресурса howmuch. net. Великолепный климат, богатая история, уникальная архитектура, расслабленный образ жизни, а также развитая инфраструктура и, конечно, великолепное море привлекают сюда миллионы гостей каждый год.

В силу этих достоинств, а также широкого спектра предложений Испания является одним из самых привлекательных направлений для иностранных инвесторов. Особой популярностью пользуется программа «Золотая виза», на получение которой могут претендовать иностранные покупатели недвижимости стоимостью от 500 000 евро. На высокий спрос программы среди инвесторов также влияет простота оформления документов и низкие ставки по кредитам.

Что необходимо знать человеку, планирующему заняться инвестициями в Испании?

Будет полезным ознакомиться с графиком изменения цен на недвижимость. Статистика показывает активную динамику: 2018 год ознаменовался небывалым ростом цен на 8 % в среднем по стране. Ситуация неоднородна: в то время как жилье подорожало на островах, в некоторых крупных городах оно незначительно подешевело.

Однако текущая тенденция такова, что стоимость недвижимости в Испании будет продолжать расти. Согласно прогнозам экспертов, в 2020 и 2021 годах стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке вырастет на 3,5 % и 3 % соответственно.

Если сравнить коммерческую недвижимость Испании с остальной Европой, то очевиден ряд плюсов. Здесь можно найти объекты с высокой доходностью (5–6 %) и по приемлемой цене (от 250 000 евро).
Также для инвестора будет важным понимание основных позиций системы налогообложения Испании. Узнать подробности об этом можно в нашем гиде по покупке недвижимости в Барселоне.

Какие привилегии ждут иностранного инвестора при покупке испанской недвижимости?

Преимущества покупки недвижимости в благополучной европейской стране с прекрасным климатом и постоянным туристическим потоком очевидны. Но теперь давайте коснемся более детально тех бонусов, которые получает инвестор, использующий условия программы «Золотая виза». Испанский вид на жительство, который оформляется впервые, выдается на два года, затем — на пять лет.

Обладатель «золотой визы» имеет возможность свободно и без виз путешествовать по странам Европы, а также оформить ВНЖ на всю свою семью, включая не только супругов и несовершеннолетних детей, но и родителей и детей старше 18 лет (по предоставлению документов, подтверждающих их финансовую независимость).

Иностранный инвестор, получив «золотую визу», может длительно и легально проживать на территории королевства и пользоваться услугами местного образования и медицины. В отличие от других категорий ВНЖ, для получения или продления «золотой визы» не нужно постоянно проживать в Испании.

Какой город Испании наиболее привлекателен для инвесторов и в чём заключается его привлекательность?

На рынке жилой и коммерческой недвижимости самую большую популярность имеют прибрежные регионы страны. Один из ключевых пунктов назначения в этом списке — Барселона, которая представляет собой неповторимое сочетание средиземноморского тепла, уникальной архитектуры, а также колоритных испанских традиций — шумных карнавалов, оживленных рынков, изумительных ресторанов и так далее.

Здесь царит редкое сочетание атмосферы курорта и развитого мегаполиса. Поэтому недвижимость в Барселоне чаще всего приобретают инвесторы, бизнесмены, молодые специалисты и семьи с детьми-студентами. При этом надо учитывать, что Барселона является самым дорогим городом в Испании. Квадратный метр там сегодня стоит в среднем 3 174 евро.

К рекомендованным местам для приобретения недвижимости на побережье также относятся: Коста-Брава, Коста-Бланка, Коста-Дорада, Коста-дель-Соль и другие.

Узнать подробнее о привлекательных регионах→

Какой тип недвижимости более предпочтителен для инвестиций?

Как правило, у иностранцев целью является либо покупка недвижимости с более высокой доходностью по сравнению с остальной Европой, либо получение через «золотую визу» доступа ко всей Европе, либо же оба этих варианта.

Как и в случае с жильем, испанская коммерческая недвижимость является отличным вариантом для инвестиций, к которым чаще всего прибегают англичане, немцы, россияне, а также китайцы.

Наиболее популярными типами коммерческой недвижимости в Испании сейчас являются отели, офисные и торговые помещения, объекты уличной торговли, супермаркеты, паркинги, квартиры с туристической лицензией, доходные дома и многочисленные девелоперские проекты. Помещения, сданные в аренду сетевым супермаркетам, продаются по цене 1,5–2 млн евро, рестораны чаще всего стоят 300 000–500 000 евро, при этом инвестиции в отели имеют порог входа на рынок от 1,3 млн евро.

Правда, в Барселоне по такой цене можно купить только отель 1–2 «звезды», занимающий один этаж жилого здания, расположенного достаточно далеко от центра либо в не очень комфортном пригороде.

Какие сроки окупаемости недвижимости?

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее плюсом, несмотря на относительно небольшую рентабельность в 4–6 %, является ее высокая ликвидность в силу сильно ограниченного предложения на рынке аренды, особенно когда речь идет о крупных городах, таких как Барселона или Мадрид.

Специалисты национального института статистики прогнозируют постоянный рост цен на жилую и торговую недвижимость Барселоны, Мадрида и Валенсии на 3,5–4 % в год. Прибавим сюда дополнительные 2 %, которые инвестор может заработать на деньгах банка с привлечением кредита. Это напрямую приводит к росту капитализации объекта и рентабельности в целом.

Какие риски необходимо учесть при оформлении сделки?

Испания — правовое государство, поэтому говорить о высокой степени риска не приходится, а профессиональная помощь при подборе и оформлении сделки сводит даже теоретические риски практически к нулю. Можно говорить лишь о некоторых особенностях рынка.

Что касается коммерческой недвижимости: чтобы приобрести объект близко к центру, необходимо будет значительно поднять планку бюджета. При этом отели обязательно должны продаваться вместе с лицензией, поскольку выдача новых разрешений в настоящее время не производится. К тому же в наиболее интересных для туристов районах Барселоны лицензирование объектов не предусмотрено новым генпланом развития города.

Вторая причина: инвесторы используют сложившуюся ситуацию на рынке и извлекают еще большую выгоду из недвижимости, чем на фондовом рынке. В итоге желающие приобрести жилье в Испании вынуждены искать квартиры в более доступных районах, но так как спрос на них активно возрастает, то цены тоже не стоят на месте.

Насколько важна консультация специалиста перед покупкой?

Испанский рынок недвижимости достаточно динамичен, и игра на нём идет по своим правилам. Инвестору, который хочет самостоятельно заниматься подбором недвижимости для покупки и оформлением сделки, приходится систематически мониторить многочисленные сайты в поисках выгодных предложений, ведь в популярных местах, таких как Барселона, хорошие объекты буквально «отрывают с руками и ногами».

Также необходимо хорошо разбираться в испанском законодательстве, знать все нюансы и подводные камни и, конечно же, хорошо знать испанский язык.

Если вы не обладаете всеми этими знаниями или просто хотите сэкономить ваши временные ресурсы, а также сделать сделку максимально выгодной и безопасной, лучше всего будет обратиться к специалистам, которые помогут подобрать недвижимость под ваши запросы и оформить сделку.

Я побоялась инвестировать деньги в акции или валюту и считала, что хранить их придется всего пару месяцев. Поэтому распределила всю сумму по четырем счетам в разных банках: в три коммерческих банка я положила по 1 400 000 ₽ — эта сумма застрахована законом о страховании вкладов № 177-ФЗ. Остальную сумму оставила на Сбере, посчитав, что он-то точно не разорится за пару месяцев.

Как я продала однушку в Подмосковье и купила квартиру в Валенсии

В 2018 году я продала свою квартиру в Красногорске и не смогла найти альтернативу в Москве.

Поэтому решила купить квартиру в Валенсии. Мне показалось, что квартира в Испании лучше маленькой однушки в Москве, тем более я всегда хотела жить у моря.

Расскажу, сколько стоит жилье в Испании, какие есть особенности местного рынка недвижимости и можно ли полагаться на порядочность продавцов, если внес задаток за квартиру, а договор купли-продажи невозможно подписать полгода из-за закрытых границы.

Почему я решила не покупать квартиру в Москве

Мое решение о покупке квартиры за границей можно назвать спонтанным и продуманным одновременно. У меня была маленькая однушка на первом этаже в районе Павшинская Пойма. Я писала статью о том, как купила ее в ипотеку в 2013 году.

С 2017 года я уже не жила в ней, а сдавала в аренду подруге за 15 000 ₽, которые покрывали платеж по ипотеке и коммуналку. Позже, когда подруга съехала, я сдавала квартиру болельщикам из Мексики и Польши в период чемпионата мира по футболу. Я же в это время снимала квартиру ближе к центру Москвы.

При этом сдавать мою квартиру в аренду было невыгодно: больше 20 000 ₽ в месяц за такие квартиры не платили. Стоимость сдачи покрывала бы ипотеку, страховку, коммуналку и приносила совсем небольшой доход. После выезда арендаторов в квартире обычно нужен косметический ремонт. Его стоимость была бы больше, чем сумма, которую я заработала бы на аренде.

Мне не нравилось, что если сдавать квартиру в аренду, то нужно посвящать этому много времени: ездить хотя бы раз в месяц, чтобы контролировать состояние квартиры, решать проблемы арендаторов, искать новых жильцов, если предыдущие решили съехать. Поэтому осенью 2018 года я продала свою квартиру в Красногорске и начала искать альтернативу в Москве.

С продажи квартиры я получила около 5 млн рублей. Меня устроила эта цена, хотя она была не самой удачной для 2018 года. Можно было ждать другого покупателя, но мне не хотелось тянуть с продажей. Казалось, что чем быстрее я продам квартиру в Подмосковье, тем быстрее куплю что-то в Москве. Еще 1,5 млн рублей я накопила после двух сокращений с работы.

Я побоялась инвестировать деньги в акции или валюту и считала, что хранить их придется всего пару месяцев. Поэтому распределила всю сумму по четырем счетам в разных банках: в три коммерческих банка я положила по 1 400 000 ₽ — эта сумма застрахована законом о страховании вкладов № 177-ФЗ. Остальную сумму оставила на Сбере, посчитав, что он-то точно не разорится за пару месяцев.

Мне хотелось купить квартиру в пределах Третьего транспортного кольца в Москве, или в двух-трех станциях метро от кольцевой линии. Но за 6,5 млн рублей на «Циане» были или убитые однушки в пятиэтажках, или квартиры, которые не подходили мне по району и удаленности от метро.

Была одна небольшая квартира за 6 млн рублей на «Автозаводской», которую я чуть не купила. Но в итоге отказалась: приехала в нее вместе с риелтором и нашла много минусов, которые перевесили плюсы. Там была маленькая ванная комната, старая проводка, которую пришлось бы менять, грязный подъезд, небольшие окна, не было балкона и требовался ремонт, возможно капитальный.

В ноябре 2018 года я решила уехать зимовать на Пхукет. Поэтому отложила покупку квартиры на лето 2019 года. Деньги из Сбербанка забрала и распределила суммами по 1 350 000 ₽ по самым доходным годовым депозитам в других банках. Два депозита у меня уже были, еще три я открыла в новых банках. Так я накопила еще около 300 000 ₽ к лету 2019 года.

После этого последовала череда путешествий: пара месяцев в Грузии, три недели в США. Летом 2019 года я снимала квартиру в Москве. Все это время я не была нигде прописана в России, так как жилья у меня не было. Когда вернулась в Москву, то окончательно поняла, что теперь у меня возросли требования к квартире, в которой я хочу жить.

Пожив в Азии, я привыкла к большим квартирам, а в Москве за 7 млн, которые у меня были, можно купить только крохотную однушку. Это меня не устраивало, а ипотеку я брать не хотела. Я уже выплатила одну, и мне не хотелось жить с новым большим кредитом. Еще я решила, что эту квартиру я куплю «для себя», то есть это будет моя холостяцкая берлога. Если потребуется расширяться, буду решать этот вопрос по мере поступления.

После всех путешествий я поняла, что иметь жилье в Москве не обязательно.

Но мне все равно хотелось где-то иметь свою квартиру. Для меня это важный и иррациональный поинт, так как разумом я понимаю, что, если не собираешься жить в своей квартире большую часть года или сдавать ее в аренду, выгоднее вложить деньги во что-то другое.

А еще на меня произвел большое впечатление постапокалиптический сериал «Рассказ служанки». В нем страна закрылась от соседей буквально за неделю, а женщины стали рабынями диктатуры. Я решила, что хочу иметь запасной вариант для жизни вне РФ.

Мне давно не нравится погода в Москве. Больше шести месяцев зимы в год — это слишком много. Я всегда хотела жить около моря и найти альтернативу столице. К тому же к 2019 году я уже год работала удаленно.

Как я выбирала страну

Поняв все это, я начала выбирать страну, в которой бы мне хотелось купить недвижимость. Критерии для выбора у меня сложились давно:

Море около дома, возможность в нем купаться пять-шесть месяцев в году. От 250 солнечных дней в году и теплый климат — в идеале, чтобы зимой температура не опускалась ниже +10 °C. Хорошие госпитали в черте города. Нормальные цены в супермаркетах — когда ты можешь питаться дома на 50 000 ₽ в месяц, доступные фрукты и овощи, морепродукты. Город, а не деревня, но чтобы было зелено. Умеренная стоимость недвижимости — чтобы я могла купить что-то не в ипотеку. Удобная транспортная доступность: прямые рейсы в Россию, много рейсов по Европе. Культурные места в городе и университеты — это важно, чтобы тебя окружал приличный контингент и было куда сходить. Друзья или знакомые, которые уже есть в городе или переедут вместе с тобой. Как показала зимовка в Таиланде, наличие «своих» людей очень важно, особенно в первые месяцы после переезда.

Первой на ум пришла Грузия. Солнечная страна, многие знают русский язык, есть море. Но мне показалось, что в этом случае можно просто вернуться на родину, — я из Кабардино-Балкарии. Поэтому я не стала рассматривать этот вариант.

Сектор аренды недвижимости предлагает отличные опции для инвестиций. Согласно статистике Savills Newman Barcelona, 96% этого рынка находится в руках частных собственников.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Испании: жилье как актив-убежище после пандемии

Санитарный кризис привел к беспрецедентному коллапсу на фондовых рынках. Активы с переменным доходом претерпели потери в размере около 40% в
Европе, а активы с фиксированным доходом рухнули еще сильнее, опустившись в отрицательную рентабельность. В то же время альтернативные активы оказались
Полностью парализованы. В этой связи многих интересует вопрос: станет ли пандемия COVID-19 причиной роста интереса к инвестициям в недвижимость
В Испании?

Средняя рентабельность от сдачи недвижимости в аренду в Испании составила в 2019 году 7%, согласно данным Solvia IV Market
View. В первом квартале года, по данным pisos. com, этот показатель составлял 5,78%. С другой стороны, в марте 2020 года средний
Доход от сдачи недвижимости в аренду в Испании составил €1002, что на 3,70% больше, чем в предыдущем квартале. Это очень
Интересная отправная точка, особенно если говорить о больших городах и курортах на побережьях Испании.

Рынок недвижимости Испании выйдет из кризиса с новыми силами

Жилищный рынок в 2019 году вошел в новую фазу – фазу консолидации, которая продолжилась и в 2020-м. Жилье подорожало в
Среднем на 3,6%
, согласно данным оценщика Tinsa. Тем не менее, начало пандемии, захватившей весь мир, стало причиной практически полной парализации
Активности в секторе недвижимости.

И что же это значит? Что сектор недвижимости ждет большой кризис, и поэтому инвесторам нужно держаться от него подальше?

«Я думаю, что сектор выйдет из этой ситуации более сильным, и на то есть несколько причин, ? говорит Хуан Антонио
Гомес-Пинтадо, глава Ассоциации застройщиков Мадрида (Asprima) и Ассоциации застройщиков и строителей Испании (APCEspa? a). – Во-первых, Этот сектор будет иметь очень
Высокую значимость для национальной экономики
, принимая во внимания тот факт, что уже сейчас он является очень важной частью экономической деятельности».

Его восстановление будет иметь огромное значение для всей экономики, в том числе и благодаря его потенциалу с точки зрения создания рабочих мест.

В действительности деятельность сектора недвижимости не была полностью заморожена. «Очевидно, что операции в секторе недвижимости и закрытия сделок были отложены
Из-за карантина, однако эти операции, которые нельзя было завершить, продолжали планироваться, просто они были отложены на время после карантина, ?
Заверяет, Маркос Белтран, коммерческий директор Real Estate de Altamira AM. По его словам, наступление этого кризиса парализовало многие процессы, происходящие
В секторе недвижимости, однако сразу после его окончания эти процессы возобновятся, создавая хорошие возможности для того, чтобы инвестировать в недвижимость
В Испании.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в Испании

Сектор недвижимости может предложить более высокую рентабельность, нежели биржа

На что лучше сделать ставку – на недвижимые активы или на акции на рынке ценных бумаг, которые падают в цене?
«Хотя в краткосрочной перспективе рецессия, вызванная санитарным кризисом, которая еще недооценена рынками, заставит цены на недвижимость пойти вниз, создавая тем
Самым множество возможностей для выгодных инвестиций в объекты, которые в долгосрочной перспективе способны принести хорошую прибыль», ? говорит Хосе Луис
Карпатос, директор по вопросам инвестиций Gloversia Eafi.

«По факту, мы наблюдаем рост интереса к жилому сектору, который в долгосрочной перспективе будет функционировать очень хорошо, тем не менее,
Нужно искать конкретные возможности», ? добавляет эксперт.

В свою очередь, Анна Хенер, генеральный директор Savills Aguirre Newman Barcelona, смотрит дальше в будущее: «Владельцы крупных капиталов, которые сейчас
Ищут инвестиционные возможности, традиционно диверсифицировали риски, распределяя вложения между активами с переменным доходом, активами с фиксированным доходом и альтернативными активами,
И я считаю, что сегодня они видят сектор недвижимости очень привлекательным для инвестиций».

Рентабельность акций фондов, инвестирующих в недвижимость

Хенер заверяет, что, поскольку рентабельность активов с фиксированным доходом уже довольно давно находится на уровне исторического минимума, и эта ситуация
Продлится еще в течение неопределенного времени, а активы с переменным доходом в настоящий момент очень нестабильны, недвижимость является самым надежным
Из всех вариантов для инвестиций. «Думаю, что сектор недвижимости будет способен привлечь больше денег, чем если бы альтернативные инвестиции находились
Бы в более стабильной ситуации», ? говорит эксперт.

Также стоит иметь в виду еще один дополнительный фактор – дивиденды фондов, инвестирующих в недвижимость (SOCIMI – на испанском, REITs
– на английском). Для примера можно рассмотреть США: «Фонды, инвестирующие в недвижимость, столкнулись с огромными потерями: за последние несколько недель
Котировки их акций рухнули на 50% ? 60%, поэтому они сейчас предлагают очень высокую рентабельность – в некоторых случаях до
25% ? 30%», ? говорит Рафаэль Охеда, аналитик Fortage Funds.

Доступное жилье в аренду – один из самых перспективных сегментов, чтобы инвестировать в недвижимость в Испании

Темы аренды мы подробно рассматривали в нашей статье “Арендный бизнес в Испании и инвестиции в коммерческую недвижимость”, где исполнительный
Директор агентства недвижимости Estate Barcelona Павел Маслов рассказал об инвестициях в коммерческую и жилую недвижимость, а также реальных показателях рентабельности
Объектов в крупных испанских городах.

Сектор аренды недвижимости предлагает отличные опции для инвестиций. Согласно статистике Savills Newman Barcelona, 96% этого рынка находится в руках частных собственников.

«Международный инвестор исследует рынок на предмет неудовлетворенного спроса и наличие возможностей для ведения бизнеса. Реальность такова, что в Испании еще
До того, как случился этот кризис, уже имелся неудовлетворенный спрос на жилье в аренду по доступным ценам в крупных городах,
? отмечает Анна Хенер.

В этой связи основная задача состоит в том, чтобы пополнить предложение таких объектов и обеспечить профессиональное управление ими: «В этом
Заключается большой потенциал, и я считаю, что именно этот сегмент, все еще очень слабо развитый в нашей стране, привлечет международные
Капиталы», ? подчеркивает Хенер.

Эксперт также говорит о том, что инвесторы, которые хотят сделать ставку на этот сегмент, должны иметь определенные характеристики: они должны
Быть готовы к рискам, обладать волей, настойчивостью и терпением, а также пониманием, что в краткосрочной перспективе рентабельность может быть невысокой.

Для успешного развития этого бизнеса также необходимо, чтобы в стране существовала стабильность на трудовом рынке и правовая определенность. Цель состоит
В том, чтобы расширить парк жилья данного типа до 30% от общего объема рынка аренды, то есть до среднеевропейского уровня.
Это означает, что в Испании должно существовать около 2 млн объектов в этом сегменте.

Итак, самая доступные по цене квартиры можно найти в городе Карпио-де-Тахо в провинции Толедо, один квадратный метр здесь стоит около €304. В Барруэло-де-Сантульян в провинции Паленсия стоимость жилья стартует от €383 за квадратный метр. Также от €400 до 450 за квадрат продают квартиры и дома в таких городах, как Альмаден, Эренсия, Малагон, Оркахо-де-Сантьяго, Мота-дель-Куэрво, Торральба-де-Калатрава, Пуэрто-Серрано, Портильо-де-Толедо и других. И это далеко не весь перечень, так что инвестору есть из чего выбрать.

Для чего россияне покупают недвижимость в Испании: доходные инвестиции + «золотая виза»

Покупку недвижимости в Испании выбирают многие россияне, когда речь идет об инвестициях в надежный актив за рубежом. В пандемию активность российских покупателей на иностранных рынках несколько снизилась – отсутствие возможности приехать в страну и лично выбрать объект с марта по май 2020 года охладило многих инвесторов. Однако уже во второй половине года покупатели из-за рубежа, в том числе из России, стали возвращаться на испанский рынок – многие воспользовались возможностью заключить удаленные сделки, не покидая родной страны. Также инвесторы обнаружили важный стимул для приобретения дома или апартаментов в Испании: помимо того, что при правильном выборе объекта он будет приносить стабильный доход владельцу, покупка любой недвижимости на сумму от 500 000 евро открывает путь к получению вида на жительство в Испании.

Этот статус дает возможность передвигаться по Шенгенской зоне без виз, также при желании инвестор может покинуть страну первого гражданства в любой момент и переехать в Испанию на все время, пока действует карта резидента. Также с «золотой визой» иностранец может учиться в Испании, работать в этой стране, а по истечении пяти лет получить ПМЖ, еще через пять – гражданство.

Переехать в Испанию насовсем – такие планы есть у некоторых россиян, кто решается на оформление вида на жительство. Однако условия программы не обязывают иностранца с ВНЖ находиться в Испании какое-то определенное время. Здесь все зависит от желания и возможностей самого инвестора. Целями при оформлении ВНЖ за инвестиции могут быть безвизовые поездки по Шенгенской зоне, возможность в любой момент покинуть страну первого гражданства, приобретение доходной недвижимости, сдача которой приносит хорошую отдачу в евро. Кроме того, стоимость недвижимости в популярных регионах и городах постоянно растет, так что при продаже объекта спустя несколько лет можно выиграть на разнице в ценах.

Многие россияне, купившие недвижимость в курортных локациях, по возможности отдыхают там сами, а те, кто остановит свой выбор на крупных городах, получают доход от сдачи в аренду своих квартир студентам, иностранным работникам, туристам, а также испанцам, которые пока не могут купить свое жилье.

Испания весьма популярна у иностранцев для инвестиций в недвижимость, и первые строчки в рейтинге самых востребованных у выходцев из-за рубежа занимают Аликанте и Мурсия

Что же касается портрета покупателя, по данным портала Noticia, большинство иностранцев, покупающих недвижимость в Испании, прибывают из скандинавских стран – Норвегии (32%) и Швеции (15%). Что же касается россиян, то в 2020-м году наши соотечественники вошли в топ-5 иностранцев, приобретающих самую дорогую недвижимость в Испании.

Наибольший объем капиталовложений из-за рубежа привлекают Аликанте и Мурсия, а самым востребованным типом объектов стали отдельные дома с тремя спальнями, бассейном и террасой. Средняя стоимость объекта составляет 250 000 евро. Также покупатели чаще всего хотят жить рядом с пляжем, вблизи от торговых центров и другой инфраструктуры.

Тем же инвестором, кто рассматривает вариант покупки недвижимости в крупных деловых центрах, стоит обратить внимание на рынок испанской столицы. По прогнозам экспертов Savills недвижимость в Мадриде будет расти в цене.

Жилье в этом активно развивающемся городе пользуется большим спросом у иностранцев: как у инвесторов, так и тех, кто приезжает в Мадрид на работу и учебу. К концу года стоимость жилья в Мадриде вырастет в среднем на 3% и составит порядка €800 за кв. м на вторичном рынке, в новостройках – превысит €9 000. Сегмент элитного жилья, то есть объектов дороже €2 млн, колебаний цен не покажет, спрос здесь останется стабильным и будет формироваться, в основном, за счет зарубежных покупателей.

В сегменте жилья класса люкс наибольшим интересом в Мадриде пользуются квартиры площадью около 150 кв. м с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в таких районах как Чамбери, Ретиро, Сентро и Саламанка.

На рынке жилья Испании можно найти максимально разнообразное предложение. И портал Idealista составил рейтинг городов, где можно найти самую доступную по цене недвижимость. Стоимость жилья в этих локациях не поднимается выше €500 за кв. м.

Итак, самая доступные по цене квартиры можно найти в городе Карпио-де-Тахо в провинции Толедо, один квадратный метр здесь стоит около €304. В Барруэло-де-Сантульян в провинции Паленсия стоимость жилья стартует от €383 за квадратный метр. Также от €400 до 450 за квадрат продают квартиры и дома в таких городах, как Альмаден, Эренсия, Малагон, Оркахо-де-Сантьяго, Мота-дель-Куэрво, Торральба-де-Калатрава, Пуэрто-Серрано, Портильо-де-Толедо и других. И это далеко не весь перечень, так что инвестору есть из чего выбрать.

Испания может предложить покупателю жилья самые разные варианты – от небольших домиков в старинных городках до роскошных вилл на побережье и шикарных апартаментов в элитных столичных районах. Какой конкретно выбрать объект – решает инвестор исходя из своих целей и бюджета. Однако, располагая суммой от €500 000 иностранец может купить один или несколько лотов и подать документы на получение вида на жительство в Испании.

· Можно инвестировать в жилые, курортные объекты, коммерческий сектор. Цены на недвижимость в Испании ниже, чем, например, в Германии или Франции. На рынке много разнообразных и качественных вариантов, которыми можно пользоваться как самому инвестору, так и сдавать аренду, получая доход в евро.

· В Испании высокий уровень жизни, созданы все условия для комфортного отдыха. Обладая статусом ВНЖ, иностранец может учиться и работать в Испании.

· С ВНЖ Испании разрешено свободно перемещаться по странам Шенгенской зоны – визы не нужны.

· По истечении пяти лет с момента получения ВНЖ, иностранец может подать документы на постоянный вид на жительство, а еще через пять – на гражданство Евросоюза.

Вместе с основным заявителем вид на жительство в Испании могут также получить супруга/супруг инвестора и их дети в возрасте до 18 лет, дети от 18 до 21 лет, финансово зависимые от инвестора. Также испанский ВНЖ вместе с основным инвестором могут получить родители его и супруги/супруга.

Компания Savills предоставляет полный онлайн-сервис по покупке недвижимости в Испании и оформлению «золотой визы» инвестора. При этом срок от подачи заявки до получения карты резидента будет занимать всего 2-4 месяца.

Покупка недвижимости — самая популярная опция по инвестиционной программе ВНЖ в Испании. 44% инвесторов покупают жилье в Барселоне, 16% — Мадриде. Расскажем о процессе, условиях получения и других особенностях этого способа.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости

Покупка недвижимости — самая популярная опция по инвестиционной программе ВНЖ в Испании. 44% инвесторов покупают жилье в Барселоне, 16% — Мадриде. Расскажем о процессе, условиях получения и других особенностях этого способа.

наталья оганесян — директор департамента недвижимости

внж испании при покупке недвижимости

Получить вид на жительство в Испании за инвестиции можно с 2013 года в рамках государственной инвестиционной программы. Закон № 14/2013 «О поддержке предпринимателей и их интернационализации» одновременно вводит налоговые льготы, снижает административное давление на бизнес и регулирует выдачу ВНЖ инвесторам.

h

В 2015 году в закон внесли несколько важных изменений — упростили условия участия и расширили права инвесторов:

В заявку можно включать родителей и совершеннолетних детей. Инвестор может работать и вести бизнес в Испании. Временный вид на жительство до 6 месяцев можно получить при заключении предварительного договора покупки недвижимости.

Инвесторов привлекает возможность включить в заявку на получение ВНЖ членов семьи. В среднем на каждого заявителя приходится по два дополнительных участника.

Испанское правительство заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций, особенно на фоне непростой экономической ситуации. Закрытие границ заблокировало туристическую отрасль, хотя еще в 2019 году страна заняла второе место по популярности среди туристов после Франции — тогда страну посетило 83 млн туристов. Для сравнения: в 2020 году — только 19 млн.

Привлекательность Испании для инвесторов растет. Согласно данным Министерства труда, с 2013 по 2017 год инвесторы вложили в недвижимость страны около 2,3 млрд евро.

Инвесторы из России занимают второе место после китайцев по объему инвестиций в недвижимость и лидируют по вложениям в финансовые активы. Если экстраполировать опубликованные данные на весь период, окажется, что граждане России вложили в экономику Испании более 1,25 млрд евро.

внж в испании за инвестиции в недвижимость коста-браво

Как получить ВНЖ в Испании за инвестиции в недвижимость

Для участия в программе необходимо купить недвижимость стоимостью от 500 000 €. Можно приобрести один или несколько объектов в любом регионе страны.

В законе нет ограничений на покупку коммерческой недвижимости или земельных участков, но большинство инвесторов покупает жилье. Наличие регистрации по месту жительства — необходимое условие для получения ВНЖ.

К заявке прилагают стандартный пакет документов. Если недвижимость уже куплена и зарегистрирована — нотариально заверенный договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности. Если внесен только залог — предварительный договор и выписку с банковского счета с необходимой суммой.

В заявку можно включить мужа или жену, детей до 18 лет, а также совершеннолетних детей и родителей, если они финансово зависимы от заявителя. Партнеры, состоящие в гражданском браке, тоже могут получить ВНЖ при подтверждении семейных отношений. Все члены семьи могут присоединиться к программе позже.

Документы в испанскую миграционную службу подают лично. Сделать это возможно за один визит в страну. Въехать разрешается по специальной визе инвестора.

Заявление на получение ВНЖ рассматривают от двадцати дней до полутора месяцев. Временный ВНЖ на полгода можно получить после заключения предварительного договора на покупку недвижимости.

Возраст старше 18 лет. Заполненные и подписанные заявления. Две цветные фотографии на белом фоне 3,5 × 4,5 см. Внутренний и заграничный паспорта сроком действия не менее 1 года. Ксерокопии всех их страниц. Отсутствие судимостей в Испании или в любой стране, где заявитель жил более 5 лет. Отсутствие запрета на въезд на территорию других стран, с которыми Испания подписала соответствующие соглашения. Легальное нахождение на территории. Государственная или частная медицинская страховка сроком действия не менее года. Уплаченная пошлина за оформление визы. Подтверждение инвестиций: выписка из кадастрового реестра собственности и договор купли-продажи. Подтверждение финансовой независимости. Необходимая сумма рассчитывается в конкретном случае на основе индикатора IPREM, который с 2021 года равен 564,9 €. Например, для семьи из трех человек на счете должно быть не менее 41 000 €.

Первый раз ВНЖ инвестора — Autorización de Residencia para Inversores — выдают на 2 года, затем его можно продлить еще на 5 лет.

Вид на жительство без права на работу

Если недвижимость не соответствует условиям программы по стоимости или приобретена много лет назад, иностранец может получить Вид на жительство без права на работу — Residencia Temporal No Lucrativa.

h

Обязательные условия для получения ВНЖ без права работать:

Собственное или арендованное жилье в Испании. Достаточные финансы для проживания: заявителю потребуется подтвердить наличие на счете суммы, превышающей IPREM, умноженный на 400% на каждый месяц жизни в стране со статусом ВНЖ.

Каждый случай рассматривается индивидуально. Например, заявителю могут отказать, если он не подтвердит интеграцию в местное сообщество: не знает испанский язык даже на базовом уровне, не разбирается в местных обычаях и традициях и не нашел общего языка с соседями. Обладателям ВНЖ за инвестиции не требуется это подтверждать.

В какую недвижимость можно инвестировать

После пяти лет скромного роста с 2015 по 2020 год рынок недвижимости снова быстро охлаждается на фоне экономического спада, вызванного пандемией COVID-19. Тем не менее Испания снова выглядит возможным местом для инвестиций, поскольку доходность растет.

Докризисный уровень цен до сих пор не восстановился: в период с 2007 по 2015 годы цены упали на 40%, а потом росли всего на 2–3% в год.

Многие объекты строят специально для инвесторов. Спросом пользуется курортная недвижимость, которая обычно относится к элитному классу. Можно приобрести виллу на Балеарских островах, Коста-Брава, Коста-Дорада, Коста-Бланка, в Аликанте, Бенидорме и других городах побережья.

Общие трансакционные издержки при покупке недвижимости в Испании составляют от 10 до 15% от стоимости. В эту сумму включается налог на передачу собственности — от 6 до 10%, в зависимости от региона, и комиссия агента по недвижимости. Если речь идет о новой недвижимости, взимается налог на добавленную стоимость и гербовый сбор. Например, если жилье стоит 500 000 €, дополнительные издержки составят от 50 000 до 75 000 €.

аппартаменты в коста-дель-соль для инвесторов

Жизнь в Испании со статусом ВНЖ

Одно из главных преимуществ инвестиционной программы в том, что не нужно постоянно жить в стране. Чтобы продлить статус ВНЖ, инвестору нужно провести в Испании 183 дня в году. Остальное время можно жить в других странах Европы или на родине.

Через 5 лет жизни в Испании инвестор и его семья могут получить ПМЖ. Для этого нужно находиться в стране не менее 183 дней в году. Этот статус почти ничем не отличается от гражданства и открывает новые горизонты. Даже во время пандемии действовал безвизовый режим со 132 странами мира.

Еще через 5 лет (а в общей сложности через 10 лет) можно подать заявление на гражданство Испании. Понадобится подтвердить непрерывное проживание, сдать экзамен на базовое знание языка и показать связь со страной. Для тех, кто планирует переезд в Испанию, рассказали о других способах получить гражданство.

По условиям программы недвижимость нужно сохранять в собственности в течение 5 лет после получения ВНЖ. После этого ее можно сдать в аренду или продать, вернув инвестиции. Если инвестор продолжит владеть жильем, он сможет продлевать статус ВНЖ неограниченное число раз.

Автор: Мила Левчук

Автор блога vivalady.info. Люблю узнавать новое и делиться знаниями. Пишу для различных интернет-изданий уже более 5 лет на различные женские темы.

Добавить комментарий